ישראל היא יצואנית מצטיינת של כספים בכול הקשור להשקעות נדל"ן, כך עולה מסקירה של חברת JLL הבינלאומית. מהסקירה עולה כי המקום המועדף של המשקיעים הישראלים הוא ארה"ב, וכי הנכסים הרצויים הם בדרך כלל משרדים, אם כי בתקופה האחרונה חלה עלייה תלולה בכל הקשור להשקעות במתחמי לוגיסטיקה.
חברת JLL מתמחה בנדל"ן וניהול השקעות, ומעניקה שירותי תיווך, ניהול פרויקטים, קבלנות, תפעול וניהול נכסים לחברות המובילות בעולם וללקוחות ישראליים. באחרונה פתחה החברה מחלקת Capital Markets, שעוסקת בקנייה, במכירה במימון ובגיוס חוב והון, שבראשה עומדת מור זיו.
מור זיו, מנהלת מחלקת Capital Markets ב־JLL / צילום: רוני פרל
הגופים המוסדיים בראש רשימת המשקיעים
המחלקה עשתה באחרונה מחקר מקיף על דפוסי השקעה של גופים מוסדיים ומשקיעים פרטיים בחו"ל והגיעה לתוצאות מפתיעות: ישראל נחשבת למעצמת השקעה בנדל"ן העולמי עם היקפי השקעות של מיליארדי דולרים בשנה. בסך הכול השקיעו הישראלים בתקופה שבין תחילת 2017 לרבעון הראשון של השנה, כ־16.5 מיליארד דולר בנדל"ן בעולם. מבחינת השקעות בארה"ב ממוקמת ישראל במקום התשיעי בעולם, ומבחינת השקעות באירופה היא ממוקמת במקום ה־14.
"שבתי לא מזמן מניו יורק, ונוכחתי שאולי אנחנו מדינה קטנה מאוד, אבל בעולם השקעות הנדל"ן אנחנו נחשבים למאוד משמעותיים", אומרת זיו. להערכתה, הממצא הזה נובע משתי סיבות: "אנחנו מדינה מאוד סוציאלית עם חסכונות רבים, והתוצאה היא שהגופים המוסדיים הישראלים מנהלים כספי פנסיות וחסכונות אחרים ומחפשים נתיבי השקעה. בנוסף, השוק כאן קטן, מוגבל וריכוזי וקשה למשקיעים להשקיע כאן ברמות הללו. זה מביא אותם לחפש אפיקים בחו"ל".
המשקיעים נחלקים לכמה סוגים: הגופים המוסדיים, בהם קרנות הפנסיה ואחרות; חברות שמשקיעות בפרויקטים בחו"ל; FAMILY OFFICE, כלומר גופים כלכליים פרטיים שנמצאים ברשות בעלי הון שמחפשים לעצמם נתיבי השקעות; ומשקיעים פרטיים. זיו מעריכה כי המוסדיים מהווים כשני שלישים מההשקעות הישראליות בנדל"ן בחו"ל.
"הנתונים להערכתי גבוהים אף יותר ממה שמצאנו", היא אומרת. "יש כיום קרנות פנסיה שחוברות לשחקנים מקומיים שהפרויקטים נרשמים על שמם, ולכן קשה לשייך אותם לישראלים; קורה שמשקיעים ישראלים מקימים פלטפורמה משותפת עם יזמים מקומיים, וגם כאן השם של האחרונים יופיע, ולא של הישראלים".
פולין היחידה שנותרה במזרח אירופה
ההשקעות הישראליות בנדל"ן עולמי סובלות מעליות ומירידות שקשורות למצב העולמי. השנה עם היקפי ההשקעות הגדולים ביותר שכלולה במחקר של JLL היא דווקא 2007, שבה השקיעו הישראלים 5.5 מיליארד דולר בעולם. מדובר ברגעי השיא של הבועה העולמית, בטרם פקעה בשנים שלאחר מכן.
גם הסנטימנט של החברות שהשקיעו אז בחו"ל היה שונה לחלוטין מזה שמוכר לנו כיום: הנדל"ן הישראלי היה במשבר בן כעשור, ולעומתו שוקים חדשים קרצו ליזמים הישראלים, בעיקר במזרח אירופה, והם העדיפו ליזום שם. כשפקעה הבועה לקראת סוף אותו עשור - פקעו גם חלומות על יזמות בשוקים המתעוררים המזרח אירופאים.
ב־2007 רוסיה ניצבה במקום השני בהשקעות הישראליות אחרי ארה"ב, וסיפורי הקניון המפואר שהקים לבייב עם אפריקה ישראל במוסקבה גדשו את העיתונות הכלכלית. מאז נודע על הבעיות החמורות שיש למשקיעים זרים ברוסיה של פוטין, והמדינה הזו מחוץ למפת ההשקעות הישראליות מזה כעשר שנים. השקעות נעשו גם ברומניה (גם בבוקרשט יש קניון מפואר של לבייב) ובהונגריה, ואולם המדינה המזרח אירופאית היחידה שהצליחה לשמור על סוג של יציבות בהשקעות הישראליות היא פולין, וכנראה שלא במקרה - המדינה הזו נראית כסולידית ביותר בגוש המזרחי לשעבר.
לאור הנטישה של מזרח אירופה, היקפי ההשקעות הישראליות בחו"ל ירדו בעשור הקודם, ורק ב־2016־2017 חצו שוב את רף ה־4 מיליארד דולר. מאז הם נמצאים במגמת ירידה. הקורונה מהווה סיבה מובהקת לעניין זה, אך רק מ־2020 ואילך.
כמעט שליש מההשקעות - בארצות הברית
היעד המועדף על הישראלים הוא ארה"ב. כמעט שליש ההשקעות הישראליות מגיעות לשם. במקום השני מבחינת יעדי השקעה נמצאת גרמניה, שבה משקיעים הישראלים כחמישית מהשקעות הנדל"ן בעולם ואחריה בריטניה, שלה מקצים הישראלים כשישית מהשקעות הנדל"ן העולמיות שלהם.
זיו מדברת על שינוי שחל במשקיעים הישראלים. בעוד שבעבר הישראלים דיברו על תשואות שנתיות דו ספרתיות באחוזים, דבר שהרחיק אותם לשווקים מסוכנים, כיום המצב אינו כזה. "מצד אחד רוצים לגדר את הסיכון ומצד שני לא לראות תשואות נמוכות מדי", היא אומרת. "הם התרכזו בשנים האחרונות בעיקר בארה"ב, בגרמניה ובבריטניה הבטוחות, ולא הלכו למדינות סופר מסוכנות.
"מעבר לזה, המשקיעים שרוכשים נכס כבר לא מסתכלים עליו כמו פעם, שאז רצו 100% תפוסה. היום מסתפקים ב־80% תפוסה, כדי שניתן יהיה לשווק בעתיד במחירים גבוהים יותר, ולהשביח את הנכסים ובכך להגדיל את התשואות שלהם".
איך אפשר להסביר את הירידות בהשקעות בחו"ל, גם כשהקורונה מאחורינו? זיו אומרת שיש כאן שילוב של הפסקת הטיסות והנסיעות, אסטרטגיה משתנה של החברות בהשקעות שלהן, והיצע נכסים מוגבל. אפשר גם שיש יותר חברות ישראליות שחוברות ליזמים מקומיים ועל כן לא ניתן להבחין בהשקעות שלהן.
הסגמנטים: לוגיסטיקה במקום משרדים
במה משקיעים הישראלים? התשובה לכך פשוטה לכאורה: במשרדים. בין 2017 ל־2022 כמעט מחצית מההשקעות הישראליות בחו"ל היו במשרדים, כ־17% במגורים וכ־16% במסחר.
במקביל המשקיעים הישראלים עושים שינוי אסטרטגי לכיוון המרכזים הלוגיסטיים. ב־2020 הושקעו כ־200 מיליון דולר על ידי ישראלים במתחמי תעשייה ולוגיסטיקה, לעומת 60 מיליון בלבד שהושקעו ב־2019; ב־2021 היקף ההשקעות במתחמים הללו קפץ כבר לרבע מיליארד דולר, והתקרב להיקף ההשקעות במשרדים. ברבעון הראשון של השנה ניצב סקטור הלוגיסטיקה במקום הראשון בהשקעות הישראליות, לפני מסחר. במשרדים הושקעו בשלושת החודשים הראשונים של השנה רק 7 מיליון דולר.
האם השוק הישראלי לא מחמיץ את כל המיליארדים שטסים מכאן?
"האפשרויות של קרנות הפנסיה להשקיע בארץ מוגבלת, אין כאן מספיק היצע. החברות הגדולות לא צריכות את הכסף שלהן, ואין להן יותר מדי אפשרויות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
