מחובת דיווח על שכר דירה ועד ביטול פטור ממס: מדוע הפוליטיקאים נמנעים מלגעת במשקיעי הנדל"ן

הפוליטיקאים הקימו חומת מגן על משקיעי הנדל"ן - זהו המסר העיקרי שעולה לנוכח צמצום חוק ההסדרים בכ-30%. חלק ניכר מהצמצום של חוק ההסדרים הוא תוצר של עיזים שהוכנסו מראש על ידי האוצר, חלק נפלו משיקולים פוליטיים וחלק נובע מחוקים שניסו לקדם בחופזה.

ואולם, הפלת שלושה חוקים שיועדו במקורם לחוק ההסדרים ועסקו במשקיעי הנדל"ן, לא נופלים תחת אף אחת מהסיבות הללו. ענף שמגלגל כשלושה מיליארד שקלים בחודש, שרובם המוחלט אינם ידועים ואינן מוכרים למדינה - והח"כים ושרי הממשלה מעוניינים שכך זה יישאר.

לאורך העשור האחרון, כשבאוצר ניסו לפעול להקשחת המדיניות על משקיעים זה נעשה בעיקר באמצעות העלאות מסים. אולם בכל פעם שהאוצר ניסה לטפל בעניין הוא נתקל בקואליציה מקיר לקיר של ח"כים ושרים שהביעו התנגדות לחקיקה.

הראשון ללמוד את השיעור הזה היה יובל שטייניץ, שההתנגדות ליוזמתו מ-2010 להכביד את המיסוי על משקיעים באמצעות "תוכנית הפטישים" סירסה למעשה את התוכנית. גם הבאים אחריו כשרי אוצר - יאיר לפיד ומשה כחלון - למדו את השיעור הזה, על אף שהצליחו יותר.

לפיד הצליח ב-2014 להביא לביטול פטור למשקיעים במס שבח; כחלון העלה למשקיעים בשיעור ניכר את מס הרכישה ב-2015, אולם הדברים התמסמסו בהמשך הדרך: כשבג"צ החזיר באוגוסט 2017 את מס הדירה השלישית לדיונים חוזרים בוועדת הכספים - כחלון ויתר, בעיקר לאור התנגדויות גוברות מצד ח"כים בקואליציה.

לעומת זאת, כששר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ הוריד לפני שנה את מס הרכישה הגבוה שהטיל כחלון על משקיעים - מעטים מחברי הכנסת מחו על המהלך.

לחפש את ההון השחור

הקואליציה הנוכחית בתחילת דרכה חלשה בהרבה מהקואליציות הקודמות. לפיכך, יכולתו של שר האוצר אביגדור ליברמן להעביר גזירות על משקיעי נדל"ן מוגבלת בהשוואה לקודמיו, גם כשמדובר בצעדים פשוטים יחסית.

חוק ההסדרים כלל שלושה צעדים שנועדו לטפל במשקיעים: הראשון נועד לחייב אותם לדווח על ההכנסות שהם מקבלים מדמי השכירות, גם אם אלה נמוכים מהרף המינימלי למיסוי שמגיע ל-5,070 שקל בחודש. מהלך זה נועד להתמודד עם הון שחור והעלמות מס, ובנוסף להגדיל את המידע הקיים על שוק השכירות בישראל.

עד כמה שהדבר נשמע בלתי סביר, שוק השכירות והשקעת הנדל"ן בישראל נמצא כיום בערפל סמיך. על פי הלמ"ס, ליותר מ-10% ממשקי הבית בישראל יש 2 דירות בבעלות או יותר; על פי רשות המסים, ל-511 אנשים בישראל יש 10 דירות ויותר.

האומדן המקובל הוא, שסך מלאי הדירות שבו מחזיקים משקיעים מגיע לכ-30% מכלל הדירות בארץ - כלומר, כ-800 אלף דירות. בהינתן, ששכר הדירה הממוצע בישראל עומד על 4,000 שקל בחודש (אף זה מנתוני הלמ"ס), מדובר בענף שמגלגל על פי ההערכות 3.2 מיליארד שקל בחודש.

ואולם, היוזמה טורפדה עוד בשבוע שעבר. מי שהתנגד לה היה שר המשפטים גדעון סער. סער אמר בדיון פנימי כי אם אין חובה לתשלום מס, אז אין צורך גם בדיווח. בטענה יש מידה של צדק, אולם באוצר חשים שיש דברים שהם מעבר לכך וכי חובת הדיווח אמורה הייתה לדחוף מעלימי הכנסות או כאלה שלא מדווחים - לשלם מס אמת, וגם הייתה מפזרת חלק מהערפל של שוק השכירות.

יוזמה אחרת שנפלה קשורה לניסיון להקשיח את התנאים עבור מי שרוכשים דירה חדשה בטרם מכרו את דירתם הקיימת. כיום החוק נותן להם פרק זמן של שנתיים להשאר עם שתי דירות שרשומות על שמם, וליהנות ממעמד של בעלי דירה יחידה. באם יתמהמהו, הם ייחשבו למשקיעים ויושת עליהם מס שבח. באוצר רצו לצמצם את פרק הזמן הזה לשנה, ואולם הצעה זו נפלה.

גם ההצעה לבטל פטורים על מיסוי לבעלי קרקעות שלא ממהרים לבנות עליהן נפלה.

  

בסוף הכול אישי

מדוע הטיפול במשקיעים כל-כך מקרטע, על אף שמדובר בענף שמגלגל עשרות מיליארדים בשנה, ושלא ידוע כמעט כלום אודותיו? מדוע דואגים בכנסת ובממשלה לכך שהערפל סביב הענף הזה לא יפוזר?

יש שמעריכים כי הכול אישי, ושלרבים בממשלה ובכנסת יש דירות להשקעה. זו אינה הפתעה - גם הכלכלנית הראשית באוצר הראתה במחקרים שערכה, כי חלקם של עובדי המגזר הציבורי בהשקעות נדל"ן הוא גדול. אז מדוע שהבוסים שלהם לא יפעלו גם כן בענף הזה?

בכל מקרה, בעלות על דירה נוספת אינה נחשבת כיום לניגוד עניינים בממשלה ובכנסת, וכל שר או ח"כ יכול להצביע בנושא על אף שיש לו, או למקורביו, עניין אישי. זו כנראה גם הסיבה לווליום הגבוה שמלווה בדרך כלל דיונים בנושאים הללו של מיסוי משקיעים.