בין דניה לאפריקה: כך הפכה תספורת של מיליארד שקל לתשואה פנומנלית

חברת הבניה דניה סיבוס השלימה ביום חמישי הנפקה ראשונה של מניותיה לציבור לפי שווי של 1.8 מיליארד שקל אחרי הכסף ( 1.65 מיליארד שקל לפני). עבור חברה שרק לפני שנתיים הוערכה בידי גורמים שונים בשוק לפי שווי שבין 50 ל-200 מיליון שקל בלבד, מדובר בשווי גבוה ביותר.

דניה סיבוס נחשבה לנעלם הגדול בהסדר החוב של החברה האם, אפריקה ישראל. מצד אחד, חברה בנייה עתירת פעילות, שיודעת להרוויח עשרות מיליוני שקלים מדי שנה, אולם מנגד, אחת שגם הציגה בעבר הפסדי עתק בגלל הערכות חסר של היקף העלויות בכמה מהפרויקטים שהקימה.

הסדר החוב של אפריקה ישראל החל בחודש מאי 2016 והושלם באופן סופי בינואר 2020, עם רכישתה של החברה בידי חברת לפידות קפיטל (80% מהמניות) ובשיתוף כספי העמיתים של אלטשולר שחם גמל ופנסיה (20% מהמניות).

בסך הכול זכו מחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל בהסדר לתמורות בסך כולל של 1.35 מיליארד שקל, כנגד חוב שהיקפו עמד על כ-2.3 מיליארד שקל. תמורות אלו שיקפו תספורת של כמעט מיליארד שקל מסך חובותיה של אפריקה ישראל למחזיקי האג"ח. 

בתווך, קבע מומחה מטעם ביהמ"ש, רו"ח עמנואל אבנר, כי שווי הפעילות של דניה סיבוס הסתכם בטווח של 336-374 מיליון שקל, נכון לסוף יוני 2019. בסופו של דבר שיקף הסדר החוב לדניה סיבוס שווי נמוך עוד יותר של 200-250 מיליון שקל בלבד. כך, שההנפקה המוצלחת משקפת תוספת שווי אדירה של 1.4 מיליארד שקל לפחות בתוך שנה בלבד, או 560 מיליון שקל לפחות במונחי תשואה.

התשואה הזאת היא בראש ובראשונה הרווח הגדול של לפידות ובעל השליטה בה, הפיננסייר יעקב לוקסנבורג (לוקסי), וכן של עמיתי הגמל והפנסיה של אלטשולר שחם. מנגד, משקפת תשואה זו את הפסד התמורה הנוספת שהייתה יכולה לכאורה להתקבל אצל מחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל, וכמובן את הפסדו הגדול של בעל השליטה הקודם בחברה טרם קריסתה, לב לבייב. 

  

נטלה על עצמה חוב תאגידי עצום

אלא שהסתכלות מעין זו על המספרים לבד היא פשטנית למדי, ואינה מספרת כלל את סיפור ההשבחה של החברה בשנה האחרונה. דניה סיבוס הייתה אולי אחד הקורבנות הגדולים של הסדר החוב הראשון של קבוצת אפריקה ישראל, אי שם ב-2010.

לאחר אותו הסדר, התבקשה דניה סיבוס לרכוש מידי אפריקה ישראל את מניות השליטה (74%) בחברת הייזום אפריקה מגורים. מטרת המהלך הייתה להזרים נזילות של כ-650 מיליון שקל לאפריקה ישראל, וזאת מבלי לאבד את השליטה באפריקה מגורים.

אלא שלצורך מימון עסקה זו נטלה על עצמה דניה סיבוס חוב תאגידי עצום של מאות מיליוני שקלים, שהכביד על מאזנה והקטין את גמישותה הפיננסית. שש שנים לאחר מכן, כאשר נקלעה אפריקה ישראל לקשיים והכריזה על הצורך בהסדר חוב שני, נותרה דניה סיבוס עם "נכות פיננסית" מצד אחד וללא בעל שליטה עם גב פיננסי חזק מהצד השני.

בין לבין, בחרה אפריקה ישראל ב-2015 להשקיע סכום של 140 ברכישת החזקות הציבור (18.25%) בדניה סיבוס, במסגרת הצעת רכש ששיקפה שווי חברה של כ-770 מיליון שקל. ההחלטה, שגם היא התבררה בדיעבד כאומללה, מנעה מדניה סיבוס את האפשרות העתידית לפעול באופן עצמאי לחיזוק ההון העצמי שלה באמצעות גיוסי הון, וזאת במשך ארבע שנים שבהן הייתה אפריקה ישראל תקועה בתהליך של הסדר חוב.

החוב הגדול והיעדר היכולת לגייס הון הגבילו את פעילותה של דניה סיבוס ומנעו ממנה את יכולות התמרון שהיו למתחרותיה הגדולות. מצב זה לא היה משתנה באופן משמעותי, כל עוד הייתה החברה נשארת ללא בעל שליטה חדש או ללא גישה לשוק ההון.

הסדר החוב של אפריקה ישראל, שכלל הפחתה בשיעור ההחזקה של דניה סיבוס באפריקה מגורים ל-52%, העביר את דניה סיבוס לידיו החזקות של לוקסנבורג. מרגע זה זכתה דניה סיבוס באפשרות להסתייע בניסיונו של לוקסנבורג ובקשריו הטובים עם המערכת הבנקאית לצורך תפירת חבילות מימון לפרויקטים השונים, השגת תנאים עדיפים יותר ושיפור המבנה הפיננסי של החברה.

לוקסנבורג וסגן יו"ר לפידות אריק שפיר תמכו במנכ"ל דניה סיבוס רונן גינזבורג וסייעו במהלך לפירעון מלא של יתרת החוב התאגידי, תוך המשך הזכייה בפרויקטים חדשים. כעת הגיע השלב השני של גיוס הון בסכום של כ-360 מיליון שקל, תוך היפרדות סופית מהחברה הבת אפריקה מגורים והפיכתה לחברה אחות, כפי שהיה עד 2010.

בן משה לא השלים את העסקה

כעת מחזיקה אפריקה ישראל ב-80% ממניות דניה סיבוס בשווי של 1.435 מיליארד שקל וב-52% ממניות אפריקה בשווי של כ-950 מיליון שקל. כך, סך נכסיה מסתכם בכ-2.4 מיליארד שקל, כשהיא נטולת חובות מאז הסדר החוב שבו היא נרכשה בסכום (נטו) של 676 מיליון שקל בלבד.

עבור לפידות קפיטל ואלטשולר שחם גמל ופנסיה, מדובר בהכפלת ההשקעה פי 3.55 (תשואה של 255%) בתוך שנה בלבד. מי שהפסיד לכאורה את התשואה הזאת הוא איש העסקים מוטי בן משה, בעלי קבוצת אלון רבוע כחול, שהיה אמור לרכוש בינואר 2019 את אפריקה ישראל במסגרת הסדר החוב השני שלה.

בן משה היה אמור לשלם סכום של כ-2.3 מיליארד שקל עבור אפריקה ישראל, שהחזיקה אז גם במניות השליטה (55%) באפריקה נכסים (כיום אפי נכסים) וכן ב-35.5% ממניות חברת ההפעלה של כביש 6. אלא שבן משה לא השלים את העסקה - לטענתו בשל עיכוב בקבלת אישורי רשויות התחרות בשלוש מדינות במזרח אירופה.

מנגד, טענו מחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל, כי העסקה לא הושלמה בשל אי-הצלחתו של בן משה לגייס את הסכום הדרוש באמצעות הנפקת איגרות החוב. כך או כך, מאז עסוק בן משה במאבק עם מחזיקי האג"ח על כספי הפיקדון שהעמיד לטובת העסקה, בסך של 100 מיליון שקל, בשעה שנכסיה של אפריקה ישראל הולכים ומתפתחים תחת הבעלים החדשים.