העליון: כופר החניה יחושב לצורך קביעת היטל השבחה

פסק דין חדש של בית המשפט העליון עשוי להשפיע על היטלי השבחה שישלמו מוכרי דירות ונכסים. פסק הדין קובע כי בהערכת שווי נכס מקרקעין לצורך היטל השבחה, יש להביא בחשבון את העלויות הצפויות בגין תשלום "כופר חניה", ולהפחיתן משווי הנכס.

פסק הדין מתייחס לשלושה מקרים שונים: המקרים של אורלי בורשטיין ושל בני הזוג הלפרן, שמכרו דירות מגורים בתל אביב, ומקרה נוסף שבו התבקש היתר לשימוש חורג בדירה בבת ים לצורך שימוש בה כמשרדי בנק דיסקונט. בשלושת המקרים נדרשו הנישומים לשלם היטל השבחה וטענו כי יש להפחית מההשבחה את התשלומים החלים עליהם לקרן חניה.

■ המחלוקת: היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בשל השבחה שנוצרה לנכס עקב אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. לצורך קביעת ההשבחה יש לקבוע את שווי השוק של הנכס במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש. ההפרש בין שני אלה הוא ההשבחה, וההיטל הוא בשיעור מחצית מההשבחה. את ההיטל יש לשלם בעת "מימוש זכויות" - כלומר בעת מכר או בעת קבלת היתר שבמסגרתו מנוצלות הזכויות החדשות היוצרות השבחה.

תשלום לקרן חניה, או בשמו המקובל יותר "תשלום כופר חניה", מוטל כאשר לא ניתן להסדיר חניה במגרש עצמו. קרן זו מיועדת למימון חניונים ציבוריים שאותם תקים העירייה בקרבת מקום. אם תוך עשר שנים מיום התשלום לא יוקם חניון, זכאי המשלם לקבל בחזרה את כספו.

הפסיקה הקיימת בנושא היטל השבחה מבחינה בין הוצאות חיצוניות לתוכנית המשביחה לבין הוצאות "פנימיות". הוצאות חיצוניות הן הוצאות שהוציא בעל הנכס, כגון נשיאה בעלויות תכנון, חתימה על כתב שיפוי מפני תביעות פיצויים ועוד. הוצאות חיצוניות אלה אינן משפיעות על שוויו האובייקטיבי הנכס ואין להביא אותן בחשבון בקביעת ההשבחה. הוצאות "פנימיות" הן כאלה שתשלומן מהווה תנאי לקבלת היתר מכוח התוכנית המשביחה והן משפיעות על השווי.

המחלוקת בין הנישומים לבין הוועדות המקומיות הייתה האם חבות בתשלום ל"קרן חניה" מהווה הוצאה פנימית או חיצונית.

המקרים הגיעו לוועדת הערר לתכנון ובנייה בראשותה של עו"ד גילת אייל, וזו קבעה כי הוכח שתשלום לקרן חניה משפיע על שווי הנכסים וכי מדובר ב"הוצאה פנימית" לתוכנית ועל כן יש להביאה בחשבון בקביעת ההשבחה. ערעוריהן של הוועדות המקומיות לבית המשפט לעניינים מינהליים נדחו, ובית המשפט העליון החליט לדון בערעור לנוכח חשיבותו העקרונית של הנושא.

■ ההחלטה: בפסק הדין שנכתב על ידי כב’ השופט ד’ מינץ נקבע: "בענייננו, על אף שהחיוב קבוע בתקנות החניה ולא בתוכנית המשביחה גופא, מדובר בתנאי בלעדיו אין למימושה של התוכנית המשביחה ועל כן יש לקחתו בחשבון בעת עריכת השומה... קרן החניה מהווה חלק בלתי נפרד מהתכונות התכנוניות בתוכנית המשביחה ומשפיעה על השווי האובייקטיבי של המקרקעין".

■ המשמעות: עמדת היועץ המשפטי לממשלה היא כי יש להביא בחשבון רק את ההפרש בין עלויות בנייה של חניה במגרש לבין עלויות תשלום לקרן חניה. העליון לא התייחס לפרשנות זו משום שלא הועלתה על ידי הצדדים בתיק, אך לא דחה אותה עקרונית, ועל כן ייתכן כי תועלה במקרים עתידיים.

אף שבית המשפט נוקט לעתים את המונח "קיזוז מהיטל השבחה", אין להפחית את עלות התשלום לקרן חניה מהיטל ההשבחה אלא מהשווי החדש של הנכס, ולמעשה - מההשבחה עצמה. מאחר שהיטל ההשבחה הוא מחצית מההשבחה, המשמעות היא, כי רק מחצית מהתשלום לקרן חניה מקוזזת מהיטל ההשבחה.

 ענת בירן / צילום: נדב יהונתן כהן

ניתן להחיל את פסק הדין על חיובים נוספים הנדרשים כתנאי לקבלת היתר בנייה מכוח תוכנית משביחה, ורצוי להתייעץ עם שמאי ועו"ד המתמחים בתחום, כיצד אפשר ליישם את העקרונות שנקבעו בו על כל מקרה ומקרה

תשומת הלב לכך שבית המשפט אישר את החלטתה של ועדת הערר משנת 2016. הנישומים עצמם "התגלגלו" בועדות ערר, שמאים מכריעים ובתי משפט כעשר שנים, ועל פניו עלויות הדיונים המשפטיים היו גבוהות יותר מהסכומים שבמחלוקת. לוועדות המקומיות, כמו לרשויות מדינה אחרות, יכולת בלתי מוגבלת לנהל הליכים משפטיים עד אין קץ, במיוחד בתיקים בעלי השלכות רוחב, כאשר מנגד הנישום הוא אדם פרטי שמשאביו הכלכליים מוגבלים, והשלכות הרוחב אינן מעניינות אותו.

בר"מ 7255/17 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ’ אורלי בורשטיין ואח’

הכותבת מייסדת ובעלים של ענת בירן - משרד עורכי דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה ודיני מקרקעין, ויו"ר ועדת הערר של תל אביב לשעבר