כמה דירות ישווקו השנה בישראל ומה זה בעצם אומר?

"אנחנו השנה נשבור כל השיאים... נגיע לסביבות 100 אלף שיווקים... ולדעתי מעל 60 אלף התחלות בנייה", כך אמר היום שר האוצר אביגדור ליברמן ב"ועידת ישראל לעסקים" של גלובס. הדברים שלו מצטרפים לשורה של אמירות שהצטברו על שולחננו בשבועות האחרונים שקשורות לנדל"ן. "שיווקים", "דירות", "התחלות בנייה" - אנחנו שומעים שוב ושוב את המושגים הללו, ומושגים אחרים, אבל, כמה באמת אפשר לבנות עליהם? ומה בעצם הם אומרים? ניסינו לעשות סדר בבלאגן.

הקמת יחידת דיור חדשה בישראל היא תהליך מורכב הכולל מקטעים רבים. אפשר להבחין בין שני החלקים העיקריים של התהליך: הראשון - קניית הזכות לבנייה על קרקע; השני - בניית הדירה.

נתחיל מהראשון. כמעט כל הקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה. רוב הקרקעות הללו מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שחולשת על כ-93% משטח המדינה. זכות החכירה נרשמת בטאבו.

  

כשמדברים על "שיווק קרקעות" על ידי המדינה, הכוונה היא להקצאת זכות חכירה באדמות המדינה. מי שאמון על השיווק הוא משרד הבינוי והשיכון בשיתוף רמ"י. לרוב הם ישווקו את הקרקע באמצעות "מכרז קרקע" שבו קבלנים פרטיים מתחרים על ידי הצעת המחיר הגבוה ביותר. על פי נתוני רמ"י, ב-11 החודשים הראשונים של השנה שווקו 94 אלף יחידות דיור - זה אכן נתון גבוה ביחס לשנים קודמות, והוא מתיישב עם הערכת ליברמן שעד סוף השנה יבוצעו כ-100 אלף שיווקים.

אבל גם זה לא כל כך פשוט. שיווקים נספרים מהרגע שבו שהמכרז מתפרסם באתר משרד השיכון, למרות שלא פעם עצם פרסום המכרז לא באמת מעיד על כך שכל החסמים הוסרו; ובפועל, התהליך שכולל את הגשת ההצעות יכול להידחות שוב ושוב.

כשזה נפתר, עוברים לחלק של בניית הדירה. שלבי הבנייה העיקריים הם: היתר בנייה, התחלת בנייה, בנייה פעילה וגמר בנייה. ניגע בחלקם. התחלת הבנייה מוגדרת כהתחלת חפירת היסודות של בניין. עד ספטמבר השנה נרשמו בישראל כ-41 אלף התחלות בנייה, כשליברמן, כזכור, הבטיח להגיע ל-60 אלף. כש"הבנייה הפעילה" מסתיימת אנחנו מגיעים ל"גמר בנייה". כאן צריך לשים לב שהלמ"ס ומשרד השיכון לא מגדירים את המושג הזה באותו אופן. בלמ"ס יגדירו גמר בנייה של דירה בבניין רק לאחר שהבניין כולו הושלם. במשרד השיכון נכללות במניין הדירות הגמורות כל הדירות שבנייתן הסתיימה, גם אם הן בתוך בניין שכולל גם דירות בבנייה. על פי נתוני הלמ"ס, עד ספטמבר השנה כ-33 אלף דירות הגיעו לגמר בנייה.

אחרי שהדירה נבנתה צריך למכור אותה. בבניינים שבנייתם החלה מינואר 2015, המכירה נקבעת לפי מועד המכירה בפועל, כך שהנתונים כוללים גם דירות שנמכרו "על הנייר" ושעדיין לא התחילו בבנייתן. לפי הערכת הלמ"ס, עד אוקטובר השנה נמכרו כ-44 אלף דירות.

תחקיר: יובל אינהורן