קרוב למיליארד שקל עבור משולש הבורסה ברמת גן: שווה או לא

■ רקע: באוגוסט האחרון זכו ישראל קנדה ובסר יחד במכרז לרכישת מתחם משולש הבורסה ברמת גן, תמורת 936 מיליון שקל. מדובר במכרז של חברת "דירה להשכיר", רשות מקרקעי ישראל ונתיבי איילון לחוזה חכירה לתקופה של 98 שנים עם אופציה לתקופה נוספת של 98 שנים.

■ התוכנית: המתחם ממוקם בלב אזור העסקים של הבורסה ברמת גן, בין רחוב בגין ממזרח לנתיבי איילון ממערב, על שטח של כ-17 דונם. הפרויקט יוקם על מגרש לבנייה של כ-9.7 דונם, אשר יכלול שני מגדלי תעסוקה ומסחר בני 50 קומות ומבנה נוסף בן שמונה קומות בשטח עילי כולל של 119 אלף מ"ר, בנגישות מרבית לתחנת רכבת תל אביב מרכז ולתחנת הרכבת הקלה אבא הלל המוקמת בימים אלה. במגדל התעסוקה הדרומי בקומת הקרקע במפלס רחוב בגין, תיבנה תחנת כיבוי אש.

בחלקו המזרחי של המתחם ייבנה מגדל נוסף בן 60 קומות בעירוב שימושים, אשר יכלול 400 יח"ד למגורים להשכרה ארוכת טווח וכן 350 חדרי מעונות סטודנטים, שטחי ציבור ושטחים מסחריים, בשטח עילי כולל של כ-56 אלף מ"ר. הקומות התחתונות במגדל יהיו למסחר ומבני ציבור.

יחידות הדיור תושכרנה ל-20 שנה ותהיינה בבעלות אחודה. שטח עיקרי ממוצע לא יעלה על 65 מ"ר. 25% מהדירות להשכרה תיועדנה לדיור בשכר דירה מפוקח לזכאים, ו-75% מהן יושכרו בשוק החופשי. בתום תקופת ההשכרה רשאי יהיה הזוכה למכור את יחידות הדיור להשכרה.

בנוסף, תוקם שדרה ציבורית פתוחה שתתחבר לכיכר ואליה יופנו חזיתות מסחריות, וכן ייבנו שטחים לצרכי ציבור בהיקף של כ-10,000 מ"ר. הפרויקט יכלול 900 מקומות חניה, מתוכם 600 מקומות חניה בתחום הפרויקט, ו-300 מקומות חניה בחניון ציבורי, ועוד מאות מקומות לרכב דו-גלגלי.

■ שווי: בעיתונות נמסר כי בידי החברות שמאות שנערכה על ידי משרד קמיל טרשנסקי המשקפת שווי קרקע של כ-1.3 מיליארד שקל.

הפרויקט צפוי ליהנות מביקושים גבוהים - מיקום מעולה לצד מערכת הסעת המונים, נגישות לנתיבי איילון, קרבה ל"טבעת הקורקינט" של מועסקי ההייטק, שימושים מעורבים.

■ ניתוח: לצורך הניתוח הבאנו בחשבון מחירי שוק המשקפים את סביבת הנכס כיום: משרדים לפי רמות מחיר של 16-18 אלף שקל למ"ר מעטפת ממוצע, מסחר לפי 25-30 אלף שקל למ"ר, מגורים לפי 35-40 אלף שקל למ"ר ליחידות קטנות ומקומות חניה לפי 180-200 אלף שקל.

הבאנו בחשבון את עלויות הבנייה, המטלות ציבוריות ובכללן תחנת כיבוי אש, הסדרת שדרה ציבורית וכיכר, המשך הרחוב הפנימי בין טבעת המגדלים, הקמת חניונים תת קרקעיים ופיתוח השטחים העיליים.

בחנו גם את המגבלות המוטלות על הדירות המיועדות להשכרה. על פי ניתוח מכרזים מהשנים האחרונות, המחירים המושגים לדירות להשכרה אינם נופלים משמעותית ממחירי המגורים, בגבולות של 10%-15%.

בהינתן האמור, שווי הקרקע ל"משולש הבורסה" לפי הניתוח שלנו עולה על המחיר ששולם בפועל, ועשוי להגיע למחיר של 1.175 מיליארד שקל ואף יותר.

■ הפוטנציאל הנוסף: החלק המעניין באמת הוא הפוטנציאל העתידי הטמון בקרקע. זכויות הבנייה למשולש הבורסה הן בשיעור של כ-1,700% בנייה למגרש של כ-9.7 דונם. בעוד שתוכנית המתאר החדשה לאזור הבורסה ברמת גן, שטרם אושרה סופית, מעניקה זכויות בנייה מוגדלות למגרשים מעל 5 דונם של 3,000% בנייה.

כלומר, תיאורטית קיים פוטנציאל להגדלת זכויות בנייה בשיעור של 1,300% ולא פחות מ-126 אלף מ"ר נוספים. שווי זכויות בהיקף כזה לתעסוקה נכון להיום לפי כ-6,000 שקל למ"ר מבונה הינו לא פחות מ-756 מיליון שקל, וגם לאחר היטל השבחה (בגובה 50%), לעיריית רמת גן, מתקבלת תוספת שווי של כ-378 מיליון שקל למגרש שנרכש.
ואכן, במצגת של חברת ישראל קנדה לשוק ההון מתייחסת החברה לאפשרות של הגדלת זכויות הבנייה במתחם לשיעור של 300 אלף מ"ר .

 ■ בשורה התחתונה: נראה שהרוכשות את משולש הבורסה - בסר וישראל קנדה - עשו עסקה מוצלחת במיוחד ובעתיד אולי נראה יותר משלושה מגדלים אייקוניים במתחם.

הכותב שמאי מקרקעין ושותף בחברת הנדל"ן המניב "ולור ביירון נדל"ן"