שוק הבתים הפרטיים בארה"ב לוהט - עכשיו המאני טיים

בשבוע שעבר עסקנו בעליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב, ובפרט בשוק הבתים הפרטיים להשכרה בארה"ב (Single Family Rentals, ובקיצור SFR). הצגנו את הגידול בביקוש לדיור בשכירות בקרב דור המילניום, לצד כניסה משמעותית של משקיעים מוסדיים לשוק ה-SFR.

הכניסה הראשונה של ענקי השקעות בינלאומיים לשוק הבתים הפרטיים בארה"ב התרחשה לפני כעשור, בעקבות משבר הסאב-פריים. אסטרטגיית ההשקעה הייתה רכישה מסיבית של בתים מעוקלים, כדי לממשם ברווח עם שוך המשבר, כפי שאכן קרה. כעת, המשקיעים נוקטים אסטרטגיה שונה, לטווח ארוך.

  

לדוגמה, ענקית ההשקעות האלטרנטיביות בלקסטון רכשה ביוני האחרון את קרן הריט Home Partners of America, המחזיקה ב-17 אלף בתים פרטיים ברחבי ארה"ב. חודש לאחר מכן רכשה מחברת הביטוח AIG פורטפוליו בתים בסכום של 5.1 מיליארד דולר.

מוקדם יותר השנה הודיעה אינווסקו על השקעה בשוק ה-SFR בהיקף 5 מיליארד דולר, שתוביל לרכישת 20 אלף דירות, ענקית הפרייבט אקוויטי KKR הודיעה על הקמת חטיבה המתמחה בתחום ה-SFR והבנק גולדמן זאקס הכריז על השקעה בהיקף 300 מיליון דולר בסטארט אפ Fundrise, המאפשר למשקיעים פרטיים השקעת סכומים קטנים בבתים פרטיים למגורים, החל מ-500 דולר.

פוטנציאל תשואה גבוהה

שוק ה-SFR מציע כיום למשקיעים פוטנציאל תשואה דו-ספרתית גבוהה, המורכבת משני רכיבים. ראשית, דמי שכירות בשיעור של כ-6% בממוצע, השקולים ל"תשואת חוב" יציבה וגבוהה, לצד אפסייד מעליית ערך הבתים.

התשואה יכולה לגדול כתוצאה מאסטרטגיות השקעה ספציפיות, כגון רכישת היקף גדול של בתים בדיסקאונט מקבלנים, או זיהוי פוטנציאל מוגבר לעליות ערך.

לצד פוטנציאל התשואה, ראוי לדון גם בסיכונים. הביקושים העצומים מצד הגופים המוסדיים צפויים להחריף את הזינוק במחירי הדיור למגורים בארה"ב, ובפרט במחירי הבתים הפרטיים, שכבר עולים בקצב שנתי של 20%.

החשש הטבעי על רקע העליות החדות הוא מהתפתחותה של בועה. להערכתי, הסיכוי לעצירה או היפוך במגמה בשוק ה-SFR בעתיד הנראה לעין, נמוך יחסית. זאת, לאור מאפייני ביקוש חזק וארוך-טווח לדיור בשכירות, לצד מחסור עצום בהיצע, במיוחד של בתים פרטיים בארה"ב, שבהם עסקנו בהרחבה בשבוע שעבר.

סיכון פוטנציאלי נוסף הינו התערבות ממשלתית בשוק. לדוגמה, הרחבת היצע הבתים, ובפרט להשכרה, לצורך מיתון עליות המחירים. גם ללא הכוונה ממשלתית, במהלך 2021 שיעור הבתים הנבנים מראש להשכרה הוכפל מ-6% ל-12% מסך הבתים בבנייה, על רקע הביקוש המוסדי.

להערכתי, הסיכון לצעדים רגולטוריים חריפים יותר בארה"ב, כגון הגבלת שכר הדירה, שננקטה בברלין (ונפסלה על ידי ביהמ"ש), הינו נמוך.

אתגרים פוטנציאליים אלו ממחישים שבעוד שבשוק הלוהט כיום "כל מטאטא יורה", ראוי לייחס חשיבות רבה לאיכות ניהול ההשקעות ולבחירת היעדים בשוק ה-SFR, לצורך השאת תשואות ארוכות-טווח מעליית ערך הבתים.

קרנות סחירות

לאור התשואות והסיכונים הפוטנציאליים, נדון באפשרויות ההשקעה בשוק ה-SFR בארה"ב. 

אפיק ההשקעה הזמין למשקיעים פרטיים הינו קרנות ריט ציבוריות סחירות. אלו חברות ציבוריות הפועלות להשקעה בנאמנות בנדל"ן מניב, ולשם כך רוכשות מרכזים מסחריים, בנייני משרדים ובתים למגורים, מתוך מטרה להשכירם לתקופה ארוכה.

קרנות הריט פטורות ממס חברות ומאפשרות מיסוי חד-שלבי ברמת המשקיע הבודד. הן מחויבות לחלק כדיבידנד 90% מרווחיהן, וכך מקנות למשקיעים זרם תקבולים שוטף.

מתוך כ-200 קרנות ריט הנסחרות בארה"ב, כ-20 קרנות מתמחות בשוק הדיור לצורך השכרה - מחציתן בבתים פרטיים.

קרן הריט הציבורית הגדולה בתחום ה-SFR היא Invitation Homes, המחזיקה ב-80 אלף בתים פרטיים, בתפוסה של 97% ושווי השוק שלה 22 מיליארד דולר.

השנייה בגודלה היא קרן American Homes 4 Rent, המחזיקה בכ-54 אלף בתים פרטיים, ב-97% תפוסה, ושווייה 12 מיליארד דולר.

לאור הגאות בשוק הבתים הפרטיים, מניות קרנות אלה הניבו תשואות גבוהות, הנעות בין 30% ל-40% מתחילת השנה.

התשואה הגבוהה ממחישה גם חיסרון מסוים במניות הריט הסחירות, והוא פוטנציאל תנודתיות מוגברת וסיכון רכישה בפרמיה גבוהה בתקופות גאות.

קרנות אלטרנטיביות

אפשרות נוספת היא השקעה בקרנות ריט לא סחירות, המתמחות ב-SFR, המשווקות בדרך כלל כקרנות אלטרנטיביות למשקיעים מוסדיים וכשירים. חלק מענקי ההשקעות הבינלאומיים שנכנסים לשוק צפויים להשיק קרנות כאלה, שיגייסו סכומי עתק ממשקיעים מוסדיים וכשירים שיוכלו לעמוד בהשקעה המינימלית הנדרשת. זאת, לצד פיתוח קרנות הריט הציבוריות שחלקם רכשו.

גם מנהלי נכסים מוכרים בשוק ההון בישראל החלו להציע קרנות SFR אלטרנטיביות. חברת הפינטק פאגאיה, שבמהלך ספטמבר השנה הכריזה על מיזוג עם ספאק בבורסת הנאסד"ק בארה"ב, השיקה בתחילת 2021 קרן ריט לא סחירה, המכונה SmartResi, שרכשה עד כה כ-1,000 בתים פרטיים בארה"ב.

גישת ההשקעה מושתתת על טכנולוגיית AI לניתוח פרמטרים מרובים, לצורך זיהוי אזורים ספציפייים, עד רמת המיקוד, שבהם מתקיים להערכת מנהלי הקרן פוטנציאל מקסימלי לעליות ערך הנכס ודמי השכירות בעתיד.

כך, הקרן שואפת להניב תשואה עודפת ביחס לשוק ובהשוואה לגישת השקעה המבוססת על רכישת בתים מסיבית בהנחות.

בדומה לתחום האשראי הצרכני בארה"ב, שבו מתמחה פאגאיה, גם בתחום ה-SFR יבוצע חיתום אשראי לשוכרי הדירות, להערכת הסיכון לאי-גביית דמי השכירות.

דוגמה נוספת, טרייה במיוחד, היא שיתוף פעולה שהכריזו בסוף ספטמבר בית ההשקעות אי.בי.אי ואלקטרה נדל"ן, לרכישת 74 בתי מגורים פרטיים בארה"ב, בשווי כ-55 מיליון שקל. הבתים נרכשים בדיסקאונט על מחיר השוק, ישירות מהקבלנים, לצורך השכרה למעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה. ההשקעה ב-SFR תוצע למשקיעים באמצעות שותפויות בעסקאות ספציפיות או בקרנות.

במהלך זה, אלקטרה מנסה לשחזר את הצלחתה מהשקעות בתחום המולטי פמילי, שבו השיקה מ-2017 ארבע קרנות שגייסו סכום מצטבר של 2 מיליארד דולר ביעדי תשואה דו-ספרתיים.

לסיכום, להערכתי שוק ה-SFR בארה"ב צפוי להפוך לנכס ליבה בתיקי גופים מוסדיים בשנים הקרובות. השקעה מושכלת בתחום עשויה להוביל לתשואות גבוהות ארוכות-טווח למשקיעים.

הכותב הוא רו"ח ועו"ד ומנכ"ל חברת הייעוץ הפיננסי Complex הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם