מניות או דירה? ההשקעה הכי טובה בשנה האחרונה היא במניות הבנייה למגורים

היכן כדאי להשקיע את הכסף - בדירה או בשוק המניות? זוהי ודאי אחת השאלות הנפוצות בעולם ההשקעות לאורך השנים. שאלה שהתשובה לה אינה מוחלטת, והיא תלויה בעיקר בנקודת הזמן שבה בוצעה ההשקעה. אבל אם לשפוט על פי ביצועי השנה האחרונה בלבד, אין ספק כי השקעה במניות חברות הנדל"ן למגורים הייתה אחת הטובות שניתן היה לבצע בבורסה המקומית ובכלל.

● כשהציבור מתנפל על דירות - מה יותר טבעי מלהשקיע במניות נדל"ן | פרשנות

רבות מאותן מניות מסכמות תקופה של שנה לאחור בעליות חדות, המגיעות לשיעורים תלת-ספרתיים, מה שמוביל את מדד הבנייה המקומי להציג קפיצה שנתית אדירה של כ-100% - הרבה מעל לתשואות האלטרנטיביות בשוקי הנדל"ן והמניות. כך למשל, מדד הדגל של הבורסה, ת"א-35, מסתפק בעלייה של כ-20% שנה לאחור, והעלייה השנתית במדדי הטכנולוגיה, שכיכבו בתקופת משבר הקורונה, נעים בטווח של 40%-50%.

הזינוקים במניות ענף הנדל"ן למגורים נתמכים בתמונת המצב הנשקפת משוק המגורים בישראל, המצטיירת כחיובית ביותר - עם צמיחת הפעילות לנוכח ביקושים חזקים לדירות חדשות, עלייה בהיקפי המכירות ואופטימיות לגבי ההמשך בכל הנוגע לרמות המחירים, שימשיכו לעלות, לפי ההערכות.

בהתאם, מתחילת 2021 מציגות מניותיהן של מרבית חברות הנדל"ן למגורים זינוקים דו-ספרתיים גבוהים, ומדד הבנייה מציג תשואה נאה של יותר מ-30% בארבעה חודשים בלבד, ומותיר מאחור את יתר מדדי הבורסה. מדד ת"א בנייה כולל קרוב ל-30 חברות, שהעיסוק של מרביתן מתרכז בבנייה למגורים ובייזום פרויקטים, ולפי נתוני הבורסה שוויין המצטבר מגיע לכ-40 מיליארד שקל.

החברות הגדולות במדד, בפער משמעותי מיתר החברות, הן שיכון ובינוי וקבוצת אשטרום, הפועלות בתחומים נוספים מלבד נדל"ן למגורים, ואשר שווי השוק שלהן יחד עומד על כ-17 מיליארד שקל. מפילוח הביצועים של מניות המדד ניכר, כי המגמה החיובית במדד היא רוחבית, עם עליות חדות גם במניות של חברות קטנות, המתאפיינות בדרך כלל במחזורי מסחר קטנים יותר, וגם של חברות גדולות.

כך לדוגמה, שנה לאחור בולטת מניית נתנאל גרופ בזינוק של כ-190%, המוביל אותה לשווי שוק של כ-360 מיליון שקל, וקצת אחריה מניות חנן מור ואאורה, שקפצו בתקופה זו בכ-165%, לשווי שוק המתקרב בכל אחת מהן לכ-800 מיליון שקל. לא הרחק מאחוריהן מבחינת ביצועי המניה ניצבת ישראל קנדה, אחת החברות הגדולות במדד מבחינת שווי שוק, המגיע כיום לכ-3.5 מיליארד שקל, אחרי טיפוס של כ-150% במנייתה בתקופה של שנה לאחור.

 פרויקט של נתנאל גרופ בחולון / הדמיה: מצגת החברה

עוד בין החברות הגדולות במדד (מבחינת שווי שוק): מניות דמרי ואפריקה מגורים הכפילו את ערכן בשנה החולפת (עלייה של כ-100%), כך שהן משקפות כעת שווי שוק של כ-3.8 מיליארד שקל לדמרי ושל כ-2.1 מיליארד שקל לאפריקה מגורים.

דיווחי החברות בדוחותיהן הכספיים מסייעים גם הם להבין ממה שואפים המשקיעים עידוד. דמרי, לדוגמה, מציינת בדוחותיה לסיכום 2020 כי השנה החולפת "התאפיינה במגמת גידול בביקושים, בהיקפי המכירות ואף בעלייה מתונה במחירי המכירה בחלק מהפרויקטים, זאת למרות משבר נגיף הקורונה, אשר פגע בהיקפי המכירות בעיקר בחודשים מרץ ואפריל 2020".

בישראל קנדה מציינים, כי למרות שבשנים האחרונות "גברה מעורבות הממשלה בשוק הנדל"ן למגורים", שבאה לידי ביטוי בכמה מהלכים ותוכניות, אלה לא הועילו. לפי החברה, "כלל צעדי הממשלה לבלימת העלייה במחירי הדיור נחלו הצלחה מוגבלת, שכן הגורמים שהניעו את עליית המחירים בשנים האחרונות (דוגמת שיעור הריבית הנמוכה, היעדר חלופות השקעה, מחסור היסטורי במלאי יחידות דיור, העלייה בשכר הריאלי, הצפי של הציבור להמשך עליות המחירים ושינויים דמוגרפיים) לא השתנו".

גם בבורסה התייחסו בימים האחרונים למתרחש בענף הבנייה למגורים. יניב פגוט, סמנכ"ל בכיר, מנהל מחלקת מסחר, נגזרים ומדדים, ציין במאמר שפרסם בנושא, כי "משבר הקורונה והכאוס הפוליטי בישראל דחקו את הטיפול במחירי הדירות לשולי השיח הציבורי, והתוצאה המסתמנת היא חשש כבד להאצה מחודשת של עליית מחירי הנדל"ן".

לדבריו, "ההסתברות לחידוש עליית מחירי הדירות בישראל חלחלה בחודשים האחרונים גם למשקיעים בשוק ההון הישראלי", מה שבא לידי ביטוי בביצועי מדד ת"א בנייה.

יחד עם זאת, לפי הבורסה, "למרות המומנטום בשוק הבנייה המקומי", מדד הבנייה "מרכז השקעות של כ-200 מיליון שקל בלבד (היקף נכסים מנוהל בקרנות סל, א' ל'), זאת בהשוואה למדדי בורסה ענפיים אחרים המרכזים השקעות גדולות באופן ניכר, מה שמלמד שהציבור אינו מכיר דיו את האלטרנטיבה הבורסאית להשקעה בשוק הבנייה המקומי".

פגוט מסביר במאמר, כי "בהשקעה בחברות בנייה, המשקיע הופך שותף של היזמים ולא לקוח של היזמים כמו בסיטואציה של רכישת דירה, ולפיכך פוטנציאל הרווח גבוה יותר, ומנגד, הסיכון בהשקעה גדל בהתאם. השקעה בסל חברות בנייה ישראליות מפוזר, סחיר ונזיל, היא חלופה הולמת למבקשים חשיפה לשוק הדיור הישראלי".

 פרויקט למגורים של דמרי באשדוד / הדמיה: מצגת החברה

החששות ממשבר הקורונה פחתו תוך זמן קצר

בבחינה כרונולוגית של ביצועי מניות הענף מתחילתה של 2020, ניכר שינוי המגמה החד שנרשם בהן מאז ועד כה, לאחר שברבעון הראשון של השנה שעברה הן סבלו, כמו יתר מניות הבורסה, מירידות חדות בהשפעת חוסר הוודאות הגדול שיצר משבר הקורונה העולמי. ירידות אלה באו לידי ביטוי בצלילה של כ-45% שהציג מדד הבנייה, מאז השקתו בפברואר 2020 ועד לנקודת השפל שקבע בחודש שלאחר מכן (במהלך מרץ).

  

ואולם, החששות ממשבר הקורונה פחתו תוך זמן קצר. תחילה, מה שתמך בשינוי הכיוון במסחר במניות הענף היה בין היתר תחזיות חיוביות שפורסמו בקשר למחירי הדיור, בין השאר על רקע מיעוט בהתחלות בנייה ותכנון עתידי בהיקפים מוגבלים, שכבר נרשמו עוד לפני הקורונה והתעצמו במהלך המשבר.

בהמשכה של 2020 "תודלקו" העליות במניות הענף גם בשני אירועים חד-פעמיים: החלטה רגולטורית בקשר להורדת מס הרכישה על השקעה בדירות, שהתקבלה בחודשי הקיץ של 2020, והחלטת בנק ישראל, שהתקבלה לקראת סיומה של השנה שעברה, לבטל את המגבלה על הרכיב המשתנה במשכנתאות.

כך, תוך חודשים ספורים מחק מדד הבנייה את הירידות החדות שנרשמו בו מאז הושק, ואחרי שסיכם את 2020 בעלייה של כ-16% הוא מציג - מאז החל להיסחר בפברואר 2020 ועד כה - עלייה של יותר מ-50%.

"החברות בסך הכול נסחרות בהתאם למצב"

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, אופטימי גם במבט להמשך, ואומר, כי "בסופו של דבר השאלה היא של ביקוש והיצע, ויש צורך אמיתי לדירות, שאפילו עולה, בעוד שההיצע קטן, בעיקר באזור גוש דן. כבר אין תוכנית מחיר למשתכן, אין מחיר מופחת ואין תשובה של המדינה למחסור בקרקעות. גם אם תוקם ממשלה בקרוב, אין שום דבר שהממשלה יודעת לתת לענף בתקופה הקרובה, לכן התחלות הבנייה - לפחות בשנתיים הקרובות - לא יעלו, אבל הביקושים עדיין קיימים".

לגבי ביצועי המניות בבורסה, ליפמן סבור כי "החברות בסך הכול נסחרות בהתאם למצב, ומחירי המניות לא יקרים. המחירים משקפים את הציפיות בשוק להמשך ביקושים גבוהים של דירות, תוך עלייה במחיריהן, שתגולגל למחירי המניות, משום שהחברות יוכלו להרוויח מכך יותר".

כמו כן מוסיף ליפמן, כי "גיוסי החוב של החברות בבורסה כיום זולים מאוד, ואם הן מקבלות כסף בזול, הן יכולות לשלם יותר כשהן רוכשות קרקע".

לגבי הבדלים בין חברות הענף, ליפמן סבור, כי "גם כיום, לחברות הגדולות יש יותר יכולות לגשת למכרזים גדולים יותר, ולהתמקד יותר בהתחדשות עירונית, שם גם יש משמעות לגודל ולחוזק המותג, והשחקניות הגדולות בדרך לשם".

בעניין מהלך העליות של המניות בשנה האחרונה אומר ליפמן, כי "שוק המגורים אומנם קפא לתקופה מסוימת במשבר הקורונה, אבל אחר כך החברות התחילו למכור דירות דרך האינטרנט, ובכך התייעלו, כשגילו שהדבר אפשרי, וברבים מהמקרים המכירה היא של דירה עוד לפני שהיא מוכנה".