הצרפתים באים: הכירו את האיש שמשווק נדל"ן לזרים, דרך הבורסה

רוכשי דירות שמקורם בצרפת בשוק המגורים הישראלי, בין אם עולים חדשים או משקיעים, הם כבר שנים רבות חלק בלתי נפרד מהנוף המקומי. הפריחה הנוכחית בעסקיהן של חברות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה, עם נסיקת שוויין לרמות שיא נוכח מחירי הדירות הגואים והגידול בהיקפי המכירות שלהם, מבליטה את העובדה כי אף אחת מבין מובילות הענף אינה מוכרת ככזו שמתמחה במכירות לתושבי חוץ.

אלא שמתחת לרדאר, כבר מזה כשמונה שנים, נהנים האחים יעקב ויהודה גורסד, מנגישות והיכרות קרובה עם הקהילה היהודית-צרפתית שממנה הגיעו, ושלחבריה הם משווקים פרויקטים שהם מקדמים באמצעות החברה הבורסאית ווי-בוקס נדל"ן, הנמצאת בשליטת האח הגדול יעקב ומנוהלת על-ידי יהודה הצעיר.

ווי-בוקס (YBOX) עוסקת בעיקר בתחום היזמות למגורים, חלק גדול ממנה בדרך של התחדשות עירונית, וכן היא מחזיקה בפעילויות בתחומי הנדל"ן המניב, למשרדים ומלונאות. פעילות החברה מתמקדת באזורי ביקוש, ועיקר הפרויקטים שלה מתרכזים באזור תל אביב.

"יש לנו תפיסה נדל"נית מיושנת יחסית"

יהודה גורסד, מנכ"ל ווי-בוקס, מסביר, כי "אנחנו לא חברה אגרסיבית, לא ברכישות ולא בפעילות בשוק ההון, ולראיה, רק אחרי שבע שנים בבורסה הנפקנו באחרונה סדרת אג"ח שנייה. יש לנו תפיסה נדל"נית מיושנת יחסית, ובראש שלנו נדל"ן זו אמנם פעילות המגלמת בתוכה סכומים גדולים, אבל היא צריכה להיות יציבה ובטוחה. אנחנו לא ניגשים לשוק לקחת כסף ולגלגל אותו, לקנות קרקעות במחירים אגרסיביים ולבנות על זה שהמחירים עולים".

לכן, לדבריו, "החשיפה שלנו בשוק ההון וההתלהבות של השוק מאיתנו, פחות גדולות כנראה מאלו שנרשמות בתקופה הזו אצל חברות יותר פעילות ואגרסיביות".

יחד עם זאת, גורסד מדגיש, כי "אנחנו מגיעים לכולם ואין בית השקעות בולט בשוק שלא מכיר אותנו. בשורה התחתונה, אנחנו כן מעניינים את השוק. כשעשינו לא מזמן מצגות לקראת ההנפקה, כולם רצו לשמוע אותנו, ובגל העליות האחרון, גם מחיר המניה שלנו עלה".

לגבי העבודה מול "השוק הביתי" של ווי-בוקס - רוכשי דירות שהגיעו לישראל מצרפת, מספר גורסד, כי "אנחנו עובדים מאוד חזק בשנים האחרונות מול השוק הצרפתי מהרבה סיבות. מלבד העובדה שאנחנו דוברי השפה וזה עוזר, יש לנו היכרות עם רוכשים פוטנציאלים. הרוכשים מצידם, שלעיתים קונים דירה מרחוק, יודעים שלבעל השליטה בחברה יש פעילות ומשפחה בצרפת, והוא מוכר בקהילה שם, כך שזה מהווה סוג של תעודת ביטוח עבורם".

גורסד מדגיש, כי "אמנם יש לנו יתרון בשוק הצרפתי ביחס להרבה יזמים ישראלים, אבל בסוף אנחנו חיים פה בישראל, ואנחנו לא בונים עבור השוק הצרפתי, אלא לשוק המקומי. צריך לזכור שתושבי חוץ הם אחוז מזערי משוק הדיור הישראלי. על-פי הערכות שפורסמו בעבר הם מהווים פחות מ-4% ממנו".

אז למי בעצם אתם משווקים את הפרויקטים שלכם?
"אנחנו עושים שיווק בארץ, ויש לנו גם ערוצים שבאמצעותם אנחנו מגיעים לתושבי חוץ, אבל אנחנו לא בונים פרויקט שמיועד לצרפתים, והרכב הרוכשים תלוי בפרויקט. לדוגמה, יש לנו פרויקט בשכונת פלורנטין בתל אביב שבו כ-80% מהמכירות היו לתושבי חוץ, ופרויקט בחדרה שכולו לשוק המקומי".

זיהו את הפוטנציאל של נווה צדק ונתניה

לדבריו, "תושבי חוץ הם לקוחות טובים אבל זה גם עסק קצת טריקי, כי יש הרבה דברים שמשפיעים על הרכישות שלהם. מלבד השפעות של שערי מטבע, הרגולציה מערימה היום הרבה קשיים, והרבה רוכשים מתייאשים באמצע התהליך. אנחנו חושבים שאם הרגולציה תהיה קצת יותר מקלה ונכונה, כל השוק יכול היה ליהנות מכניסה גדולה יותר של תושבי חוץ אליו.

אפשר להצביע על ההבדלים בין רוכשי דירות ישראלים וצרפתים?
"הרבה פעמים לישראלי יש תפיסה לגבי אזורים שכדאי להשקיע בהם על בסיס מה שקרה בהם בשנים קודמות. הצרפתי מגיע לישראל ובודק את הנדל"ן ללא הידע הזה, כך שהוא נכנס הרבה פעמים לשכונות ואזורים מסוימים שישראלים לא נכנסים אליהם מכל מיני סיבות, אבל כן מגיעים אליהם מאוחר יותר, אחרי עליית מחירים. זה לא שהצרפתים חכמים יותר, אלא פשוט הרבה פעמים מתרכזים בבחינת נקודות חשובות יותר כשהם בוחנים נכס לרכישה".

"לדוגמה, לשכונת נווה צדק בתל אביב הרבה ישראלים בעבר לא רצו להתקרב כי זו נחשבה שכונת עוני, אבל הצרפתים ראו את המיקום הטוב והבתים המיוחדים, התחילו לקנות, וההמשך ידוע. אותו הדבר בנתניה, שם הצרפתים לא הכירו את הבעיות שהיו בעיר אבל ראו מול העיניים שלהם רצועת חוף מדהימה. היה לנו שם פרויקט ששיווקנו בהצלחה בעיקר לצרפתים, ואחרי כמה שנים הגיעו הישראלים וקנו במחירים גבוהים יותר".

"בתל אביב קל לנו יותר להשביח קרקע"

יהודה גורסד (40) הוא יליד צרפת, אולם נמצא בישראל מזה כ-20 שנה, מאז התגייס לצה"ל. הוא ואחיו יעקב (50), שכיום מנהלים את חייהם כישראלים חילונים, הגיעו ממשפחה מהחברה החרדית בצרפת המונה בסך הכול 8 אחים, מרביתם עדיין גרים בצרפת.

איך מערכת היחסים בינך לבין יעקב?
"יש לנו מערכת יחסית תקינה, במסגרתה כל אחד מכיר את המקום שלו בחברה ומתרכז בחלק שלו. ההחזקות בחברה הן רק של יעקב, שמכהן כסמנכ"ל פיתוח עסקי, ואני 100% שכיר שלו".

יעקב גורסד, בעל השליטה, התחיל את עסקיו דווקא בתחום המחשבים ובשנת 2005, אחרי שמכר את אותה פעילות החל להתרכז בנדל"ן מניב בצרפת, ומשם התרחב גם לעסקי הנדל"ן בישראל.

בשנת 2014 הגיע יעקב לבורסה בתל אביב, עם רכישת השליטה בחברת מרתון שפעלה בעבר כקרן הון סיכון, בהשקעה של כ-65 מיליון שקל. הוא שינה את שמה לוויי בוקס , והחל למקד את פעילותה בנדל"ן. כיום, כשמונה שנים לאחר מכן, שווי החברה כ-250 מיליון שקל אחרי שבשנה האחרונה מנייתה הכפילה את ערכה. שווי החזקותיו של גורסד, בשיעור של כ-52%, עומד על כ-120 מיליון שקל.

  

במסגרת פעילותה, ווי-בוקס מחזיקה בכמה הסכמים לביצוע פרויקט פינוי בינוי וקומבינציה במתחם הרחובות החרש והאומן, בהסכם קומבינציה במתחם חסן ערפה, בקרקעות ברחובות גת רימון וראול וולנברג, ושותפה בפרויקטים "הבית הסקוטי" ועמק ברכה - כולם בתל אביב. כן בידיה של ווי-בוקס, כמה הסכמים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, וקרקעות להקמת כ-550 דירות בחדרה.

למה החלטתם להתמקד דווקא בתל אביב?
"להשביח קרקע בתל אביב קל לנו יותר מאשר בפריפריה. בתל אביב, על כל מטר שאני מצליח להוסיף לפרויקט, אני מרוויח כסף. לדוגמה, אם אני בונה דירת 3 חדרים בחדרה, אם היא 75 או 80 מ"ר, לא בטוח שזה ישפיע על מחיר המכירה, אבל בתל אביב יש הבדל במחיר בין שני הגדלים".

עוד גורסד מסביר, כי "בערים דוגמת תל אביב שבהן קהל היעד הוא אנשים עם יכולות כלכליות גבוהות, יותר קל למכור להם משהו קצת אחר. בתל אביב קל לנו יותר להשקיע בבניין ולהסביר לרוכש שכדאי לו לשלם יותר מאשר לבניין הסמוך, משום שאני בונה טוב יותר ויפה יותר. מי שמסוגל לשלם כ-40 אלף שקל למ"ר, כנראה שיצליח גם לתת 46 אלף שקל למ"ר, אם הוא מבין שזה ישפר את איכות החיים שלו.

"כמי שיודעים להתמודד עם תחרות, במובן מסוים יותר נוח לנו בתל אביב, אבל בנינו גם במקומות אחרים - חדרה, בת ים, נתניה ובעוד מקומות, כי קשה לפעול רק באזור אחד".

"בעוד כשנתיים נגיע לנקודות משמעותיות"

רק ב-2018 החלה ווי-בוקס להציג הכנסות משמעותיות מפעילותה, שהגיעו אז ל-10 מיליון שקל. ב-2019 הן כבר הגיעו ל-55 מיליון שקל, ובשנה שעברה קפצו לכ-130 מיליון שקל - בזכות התקדמות בחלק מהפרויקטים. אחרי שנהנתה גם משערוך נכסים, הרווח הנקי שלה אשתקד הגיע ל-25 מיליון שקל, זאת לאחר שבשנים 2019-2018 צברה הפסדים של כ-20 מיליון שקל.

במבט קדימה, גורסד מעריך כי כבר בשנת 2023 תוצאותיה של ווי-בוקס ייראו אחרת. לדבריו, "התחלנו את הפעילות בשנת 2014 ולפרויקטים לוקח זמן, אבל להערכתי בעוד כשנתיים נראה הרבה פרויקטים המגיעים לנקודות משמעותיות בביצוע ובשיווק".

חלק משמעותי בפעילותה של ווי-בוקס מתרכז בתחום ההתחדשות העירונית, וכפי שהחברה מסבירה בדוחותיה, היא מעוניינת "להפוך לשחקן מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית במרכז הארץ, וכן להרחיב את נוכחותה בתחום הבניה בדרום ובמזרח תל אביב".

ווי-בוקס, לפי התיאוריה, "פועלת במטרה להאיץ תהליכי תכנון של הפרויקטים הקיימים, וכן פועלת לשם תחילת תהליך השיווק של פרויקטים מסוג תמ"א ופינוי בינוי".

החברה אינה פועלת בחלל ריק. בדומה לה, גם מרבית חברות הנדל"ן למגורים בבורסה - החל מהגדולות ביותר (מבחינת שווי שוק) דוגמת דמרי, ישראל קנדה, אפריקה מגורים, ואזורים, ועד הקטנות (מבחינת שווי שוק) הנכללות במדד הבנייה, דוגמת בוני תיכון, מצלאוי ונתנאל - הולכות ומעמיקות את פעילותן בתחום ההתחדשות העירונית על ענפיה השונים (תמ"א, פינוי-בינוי, קומבינציה ועוד).

"לפני עשור הסתכלו בעין עקומה"

לדברי ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן והתשתיות של לאומי פרטנרס, "לפני כעשור, כשהתחילו לקדם פרויקטים בתחום, החברות הגדולות הסתכלו עליו 'בעין עקומה', בשל הערכתן לסיכויי היתכנות נמוכים". אבל, לדבריו, "עם הזמן הוקמו פרויקטים, התהליך הפך להרבה יותר מסודר מאיך שהיה בהתחלה, וגם החברות הגדולות הבינו שהן יכולות להשתלב בו ביתר קלות. היום אין חברת יזמות למגורים שלא מנסה לפעול בתחום".

מה היתרון שהחברות מזהות בתחום?
"בפינוי בינוי קצב השלמת הפרויקט ארוך יותר מפרויקט רגיל, אבל צריך לשים הרבה פחות כסף בהתחלה, ואת רוב ההון העצמי צריך להשקיע רק בתחילת הבנייה, לתקופה של כשנתיים-שלוש. אז אמנם אם בוחנים רווח ביחס לעלויות ולמכירות, אין הבדל גדול בין פרויקט פינוי-בינוי לפרויקט רגיל, אבל תקופת ההשקעה של הכסף הרבה יותר קצרה והתשואה עליו הרבה יותר גבוהה".

מלבד זה, מוסיף גנדנשטיין, "בשל מצב שיווקי הקרקע בארץ, והשפעת תוכנית מחיר למשתכן, לדוגמה, שרובה בפריפריה, החברות נתקעו בלי קרקעות והיו חייבות לפצות על זה, מה שמשך אותן לכיוון של פעילות בתחום הפינוי-בינוי".

האם תוכניות פינוי-בינוי הן העתיד בתחום המגורים בארץ?
"רוב הביקושים לנדל"ן מתרכזים בגוש דן, שם לא נותרו הרבה קרקעות פנויות, ומנגד, כמות הבניינים הנמוכים במרכזי הערים היא רבה".

גל ההנפקות מגיע לחברות הגדולות

נוכח הפופולריות הגבוהה של פרויקטים מסוג של פינוי-בינוי למיניהם ורמות הריבית הנמוכות, גל ההנפקות הפוקד את שוק ההון המקומי מזה כשנה כלל גם כמה חברות נדל"ן שפעילותן מתרכזת בתחום ההתחדשות העירונית, בהן אב-גד, יובלים, רותם שני, גלעד מאי ועוד, שגייסו הון וחוב ללא קושי מיוחד.

נראה שיגיעו עוד חברות מתחום ההתחדשות העירונית לבורסה?
"אפשר להניח שכל חברה שמתאימה לגייס אג"ח בבורסה תשאף לכיוון הזה. החברות צריכות להעמיד הון עצמי של כ-10%-15% כשהן מתחילות לבנות פרויקט, כך שלפרויקט בעלות של עשרות מיליוני שקלים וצפונה צריך להעמיד סכומי הון עצמי משמעותיים ולחברות הקטנות יותר קשה לגייס את ההון הזה.

"מצד החברות, בהנפקת אג"ח בבורסה התשואות שישיגו נמוכות משמעותית מהלוואת מזנין שהן לוקחות כדי להעמיד הון עצמי לפרויקט, ומצד המשקיעים יש ביקושים גבוהים. תפיסת הסיכון של הענף ירדה אחרי ששום סיכון ממנו חששו בעקבות משבר הקורונה, לא התממש".

ווי־בוקס

עיסוק: פועלת בעיקר בתחום היזמות למגורים, וכן בתחומי המשרדים והמלונאות. עיקר הפרויקטים שלה באזור תל אביב
היסטוריה: החלה בפעילות, בתחום הנדל"ן בשנת 2014 אחרי רכישת השליטה בה על־ידי יעקב גורסד
נתונים: יעקב גורסד מחזיק היום בכ־52% ממניות החברה, בשווי שוק של כ־120 מיליון
שקל. אחיו יהודה מנהל את החברה. בסיכום שנת 2020 רשמה הכנסות של כ־130 מיליון שקל ורווח נקי של כ־25 מיליון שקל