ההתחדשות העירונית הפכה את תל אביב לשיאנית הבנייה. מה יקרה למחירים?

תל אביב היא ליבת הנדל"ן של ישראל - הביקוש לדירות בה הוא מהגבוהים בארץ וכך גם המחיר למ"ר, היא ניצבת בראש טבלת מכירת הדירות עד כה השנה וגם בראש טבלת התחלות הבנייה. אלא שצלילה אל תוך מפת הנדל"ן של העיר מעלה נתון מעניין נוסף: מרכז הנדל"ן התל אביבי מתרכז במיוחד ברובע 4 של העיר ואם לדייק, לא מדובר בכל הרובע אלא בקילומטר וחצי רבועים בתוכו.

תא השטח המדובר תחום בין רחוב אבן גבירול במערב, דרך נמיר במזרח, רחוב יהודה המכבי בצפון ושדרות דוד המלך בדרום. באותו תא שטח קטן, שסובב את כיכר המדינה, החלה הקמת 36% מכלל התחלות הבנייה של תל אביב ב־2021 וכחמישית מכלל התחלות הבנייה בעיר בשלוש השנים האחרונות. 1,240 עסקאות נדל"ן בוצעו במתחם החם הזה בשנה האחרונה, ובמקביל נרשמו בו עליות מחירים ניכרות.

  

הבנייה באזור היא רובה ככולה בפרויקטי התחדשות עירונית שפועלים בעיר תחת תוכנית הרובעים. בציבור מסתכלים לפעמים על רובע 3 ורובע 4 כעל מקשה אחת, אולם התוכניות העירונית לרובע 4 ולרובע 3 הסמוך הן שתי תוכניות שונות לגמרי, שגם ההשפעה שלהן על העיר תל אביב שונה לחלוטין.

רובע 3 משתרע מנחל הירקון מצפון, הים במערב, רחובות בוגרשוב־בן ציון־מרמורק בדרום ואבן גבירול במזרח. מרבית הבניינים ברובע זה הוקמו בשנות ה־30 וה־40, והם בנויים בצפיפות במגרשים קטנים. רוב המבנים המוכרזים לשימור לפי הכרזת אונסק"ו על "העיר הלבנה", נמצאים ברובע זה.

רובע 4 לעומת זאת תחום בין אבן גבירול במערב, נחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח ושדרות שאול המלך בדרום. הוא גדול יותר בשטחו (2,800 דונם לעומת 2,400 דונם של רובע 3), המגרשים בו גדולים יותר לרוב והבנייה מרווחת יותר. בפועל הוא כולל פחות מבנים.

  

התוצאה של ההבדלים התכנוניים בין שני הרובעים היא שברובע 3 הפרויקטים שמוקמים הם בדרך כלל תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) וברובע 4 בשנים האחרונות כמעט כל הפרויקטים שמוקמים בו הם של הריסה והקמה מחדש - תמ"א 38/2.

התוצאה: מספר יחידות הדיור שמוקמות ברובע 4 גדול בהרבה מאשר ברובע 3, על אף שעל הנייר פוטנציאל התוספת של דירות ברובע 3 גדול יותר. רק לצורך המחשה: בשנה שעברה החלה הקמה של 1,917 דירות ברובע 4 (כמעט 40% מכלל התחלות הבנייה בתל אביב) בעוד שברובע 3 החלו להקים 281 דירות בלבד (כ־6%).

לכן, הגם שרובע 3 אמנם סמוך לים, ועל הנייר הוא יותר אטרקטיבי ויקר, השוק התל אביבי פונה לרובע 4, ובמיוחד לסובב כיכר המדינה.

רובע 4: 100 פרויקטים שוחררו במכה

"מי שרוצה לראות את ההיסטוריה של ההתחדשות העירונית ברובע 4, שיערוך סיור ברחוב בלוך", מציע השמאי אריה קמיל. "אתה יכול לראות שם פרויקטים ישנים של חיזוק ותוספת של מבנים, שהוקמו לפני אישור תוכנית הרובעים ב־2017, שאז לא הונפקו בכלל היתרים להריסה ובנייה מחדש, וניתן לראות שם פרויקטים חדשים יותר של תמ"א 38/2".

 אריה קמיל, שמאי מקרקעין / צילום: שלומי יוסף

ההסבר של קמיל לבנייה הנרחבת שמבוצעת במתחם בימים אלה במסגרת תמ"א 38 הוא הקיפאון שחל בשנים מלפני אישור תוכנית הרובעים. "עד שאושרה תוכנית רובע 4, העירייה לא נתנה שם היתר להרוס ולבנות מחדש, ורק איפשרה להוסיף על הקיים, כמו הפרויקטים שאתה יכול לראות ברחוב בלוך.

"מאז 2017 היא מפשירה באיטיות היתרים. לדעתי, היו אז כ־100 פרויקטים בקנה, שהשתחררו במכה. היתר בנייה לפרויקט של תמ"א 38 בתל אביב לוקח כשלוש שנים, ולכן אתה רואה היום הרבה פרויקטים מוקמים, שרובם תולדה של העשור הקודם"

דדי אוריון, מנהל אנגלו סכסון תל אביב, אומר כי "זכויות הבנייה ברובע 4 מאפשרות ליזמים להגיע לשטחים יותר גדולים מאשר ברובע 3, ומכאן לרווחים גדולים יותר, וזה מביא לכך שפרויקטים ברובע 4 הם כלכליים יותר מאשר ברובעים 3 או 5 או 6.

 דדי אוריון, מנהל אנגלו סכסון תל אביב / צילום: אילון קלטי

"זו הסיבה שמספר התחלות הבנייה ברובע 3 הרבה יותר נמוך מזה של רובע 4, ואנחנו רואים את היזמים מביאים את כל האנרגיות והמשאבים שלהם לבנות ברובע 4. מכיוון שברובע 4 המגרשים הרבה יותר גדולים, זה מאפשר ליזמים גם לבנות יותר מרווח ללקוחות הקצה שלהם, וגם לתת תמורות גדולות יותר לדיירים. זה כמובן מקל על קידום הפרויקטים האלה אצל הדיירים".

אוריון מביא כדוגמה פרויקט שאנגלו סכסון משווקת כיום ברחוב בילטמור, בסמיכות לכיכר המדינה, שבו הדיירים עברו מדירות של כ־80 מ"ר לדירות בנות כ־120 מ"ר. "תחשוב שכל דייר שם קיבל במתנה 3־2.5 מיליון שקל", הוא אומר.

המחירים ברובע מזנקים: 60־70 אלף שקל למ"ר

ניתוח של מחירי הדירות בסובב כיכר המדינה מעלה כי הוא מגיע היום לרמות של 70־60 אלף שקל למ"ר. לצורך השוואה, בשנה שעברה המחירים נעו ברמות של 60־50 אלף שקל למ"ר.

קמיל: "המחירים היום נעים באמת ברמות של בין 60 ל־70 אלף שקל למ"ר, והפנטהאוזים יקרים יותר, כמובן. עד לפני כשנתיים היינו מדברים על 48, 50 אלף שקל למ"ר ולאחר מכן על 55 אלף שקל למ"ר. בשמונת החודשים האחרונים זה קפץ לכיוון ה־65 אלף שקל למ"ר".

 רחוב בלוך, תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בסך הכל, בין יוני 2021 ליוני 2022 נרשמו ברשות המסים כ־1,500 עסקאות שבוצעו באזור הזה. בכמעט 100% מהן נקנו דירות חדשות, ורק במקרים ספורים נרכשו דירות בנות 50־70 שנה.

זה לא מקרי, כמובן. חלק מהשטח הלוהט הוא מתחם סומייל שבין הרחובות אבן גבירול, בן סרוק, ז'בוטינסקי וארלוזורוב, שבו מתוכננות להיבנות כ־1,000 דירות בכמה מגדלים. 260 מהן מתוכננות במגדל של האחים חג'ג' וכ־170 מתוכננות במגדל של אפריקה ישראל מגורים.

עסקאות רבות נערכו בשנה האחרונה במתחם הזה, ומחירי הדירות שהחלו לפני כשנתיים ברמות של כ־55 אלף שקל למ"ר, הגיעו בעת האחרונה ל־70 אלף שקל למ"ר ויותר. כך, דירת 4 חדרים 152 מ"ר בקומה 34 במגדל של 50 קומות ברחוב בן סרוק 2 נרכשה ב־12.1 מיליון שקל; דירת 4 חדרים 102 מ"ר בקומה 12 באותו מגדל נמכרה ב־7 מיליון שקל, דירת 3 חדרים בת 92 מ"ר בקומה ה־16 נמכרה ב־5.8 מיליון שקל, ואילו דירת 2 חדרים 53 מ"ר נמכרה ב־3.4 מיליון שקל.

ואולם הפרויקטים הללו הם בבחינת יוצא הדופן בשוק של האזור הזה (בין היתר משום שהם כוללים מרתפי חניה גדולים, מה שלא קיים בכל הפרויקטים של תמ"א 38), שכאמור מתבסס רובו על דירות חדשות שמוקמות במסגרת של תמ"א 38.

האם 2022 מסמנת האטה בשוק?

"שוק הדירות יד שנייה באזור הזה לא מת", אומר אוריון. "השוק קיים, אבל יש יותר דירות שמוצעות למכירה ביד ראשונה מאשר יד שנייה, וזה מורגש. אנשים פחות ופחות מציעים את הדירות שלהם למכירה כי במקרים רבים יש שם תמ"א שמקודמת והם רוצים לחכות.

"אם מישהו מוכר, הוא מציע את הדירה במחיר גבוה יותר. אתה רואה דירות יד שנייה שמוצעות למכירה במחירים שאינם רחוקים ממחירי דירות יד ראשונה".

בתקופה האחרונה נראה כי השוק בכללותו נרגע מהטירוף ששרר בו ב־2021. מספר העסקאות שנרשמו ברשות המסים מתחילת השנה נמוך בעשרות אחוזים מזה שנרשם במחצית השנייה של שנה שעברה

בדיקת מחירי דירות שנמכרו באחרונה בפרויקטים החדשים מראה כי עליות המחירים קפאו. ואולם קשה מאוד לקבוע מסמרות לעניין זה.

"השוק מאוד דינמי, ולא פעם אתה רואה האטה זמנית ומיד לאחר מכן הוא עולה בחזרה", אומר אוריון. ואולם יחד עם זה הוא מבחין בצורה מובהקת בהשתנות הרוכשים: "בתקופת הקורונה ובשנה שעברה, הקונים היו בעיקר הייטקיסטים שעשו אקזיטים ורכשו המון דירות. עכשיו אנחנו פחות רואים מהם ויותר מחלקים אחרים של השוק: משפחות מהאזור שרוצות לשדרג, תושבי חוץ שמגיעים, ואנשים מחוץ לתל אביב שרוצים לעשות את המעבר, וגם משקיעים".