הכלכלה הסינית עשויה לסבול מהנגאובר של שנים לאחר הגמילה משוק הנדל"ן

הקמפיין הסיני האגרסיבי לשרש את כל פעילות הנדל"ן הספקולטיבית עשוי להאט את הצמיחה במדינה לעוד שנים רבות, כך אומרים כלכלנים רבים, אפילו במידה ולא יתממש התסריט הגרוע ביותר - תיקון שוק גדול של תחום הדיור במסגרתו מחירי הדירות יצנחו.

סין מנסה לבצע האטה נשלטת של שוק הנכסים במדינה - שהפריחה שלו במשך עשורים הובילה לעליית מחירים שיצאה משליטה ולעודף של דירות ריקות - בניסיון להקטין את הסיכון הפיננסי ולשים את הכלכלה על מסלול יציב יותר.

בעוד שרוב הכלכלנים מסכימים שטיהור השוק מהתנהגות אי רציונלית הוא מהלך נחוץ, הם אומרים גם שהקמפיין לכל הפחות ימנע מסין את אחד ממנועי הצמיחה החזקים ביותר שלה. קובעי מדיניות סינים מכירים בכך שיהיה מחיר לצעדיהם בתחום הדיור מבחינת הצמיחה הכלכלית, אבל לא הראו שום כוונה לבטל את הרגולציה שהם רוצים להטיל על יזמים ורוכשי דירות.

פעילות בנכסי מקרקעין אחראית לכרבע מהתוצר המקומי הגולמי בסין - הרבה יותר מאשר בארה"ב - וההתנהגות הספקולטיבית עזרה לתעסוקה ולהכנסות בערים הגדולות במשך שנים. בלי שוק נכסים פורח, סין צפויה לרשום צמיחה שנתית בטווח שבין 3% ל־5% בשנים הקרובות, כך אומרים כלכלנים, לעומת שיעור צמיחה של יותר מ־6% בשנים האחרונות.

"קמפיין מוצלח להפוך את הדיור ליותר בר השגה יגבה מחיר, ואולי יהפוך צמיחה של 5%-6% לבלתי ניתנת להשגה לאורך זמן", כתבו בדוח שפרסמו לאחרונה כלכלנים מהמכון לפיננסים בינלאומיים (IIF), איגוד של חברות פיננסיות שמושבו בוושינגטון. ה־IIF חוזה שהתמ"ג של סין יצמח בממוצע ב־3% או פחות כל שנה בין 2022 ל־2031 בתקופה שבה הכלכלה הסינית מגיעה לבגרות, כשההכנסות לנפש עולות ותחום המקרקעין מאט קצב.

מדובר בשיעור נמוך מהצמיחה השנתית הממוצעת של 5% שסין צריכה לשמור עליה מעכשיו עד 2025 כדי להימנע ממלכודת ההכנסה בינונית - תופעה שבה כלכלות מתפתחות מתחילות להאט קצב לפני שהשכר הממוצע מדביק את הקצב של הכלכלות המפותחות יותר - כך ניתן ללמוד מנאום שנשא מוקדם יותר השנה ז'ו גואנגיאו, סגן שר האוצר הסיני לשעבר.

נכסי מקרקעין ותעשיות קשורות אחרות היו אחראים ל־24% מהתמ"ג של סין ב־2016, בהשוואה ל־15% בארה"ב, על פי חישובי החברה Oxford Economics.

"פשוט אין תעשייה או תחום אחר שיכולים למלא את הפער אם תעשיית הנכסים כבר לא תהיה מנוע צמיחה", אמר יאו וויי, כלכלן ב־Société Générale בהונג קונג.

פקידים בכירים סינים הדגישו כבר זמן רב את הצורך בצמיחה באיכות גבוהה יותר מהצריכה של צרכנים סיניים, בניגוד להשקעות בזבזניות בנכסי מקרקעין ותשתיות.

החששות לגבי צניחה של שוק הדיור

לאחר שנים בהן מחירי הבתים והחוב עלו במהירות, הרשויות הסיניות החלו לאכוף כללים חדשים בשנה האחרונה שנועדו להאט את השוק ולהגביל את כמות הכסף שיזמים יכולים ללוות על מנת להמשיך להתרחב. הצעדים האלה הובילו לירידה תלולה במכירות הבתים והעלו חששות לגבי צניחה של שוק הדיור.

אנליסטים רבים אומרים שלבייג'ינג כלים רבים להכיל את הנזק. אבל אפילו ירידה נשלטת בפעילות הנדל"ן תשפיע על אנשים רבים.

חברות פרטיות כמו חברת הבנייה הנאבקת אוורגרנד מעסיקות מאות אלפי פועלים ברחבי סין, ובו בזמן תומכות בחברות בינוי וקבלנים אחרים. כמעט 20% מ־285 מיליון העובדים המהגרים בסין הרוויחו משכורת מעבודות הקשורות לתחום הבנייה ב־2020, כך מראים נתוני משרד הסטטיסטיקה הסיני.

החברה Centaline Property, סוכנות נכסים גדולה בסין המעסיקה כמעט 40 אלף עובדים, מתכננת לפטר קרוב ל־1,000 סוכנים ממשרדים בשנחאי ובשנזן כשהשוק יאט קצב, כך אמר אדם המכיר את הנושא. בחברה סירבו להגיב. סוכנים בחברות נכסים אומרים שהם מקבלים פחות עמלות, וזה עשוי להשפיע על ההוצאות שלהם.

ממשלות מקומיות, שבמסגרת הרגולציה הסינית יש להן מעט אופציות להגדלת הכנסותיהן דרך מיסוי והלוואות, הפכו לתלויות מאוד במכירת קרקעות, וזה צפוי להאט במקביל להצטננות שוק המקרקעין. ב־2020, ההכנסות ממכירות קרקעות הגיעו ל־1.3 טריליון דולר, המקבילים ל־84% מההכנסות הפיסקליות ברמה המקומית לאותה שנה, לעומת 70% ב־2019 ו־37% ב־2015, על פי חברת הנתונים Wind.

אם ממשלות מקומיות לא יכולות למכור כזו כמות של קרקע בעתיד, זה יגביל את יכולתן להשקיע בתשתיות, עוד מנוע צמיחה בסין, ולממן מחדש את החוב שלהן שתופח כל הזמן. סך כל החוב של מכשירי המימון של ממשלות מקומיות, אמצעי מקובל שבכירים משתמשים בו לקבלת הלוואות שמחוץ לדוחות הרווח וההפסד, הגיע ל־52% מהתמ"ג של סין עד סוף 2020, על פי חישובי גולדמן סאקס.

"המקור העיקרי להכנסות לתשלום החובות האלה הוא מכירת קרקעות", אמר הוזה סונג, עמית מחקר במכון פולסון, מכון מחקר משיקגו.

קונים עתידיים נעשו זהירים יותר

בעיר הדרום־מערבית באיהיי, שם מכירת קרקעות אחראית ל־47% מההכנסות הכוללות של הממשלה ב־2019, וויי ז'יגנג, מנהל בחברת יזמות בגודל בינוני, אמר שהממוצע במכירות חודשיות ירד ביותר מחצי לעומת הרמה שהייתה לפני המגפה. קונים עתידיים נעשו זהירים יותר בבחירת עסקאות בגלל שהם מצפים שיהיו ירידות מחירים נוספות, כך אמר.

החברה כבר לא תשתתף במכירות פומביות של קרקעות בעיר, ובמקום זה תתמקד בפרויקטים חדשים של פיתוח באזורים עשירים יותר כמו מחוז ז'ג'יאנג, כך אמר וויי, שהחברה שהוא מנהל מוכרת בעיקר דירות נופש. "החורף בתעשייה שלנו עדיין לא הגיע", אמר, "אבל אנחנו צריכים להיות זהירים".

ביקוש יותר חלש לקרקע עשוי להקטין גם את כמות האשראי החדש שיכולות חברות בתחומים אחרים לקבל. יותר מחצי מכל ההלוואות במערכת הבנקאות הסינית מגובות על ידי עתודות קרקע, ערובות פופולריות שהבנקים הסינים מקבלים כשהם נותנים הלוואות, כך אמר דיני מקמהון, מחבר הספר "חומת החוב הסינית הגדולה".

"אם מחירי הקרקעות והנכסים יתחילו להידרדר, היכולת והמוכנות של המערכת הפיננסית הסינית לעשות הלוואות תתכווץ גם היא", אמר.

מייקל פטיס, פרופסור לפיננסים באוניברסיטת פקינג, אמר שברור שבייג'ינג רוצה לקדם יותר צמיחה באיכות גבוהה, אבל נותר עוד לראות אם תהיה מסוגלת להסתדר עם תמ"ג הרבה יותר נמוך בשנה הבאה, כשמומנטום הצמיחה גם מייצוא וגם מצריכה צפוי לרדת.

"בטווח הארוך זה דבר מבורך לעצור את הבועה, אבל בטווח הקצר מאוד מכאיב לעשות זאת", אמר פטיס. "השאלה היא האם הם ימשיכו לנסות להקטין את צמיחת החוב או שילחצו על דוושת הגז שוב כדי לקבל נתוני צמיחה גבוהים".