ניתוח שוק: בחוף המזרחי בארה"ב אפשר למצוא משרדים במחירים נמוכים

היקף עסקאות הנדל"ן העסקי בארה"ב בכלל ובחוף המזרחי בפרט היה נמוך בשנת 2020 באופן משמעותי מההיקף המקובל בשנים קודמות. לדוגמה, שוק המשרדים במנהטן, השוק הגדול בארה"ב, שיש בו בדרך כלל כ-3.2 מיליון מ"ר חוזים בשנה, נחתך ב-40%. זה סימן מובהק לאי־הוודאות בשוק.

השאלה הגדולה האם העסקאות החסרות נדחו, מתעכבות או בוטלו לגמרי. אם הן רק נדחו, השנתיים הקרובות יהיו עמוסות ונראה עסקאות רבות וחידושי חוזים במחירים נמוכים מהרגיל. אם העסקאות נדחו ללא מועד חדש או בוטלו נראה חוסר יציבות במחירי השוק ובמודלים הכלכליים.

כל זה לא אומר שהכלכלה בהכרח נחלשה, אלא שחברות מביאות כרגע בחשבון את ההוצאות על מקום העבודה ובוחנות אלטרנטיבות. חלופות אלו כוללות המשך עבודה מהבית על בסיס קבוע, הוספת משרדים גמישים המאפשרים הרחבה, צמצום או ביטול באמצע חוזה שכירות, ואופציה של מעבר לעבודה בפרברים.

כרגע פחות מ-15% מכוח העבודה במנהטן חזר למשרדים ובעלי מבנים לוחצים על סגירת עסקאות במחירים הנמוכים ב-20%-30% ממחירי טרום קורונה, הכוללות הצעות לחבילות שירות משודרגות. שיעור השטחים הריקים במנהטן עלה ליותר מ-14% (ב־400 נקודות מעל הבסיס) ושכירויות המשנה מהוות כמעט 30% מהשטח הזמין.

המכירות: מבחינת היקף המכירות בשוק המשרדים בארה"ב ניכרת ירידה של 30%-50% בהשוואה ל-2019. במנהטן יש ירידה של יותר מ-80% ב-2020 לעומת 2019, אבל כסף רב מחכה "על הגדר" בציפייה שהמחירים יגיעו לתחתית ויתייצבו.

נראה כי חברות ימשיכו להעריך ולשקול אסטרטגיות להפחתת עלויות נדל"ן בעקבות חששות בנושאי בריאות והיגיינה, אך במקביל עלתה המודעות לחסרונות הפוטנציאליים של העבודה מרחוק, אשר עלולה לכלול יעילות מופחתת וחוסר אינטראקציה מספקת בין עובדים, ירידת בנאמנות עובדים ובסופו של יום ירידה בתפוקה.

הביקוש: אנו צופים כי הביקוש לשטחים יצטמצם בטווח הקצר, כאשר חברות מסוימות יצמצמו בהיקפים של עד 25% לפחות במהלך 2021.

בעלי משרדים מסחריים מנסים למצוא פשרות עם דיירים תוך הקלה על המתח הכספי שעסקים רבים חווים. חלק מהפתרונות נמצאו בהסדרי שכירות חדשים, צמצום שטחי המשרד בתמורה לתנאי להארכת שכירויות ושיפוצים במקום שביצעו בעלי הנכס.
שטחי משרדים גמישים ופתרונות לעבודה משותפת היו אופציות פופולריות בקרב חברות סטארט-אפ קטנות ולקוחות ארגוניים גדולים כאחד. ההתחייבויות החוזיות הקצרות יחסית, קלות השימוש וההתקשרות, מרחב הפלאג-אנד-פליי, הזדמנויות נטוורקינג וספירת מושבים גמישים היו יתרונות מבורכים לחברות רבות.

העתיד: לגבי המשך 2021 ישנה ציפייה דרוכה של השווקים למצב של פוסט קורונה (השפעה של החיסונים וירידה משמעותית ומתמשכת בתחלואה), וכבר רואים ניצנים של התעוררות בשווקים.

שוכרים התחילו לחפש משרדים פוטנציאליים תוך בדיקת חלופות מבחינת אסטרטגיות שימוש. בעלי בניינים רבים החלו לבקש הערכות שמאיות בעבור הנכסים שלהם, ובקשות לשמאויות הן סימן מוקדם לפעילות מוגברת בשווק ההון.

תקופה זו היא הזדמנות לחברות ישראליות שתכננו לפתוח משרדים בארצות-הברית להתחיל לגשש. בינואר הארכנו הסכם שכירות לחברת סייבר ישראלית מפתח תקווה בניו ג’רזי לתקופה של שלוש שנים במחיר מופחת של כ-25% ממחירי טרום הקורונה. הנחת העבודה שלנו שברבעון הרביעי לשנה המחירים יחלו לעלות בעיקר בבניינים החדשים שעשו התאמות לדרישות החדשות.

גוטליב הוא מנהל פעילות אביסון יאנג ניו יורק, ועמוסי הוא מנכ"ל משותף אביסון יאנג פרופרטק ישראל