משבר דיור? היד הנעלמה של שוק הנדל"ן תפתור הכול – רק אל תפריעו

חלום הדירה בבעלות הולך ומתרחק. נתוני הלמ"ס שהתפרסמו לאחרונה מציגים תמונת מצב אותה הרגישו היטב רוכשי הדירות, לפיה, עלו מחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה בשיעור ממוצע של כ-7%. לכך יש להוסיף את המשך הירידה בהתחלות הבנייה בשיעור של לא פחות מ-10%. נתונים אלו מסמלים יותר מכל את המצב בו שרוי שוק הנדל"ן למגורים.

שרי הממשלה החדשה הצהירו כי הם מעריכים שמחירי הדירות לא ירדו בשנים הקרובות, בין היתר כתוצאה מטיפול לקוי של הממשלות הקודמות.

תוכניות כמו מחיר מטרה, מע"מ אפס, חקיקות מיסוי המקרקעין, מחיר למשתכן וכו' ניסו להשפיע על שוק הדיור באמצעות טיפול בביקוש. פתרונות שלא השיגו את היעד הנחשק. נראה כי הגיע העת כי קברניטי המדינה ילמדו מכך. כדי להשפיע באמת על ספינת הנדל"ן יש להציג פתרונות שנוגעים בראש ובראשונה בהיצע. רגולציה אגרסיבית שמנסה להשפיע על ביקושים מצד רוכשי דירות למגורים, משקיעים, כיבוש הביקוש בהצהרות פוליטיות לא הביאו ולא יביאו לתוצאה אמיתית.

כידוע, אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הדירות נובעת מהפערים בין היצע לביקוש. כל בר-דעת יכול להבין שברגע שההיצע נמוך ומנגד יש ביקוש עודף, המחיר עולה. עולם הנדל"ן מציג פרדיגמה זהה. אולם, מגמת ההיצע והביקוש שונה פה. הפקטור העיקרי במשוואה הנוכחית הוא סביב מיקום ההיצע והביקוש.

נתוני הלמ"ס מראים כי הפריפריה מציגה היצע יציב של דירות למגורים במחירים הוגנים. לעומת זאת, אזור המרכז שהצפיפות בו יחסית גבוהה והשטחים הפנויים לבנייה מצומצמים, לא מציע בנייה נרחבת של דירות למגורים.

בניתוח מעמיק, שהתפרסם לאחרונה, על התחלות הבנייה ל-1,000 איש רואים כי ערים כמו נתיבות, נהרייה וחריש מובילות בכמות התחלות הבנייה עם למעלה מ-25 התחלות בנייה ל-1000 איש. מדוע? כי באזורים אלו לרוב יש שטחים לא מנוצלים, עתודות קרקע גבוהות והצפיפות במרכזי הערים סבירה למדי. לכן אין זה פלא כי כמות התחלות הבנייה שם יציבה וגבוהה יחסית. לעומת זאת, במרכז המצב שונה - בחולון ורחובות היחס עומד על כ-7 התחלות בנייה ל-1,000 איש, פתח תקווה עם יחס של כ-4 יחידות דיור וכפר סבא עם יחס של יחידת דיור אחת בלבד לאלף איש. כמות התחלות הבנייה מצביעה בבירור על מצב עתידי לפיו ההיצע ימשיך להיות נמוך במרכז ואלו הביקוש רק יעלה.

על מנת להתמודד עם המצב הנוכחי, ניתן להניע צעירים לעבור לפריפריה. אולם, פה יש היבט נוסף שחשוב לקחת בחשבון והוא הרצון שלהם להישאר לגור במרכז. הפריפריה סובלת ממחסור במקומות התעסוקה, מערכות חינוך פחות טובות, מחסור ברופאים מקצועיים, נגישות תחבורתית לקויה וזהו רק קצה הקרחון. אין פלא אם כך, שהזוגות והצעירים אינם ששים להתגורר בדירה מרווחת בפריפריה במחיר של דירת 2 וחצי חדרים באזורי המרכז.

אז מה בכל זאת אפשר לעשות? לקדם ולשפר את איכות החיים של המתגוררים בפריפריה. שיפור רוחבי - בחינוך, תחבורה, פנאי ותעסוקה. לצורך כך, נדרש להכניס את היד לכיס ולתקן עוולה היסטורית. התהליך הזה יחזיר בסופו של דבר את הכסף לקופת האוצר ויבלום את כשל השוק המהותי המתרחש כיום. בעניין זה נדרש להוביל לפיתוח מואץ של מקומות תעסוקה בפריפריה באמצעות תמריצים כלכליים לחברות גדולות שיסכימו לעבור לשם. כמו כן, צעד נוסף שיכול להפוך את הפריפריה ליעד תוסס וחי ולא רק לערי שינה אפרוריות הוא על ידי קידום התרבות והפנאי, טיפול בתשתיות ושיפור מערכות הבריאות. כל אלו יהווה מינוף אולטימטיבי לנחשקות הפריפריה.

יחד עם זאת, אל לנו לשכוח את צוואר הבקבוק בוועדות התכנון. במקום לתת ליזמים לקדם פרויקטים ולהוביל בנייה מאסיבית ברחבי הארץ, הדברים תקועים בפקק הבירוקרטיה. חייבים לצמצם את זמן ההמתנה לתכנון קרקעות ולהיתרי הבנייה, זאת באמצעות סנכרון בין המשרדים והפחתת שיקול-הדעת של רשויות התכנון עם הגדרת לוחות זמנים ברורים לצד סנקציות כלכליות לאי עמידה בהם. הגיע העת שכלל הרשויות ירתמו למשימה הלאומית להגדלת היצע הדירות למגורים בארץ. נכון הדבר לגבי תכנון קרקע לא מתוכננת ואף נכון שבעתיים לגבי היתרים לפרויקטים בהתחדשות עירונית.

הממשלה לא צריכה לחשוב על "תוכנית על" מקיפה שתכלול סבסוד קרקעות או תמריצים כלכלים ליזמים, היא צריכה "פשוט" להוריד את הבירוקרטיה, מכאן השוק יעשה את שלו. 'היד הנעלמה' כבר תדאג לכך. חוק ההסדרים הנוכחי שאושר השבוע בממשלה מנסה לעשות קצת סדר בבלגן אבל דרוש כאן שינוי תפיסתי רוחבי של כלל הגורמים. לא עוד רגולציות מיותרות שמנסות להשפיע על ביקושים אלא, טיפול אמיתי בהיצע.

הכותבת היא מנהלת שיווק באפי קפיטל