מתנתקים מהמציאות: מחירי הדירות בתל אביב שוברים שיא חדש

הרבעון האחרון של 2021 בשוק הדיור היה המטורף ביותר בתולדות המדינה מבחינת היקפי רכישות, וגם עליות המחירים היו גבוהות מהממוצע הכללי של העשור האחרון. כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו ביום שלישי. אם ההערכה שהנחתה את משרד האוצר הייתה שהעלאת מס הרכישה על משקיעים תקפיץ אותם למהר ולרכוש דירות לפני כניסתה לתוקף, התברר שגם זוגות צעירים ומשפרי דיור הסתערו על השוק.

בתוך כך הובלטה שוב פריחת הנדל"ן התל אביבית במנותק מיתר חלקי המדינה. גם אם במחוז תל אביב עליות המחירים אינן חריגות ביחס לשאר המדינה, בעיר עצמה הן ניכרות ורמת המחירים גבוהה משמעותית משאר הערים.

אין עדיין סיכומים סופיים (הכלכלנית הראשית באוצר טרם פרסמה את סיכומיה וגם נתוני הלמ"ס עתידים לעבור עדכונים בחודשים הקרובים), אך ניתן להעריך כי ברבעון הרביעי של השנה שעברה בוצעו כ-42 אלף עסקאות (שיא רבעוני) וכי מחירי הדירות עלו בו בכמעט 4%. ניכר כי במהלך בולמוס הרכישה שאחז בשוק בלטו מספר מקומות מבחינת היקפי רכישה חריגים ועליות מחיר חריגות.

ראשון לציון מובילה בזינוק ברכישות

על פי מדגם העסקאות של הלמ"ס, בחיפה, בירושלים, בנתניה וברחובות נמכרו ברבעון יותר דירות מבכל הרבעונים של חמש השנים האחרונות. אין טעם להיכנס כרגע לנתונים, שכן המדגמים עוד אמורים להתעדכן, אבל המספרים הללו רק יעלו עוד.

בראשון לציון נרשמה העלייה הגדולה ביותר בהיקפי העסקאות, ביחס לרבעון הקודם - זינוק של 56%; הרוכשים נהרו גם לאשדוד והגדילו את הרכישות בכ-43%; בכפר סבא מספר העסקאות זינק ב-39%, בחיפה ב-32%, וברמת גן וברחובות ב-30%. כאמור, מדובר בנתונים זמניים, אך התמונה ברורה. אגב באשקלון, שהפכה בשנים האחרונות לבירת הנדל"ן של השוק העממי, מספר העסקאות ברבעון דווקא ירד לעומת הרבעונים שקדמו לו. בתל אביב לעומת זאת לא נרשם מספר חריג של עסקאות לעומת רבעונים אחרים בשנים האחרונות.

הרוכשים בתל אביב מוכנים לשלם עוד ועוד

בניגוד לתפיסה הרווחות, מחירי הדירות בתל אביב לא רק עולים. כך למשל מחירי הדירות שנמכרו ירדו בכמעט 12% בין הרבעון הראשון לאחרון של 2018. במהלך 2019 המחירים בעיר עלו ב-6%, ומה שקרה מאז 2020 שייך כבר לאופרה אחרת. מדד מחירי הדירות המחוזי עלה ב-15% והמחיר הממוצע של הדירות שנמכרו בעיר קפץ ב-30%; התמקדות שלנו בדירות 4 חדרים העלתה, כי ברבעון האחרון של שנה שעברה דירה כזו בתל אביב עלתה 4.38 מיליון שקל, לעומת 3.14 מיליון שקל מחירה ברבעון האחרון של 2019. קפיצה של כמעט 40% במחיר בתוך שנתיים בלבד.

  

העלייה במחירי הדירות שנמכרו אינה מהווה מדד מחירי דירות, אך משקפת נאמנה את המוכנות הגדלה והולכת של רוכשים פוטנציאליים לשלם עוד ועוד כדי לרכוש נכס בתל אביב. עניין זה מתיישב היטב עם כתבות שהבאנו בעבר, על השתלטות ההייטקיסטים על העיר, באמצעות רכישה אינטנסיבית של דירות יקרות, חדשות או בתמ"א 38, במיוחד ברבעים הוותיקים 3 ו-4, מהרחובות בוגרשוב ושאול המלך, בהתאמה, צפונה עד נחל הירקון. ההיצע שם קטן מאוד, ודי בעשרות רוכשים פוטנציאליים כדי להעלות את המחירים.

גם ביתר חלקי העיר נראה, כי חלק גדול מאוד מהדירות שנרכשות הן חדשות. זאת על סמך סקירה אחרת של הלמ"ס, שהציבה את תל אביב כעיר שבה נרכשו ב-2021 הכי הרבה דירות חדשות בישראל - כ-4,100.

תשואה נמוכה שרומזת על רכישה למגורים

כל זה כאמור לא בא לידי ביטוי במספר עסקאות חריג בעיר ברבעון, אך העובדה שמדד מחירי הדירות במחוז תל אביב עלה ב-5% - אומרת הרבה. הבנייה בעיר אולי רבה יחסית, אך היצע הדירות החדשות כמעט אף פעם לא עונה על הביקושים. אל מול הטענות, שמחירי הדירות בעיר הולכים ומתרחקים ומיכולתו של משק בית ממוצע בישראל, מגיעות עובדות שמורות כי יש מספיק משקי בית לא ממוצעים שיכולים לעמוד במחירים. ואף להביא לעלייתם.

בדידותה המזהרת של העיר, גם לעומת ערי המחוז שלה, באה לידי ביטוי בהפרשי מחירי העסקאות בין תל אביב לבין רמת גן, שחצו ברבעון האחרון של השנה שעברה את רף ה-50% (3.75 מיליון שקל לעומת 2.48 מיליון שקל, בהתאמה).

אבל הקפיצות הדרמטיות במחירי הדירות בתל אביב לא באות לידי ביטוי במחירי השכירות. אלה לא הגיבו כשמחירי הדירות בעיר ירדו לפני שלוש שנים וגם לא לעליות המחירים הנוכחיות. להפך. בשנה שעברה קצב עלייתם הואט. דמי שכירות ממוצעים לדירת 4 חדרים בתל אביב הגיעו ברבעון האחרון של 2021 ל-7,240 שקל, עלייה של 0.7% לעומת הרבעון האחרון של 2020 ושל 3.5% לעומת זה של 2019. בהתחשב בתשואה של 2%, ניתן להניח שחלק גדול מרוכשי הדירות בתל אביב בשנה האחרונה כנראה מייעדים אותן למגורים ולא להשכרה. 

קשה להניח שקצב המחירים בכלל ובתל אביב בפרט ימשיך לעלות כפי שהיה ב-2021, אם כי לא חסרים מקרים שבהם שוק הנדל"ן הכה את כל התחזיות. הדרת המשקיעים מהשוק באמצעות העלאת מס הרכישה, קצת תרסן את השוק, ויתכן מאוד שעליית ריבית שצפויה לפקוד אותנו בעתיד כזה או אחר, תעשה את שלה, למיתון העליות הגדולות. ואולם בהינתן כל אותם כספי אקזיטים, מימושי אופציות, הנפקות ומשכורות גבוהות שרצים בתחום ההייטק, יש עדיין אפשרות שתל אביב תמשיך להמריא למעלה.