מיסוי עסקת תמורות: איך קובעים את שווי העסקה

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי ושות’

עסקת תמורות היא אחת מסוגי העסקאות בין יזם לבעל קרקע, שהפכה בשנים האחרונות לנפוצה יותר בשוק המקרקעין. תוכן העסקה הינו מכירת כל הקרקע מבעליה ליזם, אשר כנגד המכירה יקבל בעל הקרקע חלק מתמורות המכירה של הדירות שייבנו על הקרקע ויימכרו על ידי היזם לרוכשי דירות. הדבר שונה למשל מעסקת קומבינציה, שבה נמכר חלק מהקרקע ליזם, אשר בתמורה בונה לבעל הקרקע את חלקו בבנייה, על חלק הקרקע שלא נמכר ונשאר בבעלות בעל הקרקע.

השאלה המעניינת בעסקת תמורות היא כיצד יש לחשב את שווי העסקה לצורכי תשלום מס השבח ומס הרכישה, שכן זו עסקה שלגביה לא נקוב מחיר והיא תלויה בתמורות עתידיות שקשה לצפות אותן.

■ עובדות המקרה: בפסק דין אזורים, שניתן בשבוע שעבר, דן בית המשפט בשאלה זו כאשר ההתלבטות היא האם יש לקבוע את שווי העסקה בהתאם לשווי הקרקע ביום העסקה, או שיש להעריך את התמורות הצפויות ממכירת הדירות תוך התאמתן למועד העסקה.

בנושא זה הייתה מחלוקת בין השופטים, והתקבלה ברוב דעות דעתה של השופטת ירדנה סרוסי (השופט רו"ח צבי פרידמן היה בדעת מיעוט). נקבע כי אומנם לפי הגדרת שווי, בחוק מיסוי מקרקעין, הכלל הינו קביעת השווי בהתאם לשווי השוק, אך אם התמורה נקבעה בתום לב בין צדדים שאינם קשורים, יש לקבוע את השווי לפי התמורה.

ואולם במקרה הנדון יש לדעתה לסטות מן הכלל שכן הצדדים כשלו במקרה זה לקבוע מהן התמורות הצפויות ולכן יש לקבוע את השווי לפי שווי השוק ביום העסקה.

נוסף לכך קבעה השופטת כי יש להפחית משווי זה את עלויות הפיתוח הצפויות, עלות פינוי הדיירים המוגנים כולל עלות בניית הדירות עבורם, וכן הפחתה בגין הדחייה להכנת ולאישור תוכנית מפורטת. מנגד, אין להפחית את היטל ההשבחה העתידי, שכן הוא לא נכלל בשווי שנקבע.

■ פרשנות: משמעות פסק הדין במישור המעשי היא שבעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק, שכן כפי דברי השופט צבי פרידמן, מאז שחרב המקדש ניתנה הנבואה לשוטים ומי יכול להעריך היום תמורות עתידיות שיתקבלו בעוד 12 שנים (והמצב הנוכחי בשוק המקרקעין יעיד על כך יותר מכל).

נקודה חשובה נוספת היא באמירתה של השופטת ביחס להפרש העלול להיווצר בין שומות מס השבח לתמורות בפועל וקביעתה כי ההפרש חייב במס. נזכיר כי ביחס להפרש זה קיימת חובת דיווח לפקיד השומה, החל מ-2017.

נראה כי הראוי הוא לתקן בחקיקה או בנוהל מוסכם את אופן המיסוי של עסקת התמורות כדי לייתר את אי הוודאות בשוק, וייתכן שהפתרון הנכון הוא לאפשר את דחיית אירוע המס עד לקבלת התמורות בפועל, דחייה שתקל מחד על בעל הקרקע באי תשלום המס כבר היום ובכל אופן בכך שלא יצטרך לשלם הפרשי הצמדה וריבית על השומה שנקבעת היום, ותביא מאידך לתשלום מס אמת לרשויות המס.

י"ע 2272/20