לאחר שהבנקים המשיכו לחלק כספים לקבלנים, הפיקוח נוקט צעדים

44.5 מיליארד שקל, זהו הסכום בו הגדילו חמשת הבנקים הגדולים את האשראי שהם העניקו לענפי הבינוי והנדל"ן (לא למשכנתאות), במהלך שנת 2021. מדובר בגידול של 26% לעומת שנת 2020, והוא נעשה למרות שבפיקוח על הבנקים הזהירו את הבנקים במהלך השנה מפני המשך הגדלת האשראי לקבלנים וליזמים. כעת, לאחר שבפיקוח על הבנקים הבינו כי הבנקים לא נענו לאזהרות, הוחלט על שורה של צעדים שנועדו לצמצם את הפעילות בתחום, כאשר הבנקים מצדם, בניגוד לפיקוח, רואים בהלוואות לנדל"ן כבטוחות יחסית, בשל הביקוש הגדול של הציבור לרכישת דירות.

"בתקופה האחרונה חלה עלייה בסיכון האשראי במערכת הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן, אשר באה לידי ביטוי בגידול מואץ של יתרות האשראי ובמאפייני הסיכון לענף בחלק מהתאגידים הבנקאיים", כתב המפקח על הבנקים, יאיר אבידן, ליושבי ראש הבנקים ולמנכ"לים שלהם. הוא מתייחס בעיקר לשני הבנקים הגדולים, לאומי  והפועלים , שהתקרבו מאוד לתקרת האשראי שהתיר להם הפיקוח על הבנקים לענפי הבינוי והנדל"ן, כאשר גם דיסקונט  הגדיל באופן משמעותי את החשיפה שלו.

במסגרת הוראת שעה אפשר הבנק המרכזי לבנקים להגדיל את החשיפה לענף בינוי ונדל"ן מ-20% ל-22% (לא כולל תשתיות לאומיות), עד לשנת 2025, ואת החשיפה המקסימלית המותרת לענף בינוי ונדל"ן כולל תשתיות לאומיות מ-24% מתיק האשראי הכולל ל-26%. הבנקים הגדולים כאמור התקרבו לתקרות אלה, כאשר הפועלים אף נאלץ לסנן ולדחות כמה עסקאות מימון כדי שלא לעבור אותן.

על פי המפקח על הבנקים, הגידול שנרשם בשנה שעברה לווה, בין היתר, בהגדלת תיאבון הסיכון, בהקלות בתנאי החיתום ובירידה בתמחור עסקאות חדשות באופן שאינו הולם את מאפייני הסיכון. לכן הוחלט על שלושה צעדים שיצטרפו לפעולות שנעשו במהלך השנה שעברה.

דרישה להגדיל את משקל הסיכון של הלוואות לרכישת קרקעות

הצעד המשמעותי ביותר מבחינת הבנקים הוא דרישה מצד הפיקוח על הבנקים להקצאת הון נוספת בגין מימון קרקעות במינוף גבוה. הבנקים יידרשו להגדיל את משקל הסיכון של הלוואות שניתנו ושיינתנו לרכישת קרקעות, בשיעור LTV העולה על 75%. יחס LTV (Loan to Value) משמש על מנת לבחון כמה תהווה ההלוואה הניתנת מתוך שווי הנכס. באמצעותו יכול הבנק או כל נותן אשראי אחר לקבוע את הסיכון של ההלוואה ולתמחר את הריבית עליה בהתאם. ככל שהיחס בין ההלוואה לשווי הנכס גבוה יותר, כך הסיכון שלה גדול יותר והריבית תהיה גבוהה יותר. אולם כיוון שבבנקים רואים בהלוואות לבינוי, בעיקר אם הפרויקט משועבד בגין ההלוואה, כצעד בטוח, חלקם אף העניקו מימון מלאה לעסקאות, כך שהיזמים לא נאלצו לממן ולו בשקל את הפרויקט שהם בונים.

צעד זה מתווסף להוראה שניתנה במהלך השנה שעברה, לפיה על הבנקים להתאים בדוחות הכספיים לשנת 2021 ואילך את ההפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי באופן שייתן ביטוי נאות לסיכון המתגבר בענף הבינוי והנדל"ן.

בנוסף, ועל מנת לוודא כי הבנקים מבצעים הליך חיתום נכון ובטוח מספיק לכל פרויקט שהם מממנים, הפיקוח יעביר למערכת הבנקאית דוגמאות מייצגות לתהליכי חיתום וסיווג אשראי. "במטרה להמחיש ולהדגים את תהליך הניתוח של צוותי הביקורת של הפיקוח על הבנקים ולסייע בכך לניהול הליכי החיתום והסיווג של האשראי בבנקים יפורסמו דוגמאות למקרים מייצגים שעלו אגב ביצוע של תהליכי ביקורת שביצע הפיקוח בהתייחס לאשראי לענף הבינוי והנדל"ן. הדוגמאות יתייחסו, בין היתר למימון פרויקטים בליווי פיננסי סגור ולמימון רכישת קרקעות", הסבירו בבנק המרכזי.

הצעד השלישי אותו התווה אבידן הוא הרחבת דרישות הדיווח לפיקוח על ענף הבינוי והנדל"ן. המפקח הסביר כי על אף קיומו של מידע שמדווח בנושא הנדל"ן, הוחלט על הרחבה והעמקה של דרישות המידע שימסרו הבנקים בדיווחיהם לפיקוח כדי לאפשר מעקב טוב יותר אחר התפתחות הסיכון לענפים אלו.

שלושת צעדים אלו יידונו בהליכי ההתייעצות המקובלים ויכנסו לתוקפם בהקדם.

צעדים דומים לאלה שננקטו לפני כ-15 שנה

הרחבה זו מתווספת לשתי דרישות שניתנו לבנקים אשתקד. הראשונה הייתה להגביר את תהליכי הניטור והבקרה על התפתחות סיכון האשראי, בפרט בעסקאות חדשות המוגדרות בסיכון מוגבר ולבחון את הצורך בקביעת מגבלות על רכיב זה, ואילו השנייה חייבה אותם לוודא כי במסגרת הדוח לציבור לשנת 2021 נכלל גילוי איכותי וכמותי נאות על התגברות הסיכון בענף הבינוי והנדל"ן.

נציין כי מדובר בצעדים דומים באופן יחסי לאלו בהם נקטו בפיקוח על הבנקים בשנים 2007-2008, עם תחילת הזינוק בשוק המשכנתאות, כאשר אז הם כוונו לבנקים בקשר להלוואות לדיור לאנשים פרטיים. הנתונים של השנה האחרונה, לפיהם ניטלו ב-2021 משכנתאות בסך של 116 מיליארד שקל, המשכנתה הממוצעת כבר עומדת על כמיליון שקל, ומחירי הדיור זינקו בשנה אחת בכ-13%, מלמדים כי צעדים אלו לא בטוח שיספיקו כדי לגרום לבנקים לוותר על ההלוואות לענפי הבינוי והנדל"ן.

"לאור עלייה בתיאבון לסיכון ובחשיפות המערכת הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן הנחנו בתקופה האחרונה את הבנקים לקיים דיונים מתאימים בנושא בדירקטוריון ובהנהלותיהם, שמטרתם בחינת תיאבון הסיכון, מדיניות האשראי, הגברת הניטור והבקרה, ניתוח מאפייני התפתחות הסיכון ולוודא קיומם של הפרשות נאותות", הסביר המפקח על הבנקים

בנוסף, החלטנו לפרסם היום סט צעדים נוספים שיאפשרו לקיים מערכת ניהול סיכונים אחראית יותר ובכללם, ריתוק הון נוסף למימון קרקעות ממונפות, ובנוסף, העמקת והרחבת דיווח המידע של חשיפת המערכת הבנקאית לענף. אנו רואים חשיבות רבה למימון וליווי ענף הנדל"ן במשק הישראלי, זאת לצד, שמירת תיאבון סיכון ומתודולוגיית חיתום אשראי שמרנית ונאותה. אנו נמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשוק הבינוי והנדל"ן, בזה, תיאבון לסיכון, מדיניות האשראי, החיתום והתמחור ונשקול את הצורך בנקיטת צעדים נוספים בהמשך, לפי הצורך", הוסיף אבידן.