מחירי הדירות ייבלמו? המסר האופטימי שמאחורי המכרז המפתיע בשדה דב

מקורות בענף הנדל"ן מעריכים שהמכרז על קרקע למגורים בשדה דב מסמן שינוי גישה, במיוחד לאור השינוי בגישה של המערכת הבנקאית, שמאותתת על ניתוק היזמים מאספקת החמצן הכלכלית שניתנה לו בתקופה האחרונה ע"י הבנקים.

ביום שני בערב נודע על תוצאות מכרז נוסף לקרקע למגורים ברובע שדה דב, בשטח שדה התעופה המפונה הסמוך לתל אביב. מדובר היה במכרז השני למגורים בשטח תוכנית זו, ולאחר הסכומים האדירים שבהם שווק המכרז הקודם - 4.4 מיליארד שקל - הציפייה הייתה לתוצאות גבוהות גם הפעם.

כאשר נחשפו תוצאות המכרז, התגלה כי הציפיות היו מוגזמות: מול דיבורים של ארבעה מיליון שקל מחיר קרקע ליחידת דיור, קיבלנו מכרז סולידי של כ-2.82 מיליון שקל קרקע ליח"ד "בלבד", כולל הוצאות הפיתוח, וכ-2.71 מיליון ללא הוצאות הפיתוח - סכום נמוך מזה של המכרז הגדול בשדה דב בקיץ האחרון.

גם המחירים היו מפתיעים למדי: כ-654 מיליון שקל - סכום לא מבוטל בפני עצמו, אך גבוה בפחות מ-100 מיליון שקל ממחיר המינימום. בהשוואה למכרז הקודם, שם מחירי הזכייה היו גבוהים יותר מפי שישה ממחירי המינימום, מדובר בהפתעה, מה גם שהוגשו רק שלוש הצעות למכרז שנסגר השבוע, בממוצע של כ-634 מיליון שקל.

אין ספק שהמחירים היכו את ההערכות שדיברו על שבירת שיאי מחירים היסטורית, כזו שעוד לא הייתה. אך בהתבוננות בתנאי המכרז עצמו, כמו גם ב"אקלים" שנוצר סביבו, אפשר להסביר את התוצאות הנמוכות בכמה דרכים.

לגלובס נודע כי היתה זו המערכת הבנקאית שאותתה ליזמים - עד כאן. בשנה שעברה הבנקים מימנו באחוז מימון גבוה את רכישת הקרקעות, שחרג מהדרישות הרגילות, מהיזמים, שיציגו 20-30% הון עצמי, כתנאי למתן הליווי. הדבר איפשר ליזמים להציע הצעות גבוהות מאוד על הקרקעות, אבל גם רוקן את ההון של הבנקים שמוקצה לליווי פרויקטים נדל"ניים.

בשנה שעברה היקצו הבנקים 44.5 מיליארד שקל אשראי לענף הבינוי והנדל"ן, גידול של 26% לעומת 2020. בפיקוח על הבנקים כבר הזהירו את הבנקים מגידול באשראי לקבלנים וליזמים, ואולם מכרזי הקרקעות הגבוהים נמשכו ואיתם ככל הנראה גם הליווי החריג.

בנק ישראל איפשר אמנם לבנקים להגדיל את החשיפה לענף בינוי ונדל"ן מ-20% ל-22% (לא כולל תשתיות לאומיות), עד לשנת 2025 מתיק האשראי הכולל ל-26%. הבנקים הגדולים, ובמיוחד הפועלים, התקרבו לתקרה, וסבלנות המפקח על הבנקים יאיר אבידן פקעה. אבידן דרש במכתב לראשי הבנקים להקצות הון נוסף בגין מימון קרקעות במינוף גבוה, כדי לבטח את עצמם מפני בעיות אפשריות והסיכון שעלול לצוף בעתיד.

לפיכך נראה שמכרז שדה דב הוא בהחלט נקודת שינוי, ואיתות למערכת: נגמרה התקופה של הכסף הזול והכמעט בלתי מוגבל מצד הבנקים לענף הנדל"ן. איתות שיחייב את היזמים להרגיע מאוד את ההצעות במכרזי הקרקעות של רמ"י, ואולי דווקא מכאן תבוא הישועה, ועליית מחירי הדירות סוף סוף תיבלם.