הסרת המגבלה על הרווח היזמי - שינוי מבורך שיפתור חסמים

הליכי התחדשות עירונית, ובפרט הליכי פינוי ובינוי, דורשים עבודה רבה מול מוסדות התכנון. פעמים רבות, לאחר שהיזם ניהל כבר משא ומתן במשך שנים עם דיירים ואף הגיע עמם להסכמים חוזיים אשר מקבעים תמורות מסוימות, מוסדות התכנון מאשרים פרויקט שאינו תואם כלל את ההסכמות בין היזם לדיירים.

● התקן השמאי החדש לא יעזור אם המדינה לא תכניס את היד לכיס | דעה

השבוע התבשרנו כי השמאי הממשלתי אוהד עיני עתיד להביא לאישור מועצת שמאי המקרקעין שינוי מבורך - עדכון לתקן 21 שהוא המפתח התכנוני לקביעת מספר יחידות הדיור וזכויות בנייה בתוכניות התחדשות עירונית.

מטרת התקן היא לאזן בין שלושת הגורמים המרכזיים במיזם התחדשות עירונית: מוסדות התכנון (אשר שואפים לתכנון עירוני מיטבי), היזם (אשר נוטל על עצמו את העלויות הכרוכות בביצוע פרויקט מתוך מטרה להשיא רווחים), ובעלי הדירות אשר שואפים לקבל דירה חדשה, משודרגת ומורחבת.

תקן זה, למעשה, קובע מהי נקודת האיזון הכלכלית בין כל הגורמים, ועל בסיסו יזמים יוצאים לדרך ומתחילים בתכנון. במתכונתו הנוכחית קבע תקן 21 כי רווח יזמי "מקובל" עומד על 25%-30% מכלל העלויות הצפויות. שיעור זה נועד להבטיח שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית ליזם.

בפועל, לעתים קרה בדיוק ההפך. דווקא שיעורי הרווח שנקבעו בתקן סיכלו הקמת פרויקטים של התחדשות עירונית. היזמים בהסכמים עם בעלי הדירות כיוונו לאותו שיעור רווח מקובל, אך מוסדות התכנון התייחסו לשיעור רווח של 30% כמגבלת מקסימום שלא ניתן לחרוג ממנה, ופעמים רבות אישרו פרויקטים עם שיעור רווחיות נמוך הרבה יותר.

במסגרת העדכון החדש לתקן 21 מוצע לעדכן אותו כך שיכלול רווח יזמי מינימלי של 20%. המעבר לשימוש במונחים של מינימליות (לעומת תקן "מקובל") יבטל את מגבלת המקסימום שנקבעה. מגבלה אשר בפועל הביאה לגריעה של יחידות דיור רבות מהתכנון המבוקש.

יתרה מכך, כעת מוסדות התכנון ייאלצו לקחת בחשבון את שיעור הרווח המינימלי בבואם להחליט מהו מספר הדירות ושטחי הבנייה שיאושרו בפרויקט, אותן יוכל היזם למכור בשוק החופשי. הדבר דומה לאפשרות פסילת הצעה "גירעונית" שניתנת במסגרת מכרז, כלומר, פסילת הצעה שברור כי לא ניתן יהיה לעמוד בה מבחינה כלכלית.

המטרה היא לגרום לכך שמוסדות התכנון ייאלצו להתחשב ברווח הכלכלי המינימלי של היזם בטרם ייתנו החלטתם ביחס לפרויקט. חריגה ממנו עשויה להקים חזקה כי מוסד התכנון אישר פרויקט חסר היתכנות כלכלית.

שינוי משמעותי נוסף בתקן הוא הקטנת התמורה לדיירים אשר תעמוד כעת על 12 מ"ר, ותוספת מרפסת, מחסן וחניה, לעומת חישוב תמורה מקובלת של תוספת בהיקף 25 מ"ר כפי שקובע התקן כיום.

מהלך זה עשוי לקצר משמעותית את הליך המו"מ מול בעלי הדירות. כך, יזמים אשר יבטיחו תמורות גבוהות יותר יתקשו להסביר בהמשך למוסדות התכנון כיצד הפרויקט הופך ללא כלכלי. בסופו של דבר, התוצאה המתבקשת היא שבעלי דירות ייאלצו להתרגל לכך שהתמורה הניתנת אחידה ולא ניתן לסטות ממנה. בנוסף לקיצור הליך המשא ומתן, מהלך זה יאפשר למוסדות התכנון לאשר פרויקטים בנפחי בנייה מצומצמים יותר, שכן נפח הבנייה שהיזם ייאלץ להחזיר לדיירים יפחת משמעותית.

אפילו שינוי פשוט מסוג זה יש כדי להקל משמעותית על החסמים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

עו"ד גלאון הוא ראש תחום תכנון ובנייה במשרד עמית, פולק, מטלון. עו"ד סונדרס הוא עורך דין במחלקת התכנון והבנייה במשרד