הממשלה שוב שכחה את שוכרי הדירות

עם התחדשותה של העלייה במחירי הדירות לפני כשנה, התחדש באופן אוטומטי גם השיח השלילי לגבי רוכשי הדירות להשקעה - שפעם נוספת סומנו כאנשים הרעים של שוק הדיור הישראלי. מכאן, כבר הפך ייקור מס הרכישה על המשקיעים לשאלה של זמן, והשבוע אכן יצא המהלך רשמית לדרך עם הצגת תוכנית הדיור הממשלתית. בכך, מקווים מקבלי ההחלטות כי הבערה שאפיינה את שוק הדירות בחודשים האחרונים תשכך, ושעליות המחירים ימותנו. על ירידה ממש איש אינו מעז לדבר.

המוטיבציה לצעד מובנת בהחלט. עלייתם החדה של מחירי הדירות מציבה אתגר כלכלי וחברתי בפני הממשלה, אתגר שגם בחלוף 13 שנה מאז החלו העליות החדות במחירי הדיור - עדיין לא טופל כיאות. אלא שבבואה לטפל בבעיית מחירי הרכישה באמצעות הוצאת רוכשי הדירות להשקעה מהשוק, יוצרת הממשלה בעיה קשה לא פחות - פגיעה בהיצע הדירות להשכרה, שתביא בוודאות להתייקרות מחירי השכירות. מבחינה חברתית טהורה, מדובר בבעיה קשה אף יותר מבעיית התייקרות מחירי הרכישה שכן כידוע, מאפיינת צורת המגורים בשכירות בעיקר את בעלי ההכנסות נמוכות. זהו גם הזמן להזכיר כי לצד אותן כותרות אשר בישרו לנו בחודשים האחרונים על הגידול בביקושים לדירות בכלל ולדירות להשקעה בפרט, פורסמו גם ממצאים לפיהם מחירי השכירות, נבלמו בשל הגידול בהיצע.

המשקיעים, בין אם נאהב זאת ובין אם לא, הם אלו אשר נושאים על כתפיהם את שוק השכירות הישראלי כולו. אמנם הם לא עושים זאת לשם שמיים, ורבות דובר על כך שביסוס שוק השכירות על משקיעים פרטיים אשר כמעט ואינם כפופים לרגולציה כלשהי, הוא לא מצב מיטבי. ועדיין, עלינו לזכור כל דירה שנרכשת להשקעה היא דירה שחוזרת לשוק הדיור כדירה להשכרה, ובעיקר - שאין לנו אלטרנטיבה.

בעשור שחלף מאז המחאה החברתית שהעלתה לתודעה את מצוקות השוכרים, נכשלה המדינה בקידום חלופה ראויה לשוק המבוסס על המשקיעים הפרטיים. שוק השכירות הממוסד, בבעלות חברות יזמיות וגופים מוסדיים, כולל נכון להיום כמה אלפי דירות בודדות, ואלה מהוות פרומיל מהצרכים. במקביל, ממשיך מאגר הדיור הסוציאלי שבידי המדינה - מאגר הדיור הציבורי - להצטמצם במהירות והגיע לרמה נמוכה היסטורית. במצב העניינים הזה עשוי הצעד החדש של הממשלה להתגלות כטעות קשה.

ולבסוף, גם אם כבר הוחלט כי צעד זה הוא מחויב המציאות, וכי אין מנוס מייקור המס על המשקיעים, האופן הגורף וחסר ההבחנה שבו מבוצע המהלך הוא טעות. אין דינו של משק בית שרכש דירה שניה לאחר שנים של חיסכון, מתוך הבנה כי ההתבססות על הפנסיה בלבד לימי זקנה היא מסוכנת - כדינו של מי שרכש את דירתו הרביעית, או את דירתו העשרים. על המדינה להכיר בשונות הזו, ולמסות משקיעים אלה באופן שונה. עוד מוצע כי יינתנו הטבות למשקיעים אשר יממשו ערכים חברתיים שלמדינה יש עניין בהם. כך למשל יוכל מי שמציע את דירתו להשכרה ארוכת טווח, יוכל לזכות בהטבה וכן הלאה. אך מעל הכל, נדרשת הממשלה לפעולות ממשיות אשר יביאו לגידול משמעותי בהיצע שממנו יוכלו ליהנות הן רוכשי הדירות, והן השוכרים. עד אז, השתת המס באופן גורף על כלל המשקיעים באופן המקודם כעת, יביא לפגיעה בלתי סבירה בשכבות החלשות בישראל.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ומשפטן, וכיהן בעבר כיו"ר לשכת השמאים