איך הפכה אשקלון מעיר חוף מנומנמת לבירת עסקאות הנדל"ן

לא תל אביב, לא ירושלים, לא באר שבע. הכירו את מלכת הנדל"ן הבלתי מעורערת של 2020: אשקלון. אחת מכל 20 עסקאות שבוצעה בישראל בשנה שעברה הייתה בעיר החוף הדרומית; אחת מכל 20 דירות שבהקמתן הוחל בשנה שעברה הייתה - נכון. באשקלון. כיצד הגיעה העיר הזו, שעד לפני שנים לא רבות לא שימשה שום פקטור בשוק הנדל"ן, למעמד הבכיר הזה?

תחילה יש להבין את אופי השוק הישראלי: כמעט מחצית מהעסקאות על דירות מבוצעות ב-16 הערים הגדולות, וכאן המושג המוכר של "אזורי ביקוש" מתעמעם, שכן בין הערים הבולטות ברכישת דירות מצויות גם ערי פריפריה וערים שאינן כלולות באזור המרכז, שהוא המזוהה מכול עם "אזורי הביקוש". זאת ככל הנראה כתוצאה ממעורבות גדולה של משקיעים בחלק מהמקומות הללו.

  

בין 2017 ל-2018 ירושלים הייתה העיר שריכזה אליה את מספר העסקאות הרב ביותר על פי נתוני הלמ"ס, ובוצעו בה 4,000-4,500 עסקאות בכל שנה. הנתונים הללו אינם מוחלטים, שכן לא כל העסקאות כלולות בתחשיבי הלשכה, ואולם הם נותנים לנו אומדן מהימן לגבי גודל השוק. בשנתיים הללו בוצעו בבירה כ-6% מכלל העסקאות שבוצעו בארץ.

אל המקום השני השתרבבה חיפה, שאינה מזוהה עם אזורי הביקוש אבל מזוהה מאוד עם משקיעים. בשנתיים הללו בוצעו בחיפה כמעט 5% מכלל העסקאות שבוצעו בישראל; גם בבאר שבע נרשם מספר עסקאות גדול - 4.5%־5% מכלל העסקאות, ואילו תל אביב הגיעה רק למקום הרביעי במספר העסקאות, כ-4.5%. אשקלון השתרכה הרחק מאחור באותן שנים עם כ-3% מהעסקאות.

ואולם ב-2020 השתנו הדברים. בירושלים, תל אביב, חיפה ובאר שבע מספר העסקאות ירד, ואילו באשקלון הוא זינק ל-4,200, מה שהציב אותה מקום הראשון בארץ במונחי מספר עסקאות.

הביקוש ניכר גם בעלייה במחירים: בעוד שבכל הארץ עלה המחיר הממוצע ב-4.3%, באשקלון על פי הלמ"ס הוא עלה ב-6%. אבל גם אחרי העלייה הזו, מחיר דירה ממוצע באשקלון ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 1.2 מיליון שקל - לעומת כ-1.6 מיליון שקל בממוצע ארצי.

על אף נתוניה הטבעיים - עיר חוף שנמצאת בריחוק של כ-50 ק"מ מתל אביב, אשקלון לא התבלטה בשוק הנדל"ן המקומי עד השנים האחרונות ממש. רוב הזמן היא נודעה כעיר במעמד סוציו-אקונומי נמוך יחסית, ועל אף נתוניה לא נחשבה לעיר תיירות.

לפני למעלה מ-20 שנה הוקמה המרינה העירונית, והיא לוותה גם בהקמת פרויקטים של דירות נופש שהיו מבוקשים בקרב תושבי חוץ. אלה חיפשו לעצמם נכסים על הים שיהיו זולים יותר מאשר במרינות הצפוניות יותר, של הרצליה ושל אשדוד. למרות זאת, עד סוף העשור הראשון של המאה הנוכחית, היקפי הבנייה בעיר לא עלו על מאות ספורות של יחידות דיור בשנה.

לאחר עליות המחירים החדות של 2009-2010, החלו הממשלות ליזום הפשרת קרקעות מסיבית במטרה למנוע את עליית המחירים. כאן בא לידי ביטוי היתרון הגדול של אשקלון, והוא ריבוי קרקעות מדינה בשטחה המוניציפלי, מה שאיפשר למדינה למקד בנייה גדולה בעיר. ואכן, מאז 2010 מקומה של העיר אינו נפקד מצמרת הבנייה בישראל. בבדיקת התחלות הבנייה שנעשו בערים השונות בין 2015 ל-2020, אשקלון נמצאת במקום הרביעי בהיקפי בנייה. ובמקום שבו יש היקפי בנייה נרחבים יש גם היקפי עסקאות גדולים.

בזכות מחיר למשתכן

"את כל הזינוק בבנייה בעיר ובמספר העסקאות ניתן לזקוף לזכות מחיר למשתכן", אומר יו"ר ארגון קבלני אשקלון, דוד רוזנר. "זו עיר חוף יפה ואטרקטיבית, שאינה רחוקה מהמרכז ומחירי הדירות בה נמוכים. אתה מגיע לתל אביב בנסיעת רכבת בחצי שעה".

 דוד רוזנר, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים באשקלון / צילום: תומס יח"צ

ואכן, כשמשה כחלון החל ליישם את נוהל הסכמי הגג (שבמקור קודם על ידי קודמו בתפקיד שר האוצר, יאיר לפיד) הייתה אשקלון יעד לאחד מההסכמים הגדולים ביותר, שלפיהם יועדו לעיר 31 אלף יחידות דיור חדשות, שרובן כלולות במסגרת תוכניות למתחמים מועדפים. כשליש מהן יועדו לאזור הצפון-מזרחי של העיר, שכונה "עיר היין" ותוכנן באמצעות תוכנית למתחמים מועדפים לדיור (תמ"ל) לכ-12 אלף יחידות דיור.

בשכונה נמצאות כיום כ-2,300 דירות בבנייה פעילה. שכונה בולטת נוספת שפעילה בשנים האחרונות היא שכונת ברנע, שנמצאת בצפון מערב העיר, שבה נמצאות כ-1,500 דירות בבנייה פעילה; ושכונה שלישית בולטת היא שכונת אגמים שנמצאת בצד הדרומי של העיר, שבה מוקמות כיום כ-700 יחידות דיור.

כפי שאמר רוזנר, אשקלון מככבת במחיר למשתכן, עם כ-7,000 דירות מוזלות שהוגרלו בכ-150 פרויקטים במסגרת התוכנית. לדירות הללו נוספו אלפי דירות נוספות שנמכרו באותם פרויקטים במסגרת השוק החופשי. מחיר דירת 5 חדרים בעיר מגיע, על פי הלמ"ס, לכ-1.6 מיליון שקל, מה שנחשב לאחד מהמחירים הנמוכים מבין הערים הגדולות.

ראש העירייה תומר גלאם מוסיף כי אשקלון נהנית מאטרקטיביות בקרב משפחות וזוגות צעירים בזכות נתונים טבעיים, כמו קרבה למרכז, עיר חוף ונופש בעל רצועת החוף הארוכה בישראל ושטחים ירוקים נרחבים, ומציין כי העיר עוברת התפתחות מואצת שבאה לידי ביטוי בכל תחומי החיים.

 תומר גלאם, ראש עיריית אשקלון / צילום: רובן קפוצ'ינסקי

"בשנים האחרונות הוצאנו אל הפועל מספר פרויקטים שהפכו את אשקלון לאטרקטיבית. מחלף אשקלון צפון החדש שנחנך לפני מספר חודשים מקצר את הנסיעה למרכז באופן משמעותי ועם הקמת פארק ההייטק, שנמצא בשלבי שיווק מתקדמים, תהפוך אשקלון לשחקנית מרכזית בתחום התעשיות עתירות הידע ותספק אלפי מקומות עבודה חדשים לתושבי העיר.

העיר מועמדת לפרס החינוך הארצי ותחום החינוך עבר מהפכה, הארנונה למגורים היא מהזולות בישראל, זכינו במקום הראשון בתחרות דגל היופי של המועצה לישראל יפה ובשנים הקרובות היא תהפוך למטרופולין חשוב ומרכזי בישראל", אומר גלאם.

זינוק במספר התושבים

ואולם הבנייה המואצת הביאה לכך שאוכלוסיית העיר צמחה בכרבע בעשור האחרון (144 אלף איש ב־2019), אתגר לא פשוט בפני כל יישוב, לא כל שכן עיר שאינה עשירה. רוזנר חושש מהיום שבו הבנייה הרבה תתורגם לאלפי משפחות חדשות שיצטרכו לקבל שירותים מהעירייה. "אנחנו עוד לא הגענו למצב שבו צריך לפנות את האשפה מהשכונות הללו, והעירייה תצטרך להיערך ליום הזה".

  

גלאם אומר כי הוא מביא בחשבון שהתוכניות החדשות יכפילו את אוכלוסיית העיר. "אנו מפתחים תשתיות תחבורה מתקדמות, מייצרים מקומות עבודה איכותיים, הבנייה תהיה חכמה יותר, אנחנו כבר מחוללים מהפכה ברצועת החוף ובטיילת, נקים מרכזי מסחר, בילוי ופנאי, נשקיע יותר בניקיון, גינון וטיפוח סביבתי".

הוא מבטיח מהפך גם בכל מה שקשור להתחדשות עירונית: "השכונות הוותיקות באשקלון, שלא נגעו בהן למעלה מ-50 שנה, הולכות לשנות את פניהן עם התקדמות פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, פרויקטים שיעשו צדק חברתי אמיתי עם התושבים הוותיקים שלנו".

ואולם כל אלה דורשים הרבה תקציבים וסיוע ממשלתי צמוד, וגלאם מספר כי הוא פועל ללא לאות כדי להשיג תקציבים ממשלתיים נוספים. "בשנה האחרונה קיבלנו כ-300 מיליון שקל לאחר מאבק שקיימתי עבור סיוע לעיר אשקלון.

בנוסף, בשנה האחרונה העיר אשקלון הוגדרה, לראשונה בתולדותיה, כאזור עדיפות לאומית לתעסוקה, תעשייה ומסחר וכאזור פיתוח א׳ לאזורי התעשייה מה שיסייע לנו לעודד חברות ויזמים מובילים להגיע לעיר במסגרת החוק לעידוד השקעות הון ולהציע להם הטבות זהות לאלו שמציעים להם בערים אחרות בדרום. חברות כמו אלקטרה-בוש, סימנס כבר מקימות את המפעלים שלהן בעיר וחברות נוספות כמו רב בריח מרחיבות את הפעילות שלהן בעיר.