פינוי בינוי: לנסח בזהירות את סעיף הבוררות בהסכם

הסכם פינוי בינוי חייב לכלול התייחסות למקרים שבהם פורצת מחלוקת בין הצדדים, וסעיפי בירור המחלוקות צריכים להיות מנוסחים באופן ברור ומדויק. הסוגיה מעוגנת לרוב בהסכמי פינוי בינוי תחת פרק ה"הפרות". בפרק זה קובעים בין היתר מהן הפעולות שביצוען (או אי ביצוען) יהווה הפרה של הוראות ההסכם וכן כיצד הצדדים יפעלו לבירור והכרעה במחלוקות שהתגלעו ביניהם.

ניסוח לא מדויק של סעיף ההפרות עלול לגרום נזק רב לכל הצדדים ולשמש כלי בידי מי שמתנגד לפרויקט לייצר סכסוכים ומחלוקות ולגרום לעיכובים משמעותיים בפרויקט.

ככלל, קיימים כמה מנגנונים לבירור מחלוקות. הראשון הוא הליך הגישור אליו רשאים הצדדים לפנות מרצונם. זהו הליך טוב, יעיל ולרוב מהיר, אשר עשוי לחלץ את הצדדים באופן אלגנטי מהמחלוקת שהם נתונים בה ובעיקר לאפשר להם להתקדם בפרויקט ללא עיכובים מיותרים.

לאחר כישלון אופציית הגישור, צריכים הצדדים לקבוע בהסכם (בסעיף ההפרות) היכן תידון המחלוקת - האם בבית המשפט או שמא תידון בהליך בוררות.

להליך הבוררות יתרונות רבים - הוא מהיר יותר, מתנהל בצורה פחות פורמלית ומאפשר לצדדים לבחור בעצמם גורם מכריע (בורר) שיהיה מיומן בתחום הרלוונטי למחלוקת. בהסכמי פינוי בינוי רבים קיים סעיף בוררות ("תניית בוררות"), הקובע כי בעת מחלוקת בין הצדדים, יהא רשאי כל אחד מהם לדרוש מן הצד השני לפנות לבוררות.

■ עובדות המקרה: בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, נדונה סוגיה זו. מדובר במתחם פינוי בינוי המצוי ברחוב מסיקה והרצל בבת ים הכולל 84 דירות קיימות.

החברה היזמית התקשרה עם בעלי הדירות במתחם בשנת 2011 ומאז קודמה תב"ע למתחם אשר אושרה לאחרונה. לטענת חלק מבעלי הדירות במתחם, כעת, לאחר אישור התב"ע, מבקשת החברה היזמית לצמצם את התמורות שלהן התחייבה.

בעלי הדירות טענו כי ההסכם עליו חתמו עם החברה היזמית אינו תקף משום שלא התקיימו התנאים המתלים שבו וכן שקיימות עילות לביטול ההסכם וכי הם מעוניינים להתקשר עם יזם אחר. משכך, פנו לחברה היזמית בעליהן של 47 מתוך 84 הדירות במתחם למנות בורר שיכריע במחלוקת, ולאחר שזו סירבה, עתרו בתביעה לבית המשפט על מנת שימנה בורר.

בעלי הדירות סמכו ידיהם על סעיף בוררות בהסכם הקובע כי מחלוקות יוכרעו בפני בורר (שופט בדימוס או עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין).

החברה היזמית לא כפרה בקיומו של סעיף הבוררות ולא התנגדה עקרונית לבירור הסכסוך בבוררות, אולם טענה שהתובעים הם רק חלק מבעלי הדירות במתחם ולא נכללים ביניהם כל בעלי הדירות החתומים על הסכמים מולה, ובה בעת נכללים ביניהם בעלי דירות שכלל לא חתמו על הסכם. לפיכך, טענה החברה היזמית, לא ניתן לקיים בוררות בנושא ביטול ההסכם, מכיוון שמדובר בסכסוך קולקטיבי המחייב שכל בעלי הדירות שחתמו על ההסכם ידרשו את מינוי הבורר.

■ ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את עתירת בעלי הדירות. בית המשפט הקדים וקבע כי "תניית בוררות יכולה לחול הן בסכסוך קולקטיבי והן בסכסוך אינדיבידואלי".

בית המשפט קבע כי אם היה מצוין באופן מפורש בסעיף הבוררות בהסכם כי הפעלת הבוררות צריכה להיעשות על ידי כלל בעלי הדירות, ניתן היה לקבל את טענת החברה היזמית, אולם משלא נכתב כך בסעיף הבוררות, הרי שאין מניעה עקרונית ממינוי בורר לדון גם בשאלות ביטול ההסכם.

בית המשפט הוסיף וקבע כי בשים לב למהותו של ההסכם (התחדשות עירונית), לשלב שבו מצוי הפרויקט (טרם בוצעו מהלכים בשטח והמתחם עדיין מאוכלס על ידי בעלי הדירות המתגוררים בבניינים הקיימים), למספר בעלי הדירות מכלל הפרויקט העותרים להיות צד להליך הבוררות ואשר טוענים לבטלות ההסכם, להוראה החוזית שכותרתה "תנאים מתלים" אשר לכאורה אחד מהם לפחות לא התקיים (התנאי הקובע כי דרוש רוב של 80% מכלל הבעלים (דהיינו בעלי הזכויות ב-68 מהדירות הקיימות) שחתמו על ההסכם, הרי שככל שהכרעה בבוררות תהא כזו המביאה לביטולו של ההסכם, זו תהא גם התוצאה המעשית וחברה היזמית לא תהיה הגורם שיבצע את הפרויקט.

 עו''ד דן הלפרט / צילום: יח''צ

■ המשמעות: נמצאנו למדים כי יש לנסח את סעיף הבוררות בהסכם פינוי בינוי באופן מדויק על מנת שיישומו יהיה אפקטיבי ומהיר וימנע עיכובים ונזק לצדדים.

ת"א 6166-11-21 

הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית