זוהר לוי מוכר בגרמניה וקונה בארה"ב: "כשאנחנו מזהים עסקאות במספרים שאנחנו אוהבים, אין לנו גבול"

חברת הנדל"ן המניב סאמיט השלימה את העסקה הגדולה בתולדותיה, עסקת ענק לא רק במונחים מקומיים, של מכירת פורטפוליו נכסים - בעיקר בנייני משרדים בגרמניה - בשווי של כ-1 מיליארד אירו.

בשיחה עם גלובס מסביר בעל השליטה ויו"ר סאמיט, זוהר לוי, מה עמד מאחורי מהלך המימוש, ועל ההשקעות החדשות של החברה בשוק הנדל"ן האמריקאי.

למה בעצם למכור?
"התשואות על הנכסים בגרמניה עלו. לאורך השנים סאמיט צברה נכסים בעסקאות קטנות יותר, והם הצטברו לפורטפוליו שמעניין גופים מוסדיים. אחרי שבמהלך הזמן נרשמו על הנכסים שערוכים רבים, והשווי שלהם עלה בהתמדה, העסקה הזו היא הזדמנות להעביר חלק מהשווי הנצבר למזומן במחירים נוחים, לפי שווי הנכסים בספרים".

עוד הוא מדגיש, כי "אנחנו כל הזמן מחפשים הזדמנויות, בודקים הרבה דברים וממשיכים קדימה. זה שמכרנו פורטפוליו רק אומר שזה בסיס להמשך צמיחה".

 נכס של סאמיט בגרמניה / צילום: מצגת החברה

במסגרת העסקה המדוברת מכרה סאמיט לקרן בינלאומית חלק מכלל הנכסים המסחריים שלה בגרמניה, בשווי של כ-1 מיליארד אירו (כ-4.5 מיליארד שקל) כאמור, אשר מניבים דמי שכירות שנתיים של כ-52 מיליון אירו (כ-230 מיליון שקל). מחיר מכירת הנכסים, לפי סאמיט, "תואם את שוויים בספרי החברה".

לאחר השלמת העסקה, כפי שלוי מסביר, לסאמיט נוצרה ממנה נזילות עצומה שתסייע לחברה להשקיע בהזדמנויות עסקיות שתזהה, ולדבריו, "אפשר לנתב חלק מהכסף מהעסקה לתשואות גבוהות יותר, כמו שיש כיום בשוק האמריקאי".

סאמיט, שעד היום התמקדה בפעילות בגרמניה ובישראל, קיבלה בתחילת השנה החלטה על כניסה לשוק הנדל"ן האמריקאי, שם היא מתרכזת בעיקר בניו יורק, אולם לא רק. היקפי ההשקעה המצטברים לה שם עד כה, תוך כחצי שנה, מגיעים לכ-300 מיליון דולר (כ-1 מיליארד שקל), בכפוף להשלמת רכישות הנעשות עם שותף מקומי.

למה החלטתם להשקיע דווקא בארה"ב? 
"השוק האמריקאי נמצא למטה, עם נכסים בעלי תזרים גבוה ושווי נדל"ני נמוך. אנחנו אוהבים את זה, לכן אנחנו נכנסים לשם בצורה די אינטנסיבית. השוק האמריקאי הוא שוק שמגיב מהר לשינויים, ובעקבות השינויים שהביאה עימה הקורונה, התגובות בשוק הנדל"ן שם היו חזקות".

סאמיט עדכנה בתקופה האחרונה על רכישת מאות דירות להשכרה בניו יורק, בכמה עסקאות שכל אחת מהן בדרך כלל עומדת על כמה עשרות מיליוני דולרים. בסך הכול, בהנחה שתשלים את כל הרכישות המדוברות, תחזיק סאמיט ב-920 דירות בניו יורק, והזרוע עוד נטויה עם המשך "מו"מ לרכישת בנייני מגורים נוספים בעיר".

  

החברה גם נכנסה לפעילות בתחום המלונאות בארה"ב, ועד כה סיכמה על רכישת שני בתי מלון במנהטן (אחד בטיימס סקוור ואחד בין השדרה החמישית לשישית), הכוללים יחד יותר מ-500 חדרים, בפעילות המגלמת, כך נראה, פוטנציאל משמעותי לרווח.

מול השקעה של כמה מיליוני דולרים ברכישת המלונות שביצעה סאמיט, בשוק המלונאות מעריכים את שוויו של חדר במכירת נכס מלונאי בניו יורק, שאינו פועל תחת קשיים, בסכום של כ-250-300 אלף דולר - מה שעשוי לגזור לסאמיט רווח משמעותי על השקעות אלה, במועד החזרה לשגרת חיים בתפוח הגדול. סאמיט גם סיכמה על רכישת שלושה קניונים במדינת מישיגן, תמורת כ-18 מיליון דולר.

הקשיים בשוק האמריקאי לא מרתיעים אותך?
"קנינו בתי מלון שהיו סגורים בתקופת הקורונה, מה שהוריד את השווי שלהם לרמות מעניינות. בשוק הדיור, הקשחה של הרגולציה על מחירי הדירות להשכרה בניו יורק הורידה את המחירים, והקורונה שהגיעה הורידה אותם עוד יותר, מה שהוביל אותנו להחלטה להיכנס גם לשם.

"אנחנו לא קונים בניין מגורים כדי למכור, אלא מחזיקים אותו להשכרה ורוצים ליהנות מתזרים המזומנים היציב והחזק שלו לאורך זמן, בהתאם לאסטרטגיה שלנו. גם הקניונים שקנינו בארה"ב נפגעו - מהקורונה ומהתגברות הרכישות באונליין - מה שהשפיע על המחירים, ולכן נכנסו גם לשם".

כמה סאמיט מתכננת להשקיע בארה"ב?
"כל עוד אנחנו מזהים עסקאות במספרים שאנחנו אוהבים, אין לנו גבול, ונדע לגייס את ההון הנדרש לכך אם נצטרך".

תשואה של 750% בעשר שנים

סאמיט, שתחת ניהולו של לוי הייתה מחלוצות ההשקעה בנדל"ן מניב בגרמניה, שוק שאליו נכנסה לפני שני עשורים כמעט, הפכה מאז ליצרנית ערך בולטת בין חברות הנדל"ן המניב בת"א - עם תשואה של 750% בעשר שנים. בשנה האחרונה מציגה מניית החברה טיפוס של כ-55%, כך שהיא משקפת לחברה שווי שוק של 3.6 מיליארד שקל.

לוי הוא הנהנה העיקרי מעליית ערך החברה, ושווי החזקותיו בסאמיט, בשיעור של כ-48%, עומד על כ-1.6 מיליארד שקל. נוסף על כך, במהלך השנים נהנה לוי בסאמיט מתגמולים שוטפים מפנקים למדי, המצטברים לסכום נאה של כ-60 מיליון שקל בחמש השנים האחרונות.

כאמור, על הכניסה לארה"ב החליטה סאמיט רק בחודשים האחרונים, וליבת הפעילות שלה, כבר שנים ארוכות, מתרכזת בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה. טרם המכירה האחרונה החזיקה סאמיט בגרמניה כ-100 נכסים בשטח כולל של כ-1 מיליון מ"ר, שהושכרו לכ-750 שוכרים, בשיעור תפוסה של כ-83%.

  

גם לאחר המימוש הענק מהימים האחרונים, נותר בידיה של סאמיט בגרמניה פורטפוליו נכסים מרשים ובעל פוטנציאל השבחה, ללא חוב פיננסי נטו. לפי הנתונים שהיא מציגה, מדובר בנכסים בשווי כולל של כ-600 מיליון אירו (כ-2.7 מיליארד שקל), שבהם ההכנסות מדמי שכירות "בשיעור נמוך בכ-24% משווי ההשכרה המלא שלהם", נוסף על אפשרות הרחבה משמעותית בדרך של "ניצול זכויות בנייה בלתי מנוצלות בהיקף של כ-213 אלף מ"ר".

מה לגבי יתר הנכסים בגרמניה, גם הם למכירה?
לוי, בתשובה, מבהיר כי אין בכוונת סאמיט לצאת מהפעילות בגרמניה: "במהלך האחרון בעצם מכרנו פורטפוליו של בעיקר נכסי משרדים ברחבי גרמניה, ועברנו להתמקד במגורים בניו יורק. אבל גם אחרי העסקה, רוב הנכסים שלנו נותרו בתחום המשרדים, ואנחנו נשארים בגרמניה עם פורטפוליו משמעותי ועם הרבה אפשרויות השבחה".

עוד אומר זוהר, כי "שוק הנדל"ן בגרמניה עלה חזק בשנים קודמות, ובדומה לישראל, הקורונה לא פגעה לרעה בנכסים שם, ודחפה את השוק כלפי מעלה". 

"כיום אין הרבה הזדמנויות בישראל"

נוסף על גרמניה, לסאמיט גם פעילות משמעותית בישראל, עם פורטפוליו של 27 נכסים בשטח כולל של כ-230 אלף מ"ר, המושכרים לכ-500 שוכרים בשיעור תפוסה של כ-92%.

נראה שהפעילות שלכם בארץ מינורית בתקופה האחרונה.
"ישראל זה שוק הבית שלנו, וכשיש הזדמנויות אנחנו קונים גם פה, אבל צריך לחכות לתקופות נוחות יותר; כיום אין פה הרבה הזדמנויות ויש הרבה תחרות על כל עסקה".

לפני כמה שנים החליטה סאמיט על כניסה לתחום הלוגיסטיקה, ובשנים 2017-2018 רכשה ארבעה נכסים לוגיסטיים המשמשים כבתי קירור - בקיסריה, בנהריה, באזור תעשייה באר טוביה ובאשדוד. מאז הפך תחום הלוגיסטיקה בישראל ללוהט במיוחד, עם שלל עסקאות וכניסה של חברות רבות וגדולות להשקעות רחבות-היקף בנכסים לוגיסטיים.

התחום עדיין מעניין אותך?
"זה תחום מאוד חם בכל העולם והתשואות בו יורדות. מצד שני, המחירים של משתמשי הקצה לא יורדים. אצלנו יש עודפי קרקעות מעסקאות שבוצעו מזמן, ועליהן אנחנו מפתחים את הפעילות, עם מתחמים גדולים באשקלון, באשדוד, בקיסריה בנהריה ועוד".

עוד אומר לוי, כי עיקר נכסי הלוגיסטיקה של סאמיט מתרכזים בתחום הקירור, שם היא החברה הגדולה בארץ. "קירור דורש התמחות ויש לנו אותה. זה תחום שתמיד היה קיים, בעיקר אצל חברות מזון, ויבוא של חברות שרוצות להיות קרובות ללקוחות".

עסקה נוספת שביצעה באחרונה סאמיט בשוק המקומי, לרכישת 12% ממניות קרן הריט מגוריט תמורת קרוב ל-45 מיליון שקל (עם אפשרות להכפלת הסכום במימוש כתבי אופציה), מעידה כי היא מזהה פוטנציאל לא רק בשוק המגורים להשכרה בניו יורק, אלא גם בזה המתפתח בישראל.

לדבריו "אנחנו חושבים שיתפתח בישראל שוק נדל"ן להשכרה לאורך זמן, ורוצים בו החזקה פסיבית. מגוריט הייתה מהראשונות שנכנסנו לענף, ואחרי שעברה תקופה של איסוף נכסים, נראה כי היא קרובה לשלב שבו הנכסים שלה יתחילו להניב".

תעודת זהות | זוהר לוי

אישי: בן 54, רואה חשבון בהשכלתו. התחיל את דרכו העסקית כסמנכ"ל כספים בחברת הנדל"ן אנגל של יעקב אנגל, שהוא אבא של אשתו
מקצועי: בעל השליטה בסאמיט ומשמש כיו"ר החברה
עוד משהו: עלות שכרו בשנת 2020 הגיעה לכ־21 מיליון שקל, סכום ששלח אותו להתברג בין עשרת שיאני השכר בבורסה