הביקוש למשרדים במרכז תל אביב בשיא: "היוניקורנים מחליפים את הבנקים ומשרדי עורכי הדין"

"שוק הנדל"ן המניב בתל אביב המשיך לעלות בקצב של שוק הון, שלא הכרנו קודם לכן. יזמים נוקבים במחירים של 140 שקל למ"ר דמי שכירות, 150 שקל ואפילו יותר מזה, וזה חורג מכל תחזית שהייתה אצלנו. רק בשבועיים שלפני תחילת החגים הרגשנו רגיעה מסוימת", כך מספר יורם בלומנטל, מנכ"ל משותף בחברת שיווק וניהול הנדל"ן המניב אינטר ישראל, המהווה את הזרוע הישראלית של ענקית הנדל"ן הבינלאומית קושמן אנד ווייקפילד.

בימים אלה מתאושש הנדל"ן המניב בישראל ובעולם מהמכות שניחתו עליו בתקופת הקורונה. גם בישראל רוב שוק הנדל"ן המניב שומר על קיפאון, ואולם מרגע שמגיעים לתל אביב - עוברים לעולם אחר. עולם של עליות מחירים מהירות ובלתי נתפסות ופתיחת פערים גדולה, אפילו לעומת האזורים המתחרים בסביבה הקרובה.

 בניין תוצרת הארץ, TOHA בפינת הרחובות דרך השלום ויגאל אלון ת''א / צילום: אמיר מאירי

על פי סקירת המחצית הראשונה של השנה של קושמן אנד ווייקפילד, תל אביב הובילה עם מחירי השכירות של המשרדים, ברמות מחיר של 107 שקל למ"ר בממוצע; אחריה הגיעו הרצליה עם 92 שקל למ"ר, ורמת גן עם 90 שקל למ"ר, ולאחר מכן רעננה, רחובות ונס ציונה עם מחירי שכירות ממוצעים של 72 שקל למ"ר לחודש.

כאן המקום להדגיש כי בתחום הזה פועלות עוד מספר חברות בולטות, כמו CBRE ונת"ם, שעורכות סקירות דומות במהותן, אך שונות מבחינת החישובים, ועל כן הטבלאות שלהן נראות דומות מבחינת דירוג אזורי התעסוקה, אך מחירי השכירות הממוצעים שונים בין חברה לחברה.

כשלעצמו, המחיר הזה של 107 שקל למ"ר היווה קפיצה לעומת 2020, שבה הקורונה הורידה את מחירי השכירות הממוצעים מ-106 שקל למ"ר (ב-2019) ל-98 שקל למ"ר. עתה מתברר, כי גם ברבעון השלישי של השנה, שטרם הסתיים, המחירים בתל אביב המשיכו להרקיע שחקים.

המיקום: "משדרות רוטשילד ועד שאול המלך"

אחת הדוגמאות לכך מגיעה מכיוון בלתי צפוי: קופת חולים מאוחדת, שמעוניינת לרכוש את בניין WE, שממוקם במע"ר הצפוני של תל אביב, בין נתיבי איילון לדרך בגין, בין מגדלי עזריאלי למגדלי הצעירים. הבניין נמצא בבעלות קבוצת וייס ופנדום, שטחו כ-13 אלף מ"ר, עם 180 מקומות חניה, והמחיר שעליו מדברים הגורמים נע בסביבות 350 מיליון שקל ברמת מעטפת (כלומר ללא גימור). אם מתרגמים את המספרים לשכר דירה מקבלים כ-140 שקל למ"ר.

 מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

באזור הזה, אומר בלומנטל, מדברים גם על מחירים גבוהים יותר בפרויקטים פרימיום, כמו במגדל הספירלה החדש של עזריאלי, שבו שכרה חברת הפינטק ראפיד כ-14 אלף מ"ר, לפי שכר דירה של כ-160 שקל למ"ר; במגדל המשולש שכרה החברה כ-11 אלף מ"ר ו-2,400 מ"ר מרפסת לפי שכר דירה של כ-140 שקל למ"ר. עסקאות אלה בוצעו עוד במחצית הראשונה של השנה, אך הן התוו את הדרך למה שקורה במחצית הנוכחית.

"אני לא זוכר מצב שבו השוק יורד בסדר גודל של 10% מבחינת מחירים ותפוסת שטחים, ומתקן את אותה ירידה בתוך רבעון וחצי, והכול באזור מאוד מוגבל: ציר מנחם בגין, יגאל אלון, שדרות רוטשילד, שאול המלך", אומר בלומנטל ומדגיש: "זה כמעט שלא מגיע אפילו לאזור הבורסה ברמת גן".

על פי קושמן אנד ווייקפילד, עד כה בוצעו בתל אביב עסקאות בהיקף של 190 אלף מ"ר משרדים במהלך השנה. "זה עולה ב-24% על התחזית השנתית שערכנו בתחילת השנה, שהייתה די אופטימית, ואנחנו רק בספטמבר", אומר בלומנטל.

ושוב: הבערה מתרחשת במקומות מאוד מסוימים ומאובחנים בתל אביב (רמת החייל, למשל, לא בתמונה). בפרויקט לנדמרק בשרונה של אפריקה ישראל ומליסרון, שנמצא בשלד קומות ראשונות מתוך כ-40 קומות שהפרויקט יכלול עם סיומו, 90% כבר מושכר.

"מגה פרויקט שיצא לא מזמן ממרתפי החניה שלו - וכבר משווק", אומר בלומנטל.
בשנים האחרונות ראינו את היציאה מהמקומות האלה, את בעיות התחבורה והחניה.
"התופעה הזו ממשיכה. נותני השירותים - הבנקים, חברות הביטוח, ומשרדי עורכי הדין זזים למקומות מעט מרוחקים יותר, גם אם בתוך תל אביב. קח לדוגמה את המעבר של משרד גורניצקי למגדל ויתניה במחלף לה גארדיה; המעבר של משרד שיבולת ממגדל המוזיאון לחסן עראפה; משרד הרצוג פוקס נאמן, שעבר מבית אסיה גם לחסן עראפה, המעבר של משרד פירון ליד אליהו; הבנקים עברו ויעברו למתחם האלף בראשון לציון וללוד, וזה עוד התחיל לפני שנים עם המעבר של בנק מזרחי לרמת גן.

 מתחם חסן ערפה בתל אביב. מאנדיי שכרה אלפי מ''ר / צילום: גיא ליברמן

"מה שקורה עכשיו זה שההייטק, אותם גופים שלראשונה אנחנו רואים אותם מגייסים עובדים בפרסומות בטלוויזיה, גייסו סכומים אגדיים בשנה האחרונה והם נכנסים לתוך הסביבה הזו, שפונתה על ידי אותם גופים ותיקים יותר".

החברות: הסטארט־אפים "השאירו אבק" לגלובליות

לדברי בלומנטל, החברות שתפסו את מקומן של החברות הוותיקות שעזבו למעגל החיצוני של תל אביב אינן החברות הגדולות הגלובליות. "קודם כול לא מדובר בחברות הגלובליות. הן לא במשחק הזה בכלל. מדובר ביוניקורנים. בסטארט-אפים, שרבים מהם אמנם הונפקו בנאסד"ק אבל הנהלתם ישראלית לגמרי: סימילר ווב, איירון סורס, ריסקיפייד ושורה ארוכה של חברות שעושות את הסיפור הזה. גוגל ומיקרוסופט לא במשחק הזה והן לא ערוכות להגיב למצב כפי שהגופים הללו הגיבו, והם השאירו אבק לכולם. כשאתה מדבר על חברות כמו אמדוקס ומיקרוסופט, SAP ואחרות, נותרו סטטיות".

מה הקורונה עשתה להם שהן החליטו בבת אחת להיכנס לתל אביב? או שזה לא קשור לקורונה?
"הן גייסו המון כסף ועכשיו מגייסות המון עובדים. ועובדים צריכים לשבת במשרד, ומעבר לזה שאתה צריך להציע להם את המשכורת הכי טובה, אתה צריך להציע להם גם את המשרד הכי-הכי ובמיקום הכי-הכי. והכול סובב את המעגל הגיאוגרפי הקטן הזה, ולשם הלכו כל החברות שגייסו כ-10 מיליארד דולר בחמשת החודשים האחרונים".

בית פלאפון, בית הוורד בגבעתיים ששטחו 18 אלף מ"ר, הושכר לסטארטאפ, אחרי שהשוכרים לא הצליחו למצוא שטחים לאורך ציר מנחם בגין; ריסקיפייד שכרה את כל השטח בבית אירופה ששימש את משרד עורכי הדין ראב"ד מגריזו בנקל, שהתמזג למשרד שיבולת ועזב את המבנה בשדרות שאול המלך; חברת ההייטק מאנדיי שכרה אלפי מ"ר במגדלי תאומי רובינשטיין בחסן עראפה; חברת סוויץ’ אפ, ששוכרת שטחי משרדים במבנים ומתאימה אותם לצורכי הלקוחות, שכרה בתקופה האחרונה שטחים רבים - הכול בתל אביב.

העתיד: "הכסף הזול מתדלק את המשך העליות"

הריבאונד הזה לקורונה מאוד מצומצם. הן גיאוגרפית, והן מבחינת מאפייני השוכרים. אולי מדובר בתופעה נקודתית שלא יימצא לה המשך?
בלומנטל מסתכל דווקא לכיוון ההפוך, שבו חברות רבות צמצמו שטחים בתקופה הראשונה של הקורונה, דבר שבדיעבד ניתן לתהות על מידת נכונותו. לכן ייתכן שיהיו חברות גדולות שיתקנו כמה מהלכים שביצעו בעניין זה. "נדל"ן זה תהליכים ארוכים", הוא אומר. "זה לאתר שטחים, זה לחתום על חוזים, זה לבנות. מה שקרה כאן מזכיר יותר שוק הון. ובניגוד לנדל"ן למגורים, שבו המחירים עולים בכל העולם, במשרדים תל אביב היא ייחודית ומהווה סמן ימני.

"החברות האלה הבינו לפני כולם שהסיפור של לעבוד מהבית לא עובד. הוא יכול להיות חלק מימי השבוע, אבל חייב להיות מצב שבו כל החברה תהיה ביחד. גם אם זה קורה יומיים-שלושה בשבוע, אתה צריך שטח שיוכל להכיל את כל עובדי החברה, על אותה רצפה באותו זמן. כל הדברים ששמענו על מעבר לעבודה מהבית לא קורים. הראשונות לזהות היו דווקא החברות הטכנולוגיות. מי שממשיכים את העבודה מהבית, זה בעיקר לא חברות הייטק.

אי אפשר להתעלם מזה שגם שוק המגורים לוהט. האם אתה רואה נקודות השקה בין שני השווקים, או שמדובר במקרה?
"אני חושב שהכסף הזול הוא המכנה המשותף. שוק המגורים לוהט כתוצאה מכסף זול, כלומר הריביות הנמוכות, ולגבי ההייטק - מתי ראית בפעם האחרונה מגוון חברות שעושות פרסומות לגיוס עובדים בטלוויזיה? בדרך כלל טלוויזיה משמשת לפרסום מוצרי צריכה, חומרי ניקוי או טואלטיקה ופתאום אתה רואה קמפיין טלוויזיוני ושלטי חוצות. גם בעולם הזה יש הרבה כסף, שכפי שאמרתי נובע מהנפקות הגדולות".

עוד דבר משותף הוא שבשני השווקים תל אביב פותחת פער גדול על כלל המדינה.
"האזור הגיאוגרפי שעליו אנחנו מדברים הוא כל כך קטן, שהוא בקושי גולש לגדה המזרחית של איילון, אבל לא נוגע בערי השדה של תל אביב - לא ברעננה, לא בכפר סבא וגם לא בפתח תקווה וזה גם משהו לא נורמלי".