רשות ניירות ערך פתחה בחקירה נגד אול-יר האמריקאית

רשות ניירות ערך פתחה בחקירה נגד חברת אול-יר האמריקאית, שאג"ח שלה נסחר בתל אביב. החברה עוסקת בנדל"ן מניב בניו יורק ונמצאת בבעלות מלאה של חסיד סאטמר יואל גולדמן המתגורר בניו יורק. החברה גייסה למעלה מ-2 מיליארד שקל ממשקיעים ישראלים, והיא מתקשה לעמוד בתשלומים למחזיקי האג"ח.

יואל גולדמן הוא לא רק בעל השליטה, הוא גם יו"ר החברה, ועד לקריסתה כיהן גם כנשיא החברה. גולדמן היה גם מי שניהל את החברה בפועל מאז הנפקת אגרות החוב שלה בבורסה. עם זאת, גולדמן מתגורר בניו יורק ולא בישראל, וכבר תקופה ארוכה שלא הגיע לכאן. כך שבפני חוקרי רשות ניירות ערך עומד אתגר גדול להגיע למצב שבו תוכל בכלל לחקור את גולדמן על האירועים שהביאו לקריסת החברה. מעבר לכך, גם העמדתו האפשרית לדין עלולה להיתקל בקשיים כל עוד לא יבחר להגיע לישראל.

אול-יר קרסה עם חוב של 2.35 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה. מחזיקי אגרות החוב המובטחות (סדרות ג' ו-ה') של חברת הנדל"ן הזרה החליטו בחודש שעבר על העמדת מלוא החוב כלפיהם לפירעון מיידי. בנוסף, מחזיקי שתי הסדרות הלא מובטחות אישרו את אותן שתי הצעות החלטה נוספות, שאושרו גם בידי הסדרות המובטחות (ג' ו-ה') של אול-יר. בשתי הסדרות המובטחות מחזיקים בעיקר גופים מוסדיים, בעוד שבשתי הסדרות הלא מובטחות מחזיקים בעיקר משקיעים פרטיים.

היום (ו') החברה דיווחה לבורסה על פתיחת החקירה ברשות ניירות ערך. לפי הדיווח, מחלקת ניירות ערך ברשות פנתה לאול-יר בדרישה להמצאת ידיעות ומסמכים במסגרת חקירה בחשד לביצוע עבירות לפי חוק ניירות ערך. הפנייה של הרשות נעשית לנציגות החברה בישראל, ובאם תתקדם, ייערך חיקור דין בתיאום הרשות המקבילה האמריקאית.

מנכ"ל אול-יר הוא אסף רביד, שנכנס במקביל לפתיחה בחקירה לתפקיד; וסמנכ"ל הכספים הוא יזהר שמעוני, ישראלי שלא מתגורר בישראל.

אול-יר היא חברת נדל"ן אמריקאית החברה עוסקת בהשכרה של דירות למגורים, רכישה, השבחה וניהול דירות למגורים ברובע ברוקלין בניו יורק. הנכסים שלה להשכרה למגורים פזורים ברחבי העיר - בשכונת ויליאמסבורג, בושוויק, קראון הייטס ואחרות.

בינואר הודיעו ארבעה דירקטורים באול־יר על התפטרותם, במה שהביא לשיא את ההתרחשויות הלא שגרתיות סביב החברה. מאחורי אול-יר עומד דמות לא שגרתית - יואל גולדמן, איש קהילת סאטמר החסידית בברוקלין, הנחשב לאחד מיזמי הנדל"ן הגדולים והמשפיעים ביותר כיום ברובע הזה, שהפך בשנים האחרונות לטרנדי. נציגי הגופים המוסדיים הישראלים שהגיעו לפני ההשקעה ל"סיבוב נכסים" התרשמו כי "המבנים שלו מדהימים, מהיפים שראיתי. מושקעים מאוד. היום הייתי עובר לשם. אין ספק שבנדל"ן הוא מבין". 

בדצמבר האחרון הוטלו עיצומים כספיים בסכום של 850 אלף שקל על אול-יר ועל המנכ"ל בנוגע להפרות שבוצעו בשנת 2018. זאת לאחר שהתברר כי סכום של 3.7 מיליון דולר, שהיה אמור להיות מועבר לחברה, הועבר לפירעון הלוואה לנכס שבבעלות גולדמן. ה"טעות" התגלתה רק לאחר כמה חודשים. גולדמן נדרש להשיב לחברה את הסכום בתוספת ריבית. בעקבות ההתנהלות דיווחה החברה על טעות מהותית בדוחות וביצעה הצגה מחדש של הדוחות.

על-פי הסדר האכיפה שנחתם, גולדמן הודה בהפרה מינהלית של אי-הגשת דוח מיידי על העברת כספים שבוצעה לטובת חברת נכס שבבעלותו. על גולדמן הוטל עיצום כספי בסכום של 250 אלף שקל, ועל החברה - 600 אלף שקל. בנוסף נאסר על גולדמן לכהן כנושא משרה בכירה בגופים מפוקחים לתקופה של תשעה חודשים.

כבר לפני כשנתיים צצו פרסומים בעיתונות, דיווחים בעייתים לבורסה וגם דוח של חברת הייעוץ למוסדיים אנטרופי, שהציגו את התנהלות החברה ואת מצבה הפיננסי באור רע מאוד. הראשונים שהיו אמורים להזדעק בתגובה לפרסומים הללו הם הגופים המוסדיים, שהשקיעו את כספי הציבור בחברה. על־פי ניתוח שנערך על־ידי חברת הפינטק פרדיקטה, שעוסקת במחזור מידע פיננסי, המוסדיים בעלי ההחזקות הגדולות באג"ח החברה הם מיטב דש עם החזקות של כ־200 מיליון שקל בסדרות השונות, כלל (כ־180 מיליון שקל), מגדל והפניקס (כ־140 מיליון שקל, כל אחת). חלק מהכספים הללו הם חסכונות הפנסיה של הציבור.

זמן קצר לאחר מכן פרסמה אנטרופי את אותו דוח שבו הצביעה על כשלים בממשל התאגידי של החברה. כך, למשל, הדירקטורים הבלתי תלויים סיימו את כהונתם ולא נבחרו לכהונה נוספת, כפי שמקובל. מעבר לכך, החברה הייתה נתונה כבר אז בסיטואציה מלחיצה מבחינה פיננסית. אנטרופי ציינה כי לאול־יר יש יתרות נזילות בהיקף של כ־44 מיליון דולר בלבד, ועוד מספר קטן של נכסים בלתי משועבדים בהיקף זניח. במקביל, רמת המינוף של החברה - כלומר היחס בין החוב לבין נכסיה - הייתה גבוהה מאוד, קרובה לרף העליון שנקבע בהתניות פיננסיות שעל בסיסן גייסה את האג"ח, מה שמגביל משמעותית את גמישותה הפיננסית.

תשואות האג"ח של החברה הפכו גבוהות מאוד - אינדיקציה לכך שהמשקיעים חוששים כי סיכוייה להחזיר את החוב המלא נמוכים - ואנטרופי העריכה כי בתרחיש של מימוש מהיר, לחברה יש שווי שלילי. כלומר, במקרה כזה הכסף שתקבל ממכירת הנכסים לא יוכל לכסות את ההתחייבויות שלה לנושים. רק בדצמבר 2018, לאחר שהאג"ח של אול־יר נסחרו במשך כחודש בתשואות דו-ספרתיות, נזכרו במידרוג להוריד את דירוג האג"ח של החברה.

חלפו עוד שנתיים, ואז הגיע משבר הקורונה, ובנובמבר האחרון אול־יר נאלצה לעצור את אחד מהתשלומים למחזיקי האג"ח בהיקף של 109 מיליון שקל. האג"ח צנחו ב־40%. גולדמן ביקש מהמשקיעים אורך-רוח, ציין כי הוא מאמין בחברה ואף תמך בה באמצעות הזרמת הון. לדבריו, ערב משבר הקורונה עמדו על הפרק עסקת מימוש נכסים גדולה, כמו גם עסקת מימון מחדש, אך בשל המשבר הן לא יצאו לפועל.

גורם מקרב המחזיקים אמר כי "לאול־יר אין שום ממשל תאגידי. ההחלטות מתקבלות מאחורי הקלעים על־ידי גולדמן, שעושה כל מה שהוא רוצה. הוא התחייב מתחת לפני השטח לאנשי עסקים בקהילה החרדית, וניהל את החברה כמו קיוסק פרטי". 

*** חזקת החפות: החברה ובעלי התפקידים בה לא הורשעו בכל עבירה, ועומדת להם חזקת החפות.