הפוטנציאל האבוד של עכו: למה העיר העתיקה מתקשה להתרומם?

 לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי חדש ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il  

לעיר עכו יש את כל הנכסים והיתרונות התחרותיים להיות המקום שתיירי החוץ והפנים ינהרו אליו - מעין מיקונוס הישראלית. יש לה עבר היסטורי מרתק, עיר עתיקה יפה, שוק מזון והסעדה שיכול להיות מיוחד, נמל, חוף ים ואתר עולמי של הבהאים. בפועל, הנהגת העיר ותושביה עושים כמעט הכול כדי שכל זה לא יתממש, ושהמבקרים לא יגיעו.

עכו סבלה כזכור מאירועי "שומר החומות" שהתרחשו במאי 2021, והשפעתם ניכרת גם כיום על עסקי המסחר בה - חלקם נטשו אותה, כמו מסעדת מרקטו למשל - ועל גודל ומאפייני המבקרים בתחומה. כאן נציג תמונת שוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר בעכו.

יעדים לא ריאליים

לעכו נתוני פתיחה כלכליים טובים יחסית, שיכולים וצריכים לאפשר לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות הכספיים של העיר משנת 2019, העיר השקיעה בתושב נטו כ-4,800 שקל, גבוה מהממוצע בישראל (כ-4,400 שקל בלבד), והייתה מדורגת במקום ה-35 מבין ערי ישראל ברמת השקעה בתושב. בעיר יש 26 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, וגובה הארנונה השנתית הממוצעת הוא כ-1,500 שקל לתושב (גבוה מהממוצע בישראל: 22 מ"ר, ופחות מ-1,200 שקל לתושב.

בשנת 2019 מנתה העיר כ-50 אלף תושבים, שהוגדרו בכ-17 אלף משקי בית. לפי תוכנית המתאר המאושרת של עכו, משנת 2017, אוכלוסיית העיר צפויה למנות כ-85 אלף תושבים (תוספת של כ-35 אלף איש, אולם לא נכתב באיזו שנה הדבר אמור לקרות). כלומר, גידול של כ-70% בהיקף האוכלוסייה.

מספר מטרות נקבעו בתוכנית המתאר: "התחדשות עירונית של המרקם הקיים, הקצאת שטחים נוספים למגורים מגוונים שיספקו את צרכי העיר בטווח הארוך עבור כ-85 אלף תושבים (כולל בשטח בייעוד לתכנון עתידי), לרבות שטחי הציבור הנדרשים.

"יצירת מערך דרכים עירוני מדרגי וברור, יצירת נגישות מתאימה לעיר העתיקה, וחיבור חלקי העיר לרצף עירוני שלם; פיתוח מרכז עירוני כמרכז בילוי ומסחר אזורי; פיתוח מערך אכסון מלונאי מגוון וייחודי, הנשען על נכסים קיימים; שדרוג אזור התעשייה כך שיכלול מגוון שימושים; פיתוח מערך שטחים פתוחים היררכי, מסלולי הליכה ואופניים; וקביעת הנחיות לשימור, שחזור, שיקום והחייאה של אוצרות המורשת והתרבות של העיר".

כתמיד, הגדרת המטרות היא כוללנית ומתאימה כמעט לכל עיר. בנוסף, בבסיס חסרה תוכנית אסטרטגיה כלכלית ותוכנית פעולה למימוש.

במקביל חתמה העיר הסכם גג לפיתוח 17-21 אלף יחידות דיור בעכו עד שנת 2023 - יעד שאינו ריאלי, ודומה למשחק במספרים אקראיים. נקבע שיחידות הדיור ישווקו וייבנו בשני שלבים: בשלב הראשון, 17.8 אלף יחידות דיור, מסחר ותעסוקה. בשלב השני עשויות להתווסף כ-3,500 יחידות דיור, באישור הוועדה המקומית.

כחלק מהסכם הגג נדרשה עכו לבנות כ-2,000 יחידות דיור בכל שנה. בפועל, בעשור הקודם נבנו פחות מ-200 יחידות דיור בשנה בממוצע. כלומר, לא קיים מתאם בין הכלכלה המאפשרת לבין התכנון הרצוי.

העוגנים המוזנחים

עכו אינה שחקנית בשוק התיירות הלאומי. בפועל, היא לא קיבלה אפילו "שורה" בדיווחי הלמ"ס ביחס להיצע בתי המלונות בעיר, וההתייחסות היא לכלל נפת עכו, ולערים נהריה וצפת בנפרד. העיר התיירותית המרכזית בנפה היא נהריה, התופסת כ-30% מכלל הלינות. ברם, שיעורי התפוסה במלונותיה הוא הנמוך בישראל. הלינות במרחב הכפרי בנפת עכו מהוות כ-46% מכלל הלינות.

שיעור התפוסה בנפת עכו נמצא במגמת ירידה בעשור שקדם לקורונה. בעכו עצמה ישנם מספר מלונות בוטיק (כמו האפנדי וערבסק), אך היקף החדרים הכולל קטן. בימים אלה נבנה מלון של משפחת נקש בחאן אל עומדן המשופץ.

באשר למערכת המסחר בעיר, כוח הקנייה החודשי שנמצא בידי משקי הבית נאמד בכ-70 מיליון שקל. בהנחת משק סגור, ללא דליפות או כניסות מבחוץ, כוח קנייה כזה יכול לתמוך ב-50-55 אלף מ"ר של שטחי מסחר ברוטו, ו-40-45 אלף מ"ר נטו.

על בסיס ספירות שביצעה צ'מנסקי בן שחר ושות' בשטח, קיימים בעכו כ-73 אלף מ"ר ברוטו של שטחי מסחר, וכ-56 אלף מ"ר נטו. משמע, מתקיים איזון בין הביקוש לבין ההיצע, בתחשיב הכולל את הדליפות מהעיר (אל האונליין, ואל המרכזים שבקריות, ירכא, ביג רגבה, פייסל ואחרים) - מול כניסת כוח קנייה אליה מתושבי היישובים שסביבה ומבקרים.

מהם העוגנים שפעילים בעיר? ראשית, בשוק ובעיר העתיקה קיימים מעל 10,000 מ"ר נטו. מביקור בשוק בעת האחרונה עולה כי הוא מוזנח, מלוכלך, אינו מזמין ונעדר חווית קנייה ושהות. האותנטי, הפשוט, האמיתי ובגובה העיניים, הטעים והמזמין - הכול נעלם.

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

לכן, יש לייצר לשוק ולמסחר בעיר העתיקה קונספט ותמהיל של עסקי מזון עם מעט עסקי לא-מזון (ייחודיים וכאלה הנשענים על המורשת ההיסטורית של העיר, וגם גלריות), זאת לצד הסעדה על כל גווניה שתציע את חווית המטבח הים-תיכוני והערבי.

השוק העירוני ממוקם במרכז העיר, סמוך לתחנה המרכזית, בשטח של מעט יותר מאלף מ"ר נטו. הוא שייך ל"דור הישן", ואינו מנוהל ומתוחזק. קניון עזריאלי עכו הוא קניון עירוני "רגיל" שיורחב, וכיום הוא מכיל תמהיל חנויות בסיסי ומספק מענה לצרכים העירוניים. שטחי המזון והסופרמרקט מהווים בעכו כ-27%, לעומת 26% בממוצע בישראל כולה.

שיעור שטחי ההסעדה ובתי הקפה עומד על 15%, גבוה מהממוצע הארצי של כ-10%, בזכות ההיצע העיר העתיקה. שיעור זה נדרש כדי להוות יתרון תחרותי מובהק - כמו מוקדי המשיכה בנמל ת"א, בשוק מחנה יהודה, בשוק לוינסקי או בשוק הפשפשים. בנוסף, קיים היצע ריק של 7% - גבוה מעט מההיצע הריק בכלל ישראל, 6%.

תוכנית המתאר מייעדת 378 אלף מ"ר בעיר לצורכי מסחר - פי 5 מהמצוי, ובהכרח היצע תכנוני שאינו נדרש בגודלו. ברם, טרם פורסמו תוכניות למרכזי מסחר חדשים ומוגדרים, מלבד מספר מרכזי מסחר שכונתיים.

להביא את הטברנות

לעכו יש את הפוטנציאל להיות ממוקמת בקדמת שוקי התיירות, המסחר וההסעדה. בפועל, העיר אינה מממשת את האפשרי בתחומה בכלל, וכעיר עתיקה ושל תיירות עולמית ולאומית ומסחר בפרט.

כדי לשנות מציאות זו נדרש לשדרג את העיר (תשתיות, תוספת בנייה), לייצר תוכנית אסטרטגית שיווקית וכן תוכנית פעולה למימוש, ולהקים חברת ניהול לשוק ולעיר העתיקה. בנוסף יש לבנות מאות חדרי מלון, הוסטלים ואכסניות בעיר העתיקה, וגם במפרץ שבדרומה, וליצור חוף עם טברנות לאורכו (תוכנית כזו עוצבה על ידי משרד מייזליץ, כסיף, רויטמן אדריכלים). למעשה, עכו צריכה להיות "רק עכו", ובהתאם לפוטנציאל הגלום בה. הפשוט יכול להיות כל כך פשוט, בעשייה מתוכננת נכון ומתממשת.