ליאורה עופר ורני צים כבר בפנים: טרנד ההשקעה במגורים סוחף את חסידי הנדל"ן המניב

העלייה המתמשכת במחירי הדירות במשק יצרה בשנה החולפת מגמה חדשה. לאחר שבמשך שנים בנייה והקמה של פרוייקטים למגורים נחשבה לפעילות עתירת סיכונים, בעלת רווחיות מוגבלת, מזהים עוד ועוד גופי השקעה את הפוטנציאל הגלום בחברות הפועלות בענף, לנוכח הביקושים הגבוהים לדירות בישראל ומחירי השיא שהן גובות.

הללו התבטאו בשנתיים האחרונות ברווחי שיא שמציגות חברות הבנייה למגורים הנסחרות בבורסה בת"א, ובתשואה של מאות אחוזים שהניבו בתקופה זו למשקיעים (גם אם זו נפגמה בשבועות האחרונים בעקבות הסערה בשווקים).

בניגוד למשפט שלפיו "בשביל כוס חלב לא צריך לקנות פרה שלמה", זרם עסקאות ההשקעה בחברות העוסקות בבנייה למגורים רק הולך וגדל. כך, בשבועות האחרונים, בזמן שהבורסות סערו ומדדי הדגל שלהן נפלו, ביצעה ענקית הקניונים מליסרון  שבשליטת ליאורה עופר, השקעת ענק ברכישת מניות חברת אביב ייזום של משפחת אביב. כמה ימים אחריה דיווחה חברת המרכזים המסחריים הפתוחים של רני צים  על רכישת חברת הבנייה הוותיקה מגידו, ואפילו רשת המלונות פתאל  נכנסה להשקעה ביזמית הדירות ווי-בוקס.

הגל הנוכחי של עסקאות השקעה בחברות בנייה למגורים מגיע לאחר שחברות הביטוח הגדולות וקרנות גידור כבר "גילו" את התחום, וביצעו בשנה החולפת שורה של רכישות מסיביות במניותיהן של חברות יזמיות, עם דגש על תחום ההתחדשות העירונית. זאת לנוכח ההכרה כי מצוקת הקרקעות הפנויות לבנייה, יחד עם הביקושים הגדולים לדירות, הפכו את ההתחדשות העירונית לאפיק השקעה אטרקטיבי שיכול להניב תשואה גבוהה לעמיתים ולחוסכים.

מדובר בשינוי דרמטי בגישה של אותם גופים, משום שבניית דירות נחשבה בעבר "מחוץ לתחום" עבור גופי השקעה סולידיים (ובוודאי עבור חברות הפועלות באופן מסורתי בתחום הנדל"ן המניב).

תחום עתיר הון ברמות מינוף גבוהות

הסיכונים בייזום בנייה למגורים מלווים את הענף זה שנים. לא מעט יזמים וחברות ביצוע מקומיות הסתבכו בעבר בחובות ענק של מאות מיליוני שקלים, וראו את עסקיהם מגיעים להקפאת הליכים בחסות בית המשפט או להסדרי חוב מול הנושים. מדובר בתחום עתיר הון, ברמות מינוף שמגיעות לעיתים אף ל-100% מימון על רכישת הקרקע, כך שדי בעיכוב במכירת דירות או בעלייה בהוצאות הבנייה כדי לסכן קבלנים ויזמים.

הסיכונים בבנייה למגורים הם מגוונים, וכוללים בין היתר רגישות לעליית הריבית, שמקטינה את הביקוש לדירות בשל ייקור המשכנתאות מצד הרוכשים ומגדילה את עלויות המימון של החברות הבונות. במקביל, היזמים משלמים לא פעם הון עתק עבור הקרקעות, ולעיתים יעברו שנים עד שהן יבשילו לכדי מכירת דירות שיאפשרו להם להתחיל לפרוע את אותם חובות.

זאת ועוד: החברות הפועלות בתחום מתמודדות כיום עם עלייה חדה בחומרי הגלם לנוכח השיבושים בשרשרת האספקה העולמית, השוחקת את רווחיותן. בנוסף פרויקטים בתחום נוטים לעיתים "להסתבך" תוך כדי ביצוע, כתוצאה מגורמים בלתי צפויים ולדרוש הזרמת הון נוספת מצד הבעלים. 

"לחברות נדל"ן מניב אין לאן להתפתח"

אז מה מזהות ענקיות הנדל"ן והביטוח כשהן רוכשות נתחים משמעותיים מהחברות הללו, בסכומים של עד מאות מיליוני שקלים? מבט בגרף מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יכול לספק חלק מההסבר להתנפלות הזו. בשנה החולפת זינקו מחירי הדירות בישראל בקצב שנתי של 16.3% על רקע המחסור בשוק ופריחת ההייטק שהגדילה משמעותית את מספר בעלי ההון בישראל. בדיקה שערך גלובס השבוע מצאה, כי אמנם לא מדובר בשיא של כל הזמנים (להתייקרות שנתית), שכן בשנים 1995 ו-1996 נרשמה עלייה חדה יותר על פני תקופות דומות, אך ברור שמדובר בשיא של קרוב ל-30 שנה.

 הנדל''ן למגורים משתלם יותר מהקניונים והמשרדים / צילום: שלומי יוסף

"חברות הנדלן המניב, במיוחד אלו שפועלות בתחום המסחר דוגמת מליסרון ורני צים, הבינו שאין להן כל כך לאן להתפתח בישראל", אומר אנליסט בכיר בשוק. "אחרי הכל, זה לא שהולכים להקים כאן עוד קניונים ענקיים. לכל היותר, מרכזים מסחריים קטנים בשכונות המגורים, שפחות מעניינים את הגופים הגדולים.

"בשוק המשרדים נראה שיש ביקוש גדול בתל אביב, אבל צצים כעת סימני שאלה רבים סביב ענף ההייטק לגבי מה שצפוי בעתיד, לנוכח קריסת הנאסד"ק. בחברות האלה תמיד דיברו על גיוון הפורטפוליו, ולכן תחום הדיור הפך למאוד אטרקטיבי עבורן".

לדבריו, גם לריבית המטפסת יש פקטור מדרבן עבורן. "חברות נדל"ן מניב נפגעות פעמיים מהריבית. הוצאות המימון שלהן עולות והשווי של הנכסים שלהן יורד. לכן בתחום הדיור, שבו הביקוש חזק מאוד מול ההיצע הקיים, לא צפויה השפעה מאוד משמעותית, כמו למשל בתחום המשרדים. איפה תהיה הריבית בעוד עשר שנים, זה משהו שפחות משפיע עליך אם אתה מוכר את הדירה שבנית בעוד 3 שנים. מה שמעניין אותן זה בעיקר מחירי הדירות, וכל עוד אלה מטפסים, בניית דירות הופכת לעוד אפשרות קורצת".

"זו התקופה להיכנס להתחדשות עירונית"

"הגופים המשקיעים בחברות בנייה נכנסים בעיקר לחברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית או לחברות שיש להן פורטפוליו קרקעות בפריפריה שנקנו במחירים זולים בעבר", אומר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת אאורה נדל"ן .

אטרקצ'י נחשב לאחד לפעילים הבולטים בתחום ההתחדשות העירונית וחברת הבנייה למגורים שאותה הוא מנהל פועלת בעיקר בפרוייקטים כאלה. לדבריו, "שוק המגורים בישראל הוא השוק הכי חזק שיש. וזו בדיוק התקופה להיכנס להתחדשות העירונית כשמחירי הקרקע משתוללים, ואני חושב שהם עושים את הצעדים האלה לאחר שיקול דעת מעמיק. בשנה האחרונה מחירי הקרקע קצת איבדו פרופורציה, יזמים קנו קרקעות תוך ציפייה לעליית עשרות אחוזים במחירה. אני לא מאמין לעשות עסקים היום על תחזית מה שיקרה בעתיד".

מצטרפים לגל עסקאות שיזמו חברות ביטוח

קצב ההשקעות בחברות הבנייה למגורים, כך נראה, רק הולך וגובר. כאמור, לאחר גל העסקאות שבו רכשו חברות ביטוח וקרנות ההשקעה פוזיציות בחברות בנייה למגורים, עבר השרביט לידיהן של חברות הנדל"ן המניב. בשבוע החולף רכשה מליסרון מחצית ממניות חברת אביב ייזום תמורת 600 מיליון שקל.

 ליאורה עופר / צילום: ורדי כהנא

החברה המנוהלת על-ידי האחים דורון אביב ודפנה הרלב, מגיעה עם פורטפוליו להקמת 3,500 יחידות דיור במרכז הארץ, והיא תכננה לצאת בהנפקה מספר פעמים כאשר העסקה עם מליסרון חסכה ממנה את "כאב הראש" המדובר. צעד זה מאפשר למליסרון דריסת רגל משמעותית בבניית דירות למגורים ומנוע צמיחה חדש. למליסרון כיום יש בעיקר קניונים ברחבי הארץ והיא פועלת גם במידה פחות משמעותית בתחום המשרדים.

בהמשך לכך, הודיעה השבוע חברת רני צים מרכזי קניות, שבשליטתו של רני צים, כי תרכוש את מגידו, חברה ותיקה שנוסדה לפני 52 שנים ומחזיקה בפורטפוליו של 19 פרויקטי בנייה בשלבים שונים, בעיקר בפריפריה, להקמת 1,749 דירות, מידי המייסד יגאל קרני, תמורת 307 מיליון שקל (במספר שלבים).

בדומה למליסרון, גם רני צים פועלת בעיקר בתחום המסחר כאשר ההתמחות שלה היא הקמת מרכזי קניות פתוחים בפריפריה ובחברה הערבית. לאחרונה החלה החברה בפעילות להקמת פרויקטים של מגורים בחברה הערבית.

שתי עסקאות קטנות יותר החזירו לזירת ההשקעות המקומית את איש העסקים ג'רמי בלנק (לשעבר קרן יורק) שקרן הגידור שלו קומיוניטי פאנד הפכה לשותפה בחברת יעז התחדשות עירונית. בעסקה נרכשו 49% ממניות החברה הפרטית לפי שווי של כרבע מיליארד שקל.

לכך הצטרפה עסקה של המלונאי דוד פתאל, שחברת פתאל החזקות שבשליטתו רכשה לפני שבועיים 10% מחברת הנדל"ן למגורים הקטנה ווי-בוקס נדלן  של יעקב גורסד, תמורת 36 מיליון שקל. בהמשך לאותה השקעה דיווחו הצדדים על עסקה נוספת שבה רכש פתאל שטחי משרדים מווי-בוקס בפרויקט גת רימון תמורה ל-132 מיליון שקל.

 דוד פתאל - רשת פתאל מלונאות / צילום: תמר מצפי

העסקאות הללו מצטרפות כאמור לגל עסקאות שיזמו חברות הביטוח הגדולות במניותיהן של יזמיות בנייה בשנה שעבר.

בחודשים אוקטובר ונובמבר אשתקד ביצעו חברות הביטוח הראל, הפניקס ומנורה מבטחים עסקאות בולטות שבהן רכשו נתח בחברות בנייה למגורים והתחדשות עירונית. כך למשל, חברת הביטוח הראל  רכשה 20% מחברת הבנייה הוותיקה אלמוג (כ.ד.א.י) תמורת 140 מיליון שקל ושיעור דומה במניות החברה היזמית עץ השקד תמורת 60 מיליון שקל. הפניקס  רכשה רבע מחברת בנייני העיר הלבנה, הבונה בעיקר פרויקטי התחדשות עירונית בת"א, תמורת סכום עתק של 420 מיליון שקל (הון וחוב).

"חברות הביטוח רואות את המגמות ארוכות הטווח בנדל"ן למגורים ולכן רוצות להיכנס להשקעה שם", אומר מנהל השקעות בכיר באחת מחברות הביטוח. "ראינו שיש כאן מגמה של התפרצות במחירי הדירות (כלפי מעלה, ח"ש) והולכת להיות חגיגה בתחום.

"היו לנו שתי אפשרויות: להיכנס ישירות להשקעה בפרויקטים, כשאז צריך לבחון כל אחד מהם, או להיכנס כשותפים בהון העצמי עם היזם. דיברנו עם הרבה חברות, כשבמקביל מחירי הקרקע עלו מאוד, מה שהגדיל את צורכי ההון של היזמיות. זה עבד טוב לשני הצדדים, משום ששחקן נדל"ן שרוצה ללכת לאותם מכרזים יקרים - טוב לו להכניס שותף בחברה שלו".