מ"מ ראש רשות התחרות: "הבנקים פחות רעבים ופחות תחרותיים בתחום המשכנתאות"

"התפיסה הרווחת היא ששוק המשכנתאות הוא שוק תחרותי ביחס למוצרים אחרים שהלקוח לוקח מבנק הבית שלו. התפיסה הזו נובעת מהמאפיינים הייחודיים של שוק המשכנתאות ובעיקר מזה שזהו מוצר פריק שניתן לקחת יחסית בקלות ביחס למוצרים האחרים. אבל מה שרואים בשנים האחרונות הוא שעדיים זהו שוק ריכוזי", כך אמרה הבוקר (א') מ"מ הממונה על התחרות, עו"ד מיכל כהן, בדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת בנושא שוק המשכנתאות.

נכון להיום השחקנים המרכזיים בשוק המשכנתאות הם הבנקים, למרות שבשוק פועלים עוד כ-15 גופים היכולים להעניק הלוואות לדיור. כך, חמש הקבוצות הבנקאיות מחזיקות 95% משוק המשכנתאות ושלוש הקבוצות הגדולות - מזרחי טפחות , הפועלים  ולאומי  80%. "הבנקים פחות רעבים ופחות תחרותיים ושלושת הבנקים הגדולים בתחום יותר פועלים לשמור על המצב מאשר להגדיל תחרות. למשל יש עדויות על זמני המתנה ארוכים ובלתי סבירים לקבלת מחיר וקביעת פגישות. בנקים מתמקדים במתן הלוואות ללקוחות שלהם ולא של בנקים אחרים. זו הבנה בתוך הבנקים עצמם", אמרה עו"ד כהן.

בשלב זה ציין ח"כ שלמה קרעי כי ישנו נוהג בבנקים להציע למבקשי משכנתאות תנאים טובים יותר בכפוף להעברת החשבון שלהם לבנק מציע המשכנתה. יו"ר ועדה הכלכלה, ח"כ מיכאל ביטון, הציע לקרעי להגיש הצעת חוק שתהפוך נוהג כזה ללא חוקי. מ"מ הממונה על התחרות ציינה בתגובה כי "יש לבדוק את זה לעומק לפני שיוצאים לתהליך חקיקה".

המפקח על הבנקים, יאיר אבידן, שנכח בישיבה, אמר כי "בסוף היום בבנקאות הדבר הבסיסי הוא שיש קשר בין ההתחייבות לבין הכנסות הלקוח. הפריקות של המוצרים לא טריוויאלית כי זו עסקה לטווח ארוך. הלוואי שגופי האשראי החוץ בנקאים יהיו פעילים יותר, אבל זה עושה היגיון שבעסקה הכי גדולה של משק הבית הבנק ירצה לראות גם את שאר הפעילות של הלקוח ויראה את הרווחיות כסל גדול. המילה התניה היא חזקה, אבל ייתכן שככל שתעביר את הפעילות של הלקוח אליך, כך תכיר אותו יותר טוב".

עו"ד כהן: "אני חושבת שלפני שאוסרים דברים כאלה צריך לעשות בדיקה ומחשבה יותר מעמיקות וכרגע אין לנו עמדה ברורה בעניין הזה. אני רק אומרת שמה שהזכרתי קודם הם סממנים של שוק לא תחרותי מספיק. כולנו יודעים שהביקושים למשכנתאות הולכים וגדלים אבל מצד ההיצע, השחקנים הם אותם שחקנים והעלויות של הבנקים במתן משכנתאות עלו בשנים האחרונות בגלל דרישות רגולטוריות. במרבית השווקים ביקוש כזה גבוה מביא לכך ששחקנים חדשים רוצים להיכנס והשחקנים הקיימים רוצים להגדיל את נתח השוק שלהם".

"אנשים פועלים בעיוורון"

בפתח דבריו אמר יו"ר הוועדה כי בשוק המשכנתאות, המצב כיום הוא "איום ונורא".

"אין תחרות, אין שיטה ואין פשטות. אנשים פועלים בערפל, בעיוורון, ולא ניתן להשוות משכנתאות אחת לשנייה. הידע הפיננסי שמור לבעליו", אמר ח"כ ביטון. אבידן אמר בתגובה כי "לומר בסימני קריאה איום ונורא זה כמעט רחוק מזרח ומערב. זה אחד השווקים שיש בו הבדלים בין נתח השוק במשכנתאות לבין הנתח בתחום העו"ש והפיקדונות".

במהלך הסקירה שלו על שוק המשכנתאות, התייחס המפקח על הבנקים לעלייה בהיקף המשכנתאות מ-6.5 מיליארד שקל לפני שנה בלבד להיקף של 11.5 מיליארד שקל בחודשים האחרונים, ולטענה שביטול מגבלת לקיחת שליש מההלוואה בריבית פריים והעלאת המגבלה לשני שליש הביאה לעליית המחירים והיקפי המשכנתאות.

"בשוק הדיור יש את ההיבטים של הביקוש וגם של ההיצע. המרכיב המרכזי שמסביר את עליית המחירים הוא ההיצע. זה לא התפקיד של הפיקוח על הבנקים לפתור את ההיצע. שחרור מגבלת הפריים, חשבנו שהוא מהלך צרכני מאוד חשוב. יש פה שוק גדול ואנחנו לאורך זמן פעלנו להוריד את הסיכון של נוטלי המשכנתאות. אני רוצה להגיד בצורה הכי ברורה שעצם הירידה של שחרור מגבלת הפריים לא היא הנותנת בעלייה למחירי הדיור אלא היא סייעה לצרכנים להתמודד איתה, ובלעדיה היה לצרכנים הרבה יותר קשה", אמר אבידן.

הוא התייחס גם למאפייני המשכנתאות החדשות. "אנחנו רואים שנלקחות יותר הלוואות בין 60% ל-75% מהנכס וזה אומר שרמת הסיכון הלכאורית, יותר גבוהה, אבל רמת הסיכון עדיין נמוכה יותר מאשר בעולם. שחרור מגבלת הפריים בהחלט הביא לירידה בשיעור הריבית. גובה ההחזר החודשי הוא מאוד חשוב למשק הבית ורואים שברמת הלוואה מייצגת היינו ב-2020 ברמה של 4,200 שקל בחודש, והיום אנחנו באותה רמה בה היינו לפני שחרור מגבלת הפריים. נכון, זה מגיע אחרי שהייתה ירידה של כ-200 שקל בחודש, אבל כתוצאה מהתייקרות במחירי הדירות נרשם גידול בהיקף ההלוואה הממוצעת", הסביר המפקח על הבנקים.

הסדרת הרפורמה במשכנתאות יצאה לדרך

לגבי איכות האשראי למגורים שיעור האשראי הוא פגום הוא ברמה מאוד נמוכה. היסטורית הנזקים מאשראי לדיור לא גבוהים. כך שנכס המשכנתה מאפשר הלוואה יחסית לא מסוכנת. ב-2020 הייתה עלייה בהפרשות להפסדי אשראי בגלל הקורונה אבל רוב רובם של הדוחים חזרו לשלם.

באשר לרפורמה אותה פרסם בשבוע שעבר הפיקוח על הבנקים, שתחייב את הבנקים להציע שלושה מסלולים אחידים של משכנתאות, סיפר אבידן כי הפיקוח מתחיל בתהליך ההסדרה. "טיוטת הנוהל הבנקאי נשלחה למערכת הבנקאית. ישנה ועדה שתתכנס בעוד כשבועיים ונקבל את ההערות של המערכת הבנקאית, לאחר מכן נעביר אותן לוועדה המייעצת ואז להערות הציבור. כרגע אנו פועלים לכך שבסוף דצמבר נשלים את האסדרה והרצון הוא להיכנס לפועל ביולי 2022. מפעם לפעם נבדוק אם יש מקום לבחינה מחדש של הסלים", ציין אבידן.

לדברי איתן מדמון, מנכ"ל איגוד הבנקים, קיימת כבר תחרות בשוק, כולל ירידה משמעותית בריבית - וכך נקבע בעבר במספר דו"חות מקצועיים. זהו השוק הפרוץ ביותר לתחרות וירידת מחירים, המדדים שקבעה רשות התחרות הם מחמירים ביותר, ומעל 80% מהלקוחות מקבלים הצעות ממספר בנקים.