האם ניתן להימנע מפיצוי לקוחות על עיכוב במסירת דירות בגלל הקורונה? זה מה שאפשר ללמוד מהמקרה של אזורים

חברת הנדל"ן הציבורית אזורים הודיעה לרוכשי הדירות בפרויקט "אזורים שוהם", שבמסגרתו שווקו 546 דירות במחיר למשתכן, כי לא תעמוד במועד המסירה שנקבע לדצמבר 2021 לכ־450 דירות. המסירה תידחה בארבעה חודשים עד לאפריל 2022, תוך שהחברה מציינת כי "מדובר בצפי בלבד, ואין ביכולתה של החברה בשלב זה לנקוב במועד מסירה סופי".

אזורים מייחסת את הסיבות לדחייה למגפת הקורונה שהובילה למחסור בחומרי בנייה ובכוח־אדם, וכן למבצע "שומר החומות". מדובר ב"נסיבות שלא היו בשליטת החברה, והסיכון להתרחשותן של אותן נסיבות אינו מוטל על החברה", טוענת אזורים במכתבים ששלחה לרוכשים. באותם המכתבים, החברה לא ציינה שום כוונה לפיצוי הלקוחות.

"נדרש צפי ברור"

החלטת אזורים הובילה לזעם בקרב רוכשי הדירות, שמרגישים כי אין להם עם מי לדבר. "הייתי מצפה שחברה כמו אזורים עם מוניטין טוב לא תתנהל בצורה כזאת ותיתן צפי ברור", אמר אחד הרוכשים לגלובס. הוא ומאות לקוחות אחרים חוששים כי עיכוב במסירת הדירות - אם זה יהיה ארבעה חודשים ועל אחת כמה וכמה אם יותר - יגרום להם להשלכות ולנזקים כלכליים בלתי מבוטלים.

 רון אבידן, מנכ''ל אזורים / צילום: תמר מצפי

"אנחנו זוג עם ילדה קטנה ונדרשים לקבל החלטות על מסגרת לשנה הבאה. בהיעדר תאריך סופי לפרויקט, אנחנו לא יודעים מה לעשות", הסביר הרוכש. "אנחנו נדרשים להאריך את חוזה השכירות הקיים למועד לא ידוע. למה שבעל הבית שלנו יסכים? אנחנו גם נדרשים לשלם במקביל שכר דירה ומשכנתה. הציפייה הייתה שיעמדו במה שכתוב בחוק, ושאם יהיה איחור, אז לפחות נקבל פיצוי שיכסה את המשכנתה או את חלקה".

החלטה שאינה תקדים

חוק המכר קובע כי מגיע לרוכשים פיצוי בגין איחור במסירה לאחר תקופת חסד של 60 ימים ממועד מסירת הדירה שהיה קבוע. ההערכה היא שאזורים מסתמכת בהחלטתה שלא לפצות, על החלטה מאוקטובר שבו נימקה איחור במסירת מפתחות בפרויקט אחר במבשרת ציון בהשפעות הנגיף. באותה עת, החברה נסמכה על המלצת משרד המשפטים שניתנה על ידי ד"ר אפי צמח מייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) ועל דעת המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס, כי ארבעה חודשי איחור במסירה (כלומר, חודשיים יותר התקופה שהחוק קובע) הם משך זמן סביר בצל הקורונה. לעומת זאת, משרד הבינוי והשיכון המליץ על 40 ימים נוספים, ולא 60.

את ההמלצה אימץ בית המשפט לתביעות קטנות, שאישר לא לשלם פיצוי על עיכוב למשך ארבעה חודשים במסירת דירה שנבע מהמגפה. אלא שההמלצה מתייחסת לדירות שהיו אמורות להימסר עד אפריל 2021 - ובפרויקט בשוהם מדובר על מועד מסירה מקורי מאוחר יותר. כך שאזורים לא יכולה להסתמך על אותה החלטה, גם מהטעם שמדובר בהחלטה שניתנה למעלה מן הצורך - מאחר שהשופטת באותו מקרה קבעה כי פורמלית המסירה הייתה לאחר 60 ימים.

בנוסף, מדובר בבית משפט לתביעות קטנות - הערכאה הנמוכה ביותר, שהחלטותיה לא מהוות תקדים. "היזם פועל בשיטת מצליח", תוקף אחד הלקוחות. "הוא בונה על זה שרוב הדיירים יימנעו מלפנות לבתי המשפט בגלל העלויות, ומקווה שנוותר או נתפשר., כשברור שאין שום הצדקה שלא לפצות על-פי מה שכתוב בחוק".

מחברת אזורים נמסר: "הפרויקט היה צפוי להסתיים בסוף דצמבר. הודענו לדיירים בצורה אחראית, בהודעה מוקדמת מיוני 2021, על עיכובים צפויים הקשורים בקורונה ומשפיעים על כלל השוק וענף הנדל"ן. בשלב זה לא חל עיכוב המחייב את החברה בתשלום פיצויים, והחברה עושה מאמצים למסור את הדירות מוקדם ככל הניתן".

"לא להציג כחוק"

ממשרד המשפטים נמסר: "המלצת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרח) בנושא הפיצוי עסקה בחוזים שמועד המסירה הקבוע בהם הוא בין חודש מרץ 2020 ועד אפריל 2021. המלצה זו נוסחה בעיצומו של משבר הקורונה ושל מציאות של סגרים והגבלות אשר שיבשו את האפשרות לקיים חוזים באותה התקופה.

"לא התבקש עדכון ביחס להמלצה. במבט ראשון, ספק עד כמה האמור בה רלוונטי לגבי תקופה מאוחרת יותר לאורך שנת 2021, שלפחות ברובה למיטב ידיעתנו התאפשרה הפעילות התקינה של ענף הבנייה. בנסיבות כאלה הולכת ומצטמצמת ההצדקה לתופעה של איחור במסירה, וממילא נשמט ההיגיון שעמד בבסיס ההמלצה המקורית (שכולה נשענה על קיומן של נסיבות קיצוניות ששיבשו את האפשרות לקיים את החוזה ככתבו).

"נוסף על כך, נזכיר כי אין להציג את ההמלצה הנזכרת כמעין חוק מחייב או לנצל אותה כמכשיר המקנה כוח מיקוח עודף לאחד הצדדים או כמעין הסדר מחייב. הציפייה שבפרסום ההמלצה המקורית הייתה כי ההסדר המומלץ ישמש מדריך עבור הצדדים ויעודד אותם להימנע מהעלויות הכרוכות בהליכים משפטיים".

מהמשרד עוד נמסר כי "בצד כל האמור, נזכיר כי ההמלצה המקורית נשענה על ניתוח הדין הנוהג ועל עיקרון תום-הלב הדורש מכל צד להתחשב בזולתו ובציפיותיו הסבירות, בפרט כאשר חל שינוי מהותי בחוזה בשל נסיבות קיצוניות ונדירות. עקרונות כלליים אלה חלים גם כיום, אך יישומם בפועל עשוי להשתנות נוכח שינוי הנסיבות שנזכר לעיל".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון פרסם נייר עמדה העוסק באיחור במסירת דירות ואי-תשלום פיצויים, הכולל התייחסות למשבר הקורונה. נציין כי בשבוע שעבר, לאחר שהתקבלו תלונות לגבי הפרויקט המצוין בפנייתך, פנה ממונה חוק המכר במשרד לחברה, והוסברה עמדתו לגבי המכתב אשר נשלח לרוכשים, כך שהאמור בו אינו תומך באי-תשלום פיצויים בגין איחור מסירה לרוכשים, ועל-פי החוק החברה מחויבת בתשלום זה".