מתגרשים? היזהרו ממלכודות מיסוי מקרקעין

ישראל וישראלה ישראלי נשואים שמונה שנים ומתגוררים בדירת מגורים משותפת שרכשו יחד. לישראלה יש דירה נוספת שנרכשה לפני הנישואים. השניים החליטו להתגרש, וישראלה רכשה את חלקו של ישראל בדירת המגורים המשותפת, באמצעות משכנתה שנטלה. עורכי הדין של ישראלה הסבירו לה בלי היסוס שעל פי סעיף 4א' לחוק מיסוי מקרקעין, העברת זכויות במקרקעין אגב הליכי גירושים אינה נחשבת למכירה, בין אם ההעברה היא בין בני זוג ובין אם היא העברה מבני הזוג לילדיהם. העברת הזכויות לישראלה לא נחשבת אירוע מס, או מכירה החייבת במס שבח ובמס רכישה על פי חוק, ולכן אין צורך בכלל לדווח לרשויות המס. נשמע קל ופשוט? לא בדיוק.

"בעקבות שינוי חקיקה מ־2014, הנוגע למיסוי דירות מגורים, לא תמיד כדאי לנצל הוראות חוק זה, ולעתים ניצול של ההוראה עלול להכניס את האישה למלכודת מס ולתשלום מס ביתר בעתיד", מזהיר עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין.

לדבריו, "כאשר תבוא האישה למכור את הדירה היא לא תוכל לקבל כניכוי את התמורה ששילמה לבן הזוג לשעבר בגין רכישת חלקו בדירה, שכן תמורה זו לא דווחה למנהל מיסוי מקרקעין".

עו"ד עינת מציע לא לנצל תמיד את "סעיף הגירושים", אלא לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על מכירת חלקו של הגבר בדירה לאישה במסלול הרגיל והמקובל של מכירת דירה. לדבריו, "באופן הזה האישה אומנם תשלם מס רכישה על רכישת חלק הגבר, אך תקבל כעלות את התמורה ששילמה לגבר עבור חלקו בדירה. דבר זה יחסוך לה מס רב בעתיד כאשר תבוא למכור את דירת המגורים".

הדוגמה של ישראל וישראלה אומנם היפותטית, אבל היא גם מציאותית ויום־יומית עבור בני זוג רבים בהליכי גירושים. סכסוכי גירושים מייצרים שלל מחלוקות ובעיות - אישיות, כלכליות, תפעוליות, משפטיות - הנכרכות כולן במעטה עבה של אמוציות שמקשה על פתרונן. אל תוך הקלחת הזאת נכנסות לא פעם גם שאלות מיסוי מקרקעין, אך בני זוג רבים כלל לא מודעים לכך שהם עלולים להיקלע למלכודות מיסוי.

לדברי עו"ד עינת, "קיימת חשיבות רבה לניסוח נכון של סעיפי הסכם גירושים בהיבט המיסוי, לא בהכרח כדי ליצור יתרון מס, אלא בעיקר כדי לא לגרום לאף צד לחסרון כיס ותשלום מס מיותר בעתיד".

עו"ד מאיה ויסמן, המתמחה בדיני משפחה וירושה, מסבירה כי אחת המלכודות הנפוצות בגירושים הן מלכודת מס שבח. לדבריה, "תשלום עתידי של מס שבח הינו מלכודת המיסוי הנפוצה ביותר בסכסוכי גירושים, משום שבמרבית פסקי הדין הסוגיה כלל לא עולה. לרוב אחד מבני הזוג מקבל את דירת המגורים - סטטיסטית מדובר באישה שחיה בדירה עם הילדים - והשני מקבל לידיו את כלל החסכונות והכספים הנזילים. כשבן הזוג שקיבל לידיו את דירת המגורים, יבקש למכור אותה לצד ג', הוא ייאלץ לשאת לבדו בכל תשלומי מס השבח - תשלום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים".

לדברי עו"ד ויסמן, הפתרון מצוי בפסיקות בית המשפט בנוגע להחזקה במניות חברה: "בפסק דין חשוב של השופטת תמר סנונית פורר מבית המשפט למשפחה בת"א, שהגיע לעליון ואושר, נקבע שהאישה תעמיד בטוחות לתשלום מס עתידי אפשרי במקרה שמניות הבעל בחברה ימכרו לצד ג'. קרי, האישה לא תחוב במס רעיוני אשר ייתכן ולא ישתלם לעולם, אך מנגד ככל ובעתיד תתרחש עסקת מכירת מניות ויחול המס - זו תשלמה, בחלקה היחסי".

כל זה כבר לא נשמע פשוט כל־כך. איך יודעים מראש אם צפוי חיוב מס בעת גירושים ואיך נמנעים מהמלכודות הללו? מומחי מיסוי מקרקעין ומשפחה ריכזו כמה החלטות מיסוי שיכולות לפתור מראש חלק מהפלונטרים שסובבים את ענייני חלוקת הנדל"ן בין בני זוג.

1. האם הפיצוי לידועה בציבור חייב במס

ע"א 420/20 שמואל יחזקאל נ. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

■ עובדות: שמואל יחזקאל נאג'י המנוח וציפורה דוד היו ידועים בציבור. הם נפרדו ופרצה ביניהם מחלוקת ביחס לחלוקת הרכוש. במהלך הסכסוך בית המשפט קבע כי על יחזקאל לתת לציפורה מחצית משווי מניותיו בחברת ניהול אשר הייתה בבעלותו המלאה. שווי מחצית זכויותיו של המנוח בחברה הועמד על סך של כ־4 מיליון שקל נכון ליום הפירוד בין בני הזוג בדצמבר 95, וב־2006 שולם לציפורה כ־11.9 מיליון שקל, בצירוף הפרשי ההצמדה והריבית שנצברו.

התשלום בוצע על ידי חברת ההחזקות, תוך מכירת מניות שהיו מוחזקות על ידי בנו של שמואל. בעקבות זאת התעורר סכסוך בין שמואל יחזקאל למנהל מיסוי מקרקעין חיפה לגבי מהותה של העִסקה שנרקמה לתשלום שווי המניות לציפורה.

■ המחלוקת: יחזקאל טען כי מדובר בעסקה לרכישת מניותיה של ציפורה בחברה ואילו לעמדת רשות המסים מדובר בתשלום חוב כספי שחבו המנוח ויורשיו לציפורה על ידי עסקה למכירת מניות באיגוד מקרקעין - כל נכסיה של החברה היו מבנה משרדים הידוע כבניין "כוכב יקנעם". בנסיבות אלו חייבה רשות המסים את יחזקאל בתשלומי מס השבח ומס הרכישה

■ החלטת בית המשפט: העליון קבע בסכסוך בין בני הזוג כי לציפורה לא הוענקו זכויות במניות בחברה, אלא כל זכויותיה הסתכמו בחיוב הכספי שחב לה המנוח בהתאם לשווי מחצית החברה ליום הפירוד, ולכן בסכסוך בין רשות המסים ליחזקאל נקבע כי אין מדובר בעסקה למכירת מניותיה של ציפורה למנוח אלא עסקה לצורך סילוק החוב לציפורה.

השופט הוסיף וציין כי היות שלציפורה לא היו זכויות במניות החברה או בנכסיה, אין כל רלוונטיות להוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, שהרי "הנכס" - המניות בחברה - מעולם לא עברו מציפורה למנוח, שכּן על פי פסיקת בית המשפט העליון לציפורה לא היו זכויות ב"נכס" אלא רק זכויות לקבלת שוויו.

■ המשמעות: "קביעת בית המשפט בנוגע לאופן חלוקת הרכוש יצרה חסרון מס ליחזקאל, שכן במצב זה לא יכול היה ליהנות בעתיד מן התמורה ששילם לציפורה", מסביר עו"ד עינת. לדבריו, "בעת הפירוד, הניסוח הראוי היה צריך להיות שונה - על הצדדים היה להגיע להבנה כי ציפורה זכאית למחצית מן המניות בחברת הניהול מכוח היותה ידועה בציבור, וכי יחזקאל רוכש ממנה אותן בתמורה. באופן זה יכול היה יחזקאל בעתיד, בעת מכירת המניות לצד ג', לקבל את התמורה ששילם לציפורה כעלות רכישה של המניות ולשלם באופן זה פחות מס בגין התמורה".

2. פטור לדירה שנמכרה מיד לאחר הסכם הגירושים

החלטת מיסוי 1609/21

■ העובדות: אל הכרעת רשות המסים הגיע אחד המקרים השכיחים - בני זוג התגוררו בדירת מגורים משותפת, ובמסגרת הסכם הגירושים נקבע כי דירת בני הזוג תועבר לבעלות מלאה של האישה במסגרת הוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין. מיד לאחר מכן האישה ביקשה למכור את דירת המגורים בפטור ממס שבח כדירה יחידה בהתאם להוראות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

■ השאלה המשפטית: האם האישה זכאית לפטור ממס שבח במכירה על אף העובדה שהוראות סעיף 49ב(2) לחוק דורשות כי המוכר יהיה בעל מלוא הזכויות בדירה בתקופה של 18 חודשים לפחות לפני המכירה? במקרה זה טרם חלפו 18 חודשים ממועד קבלת הזכויות של הגבר בדירה עד למועד המכירה של הדירה.

■ החלטת המיסוי: "במסגרת החלטת מיסוי מס' 1609/21 נקבע כי דרישות הפטור מתקיימות בנסיבות שהדירה הייתה בבעלות בני הזוג בתקופה של 18 חודשים טרם הגירושים שכן רואים בגבר ובאישה כתא משפחתי אחד", מסביר עו"ד שי עינת. "כלומר, רשות המסים קיבלה את העמדה לפיה אישה לא צריכה להיות בעלים בנפרד של דירת המגורים המשותפת במשך שנה וחצי לפני מכירת הדירה בעת פירוד. היא זכאית לפטור ממס שבח, גם אם תמכור את הדירה מיד לאחר שקנתה את מחצית הדירה מבן זוגה בעת הגירושים".

3. רכישת דירה מהגרוש.ה שנים לאחר הגירושים

החלטת מיסוי - 68/06

■ עובדות: בני זוג התגרשו והוחלט ביניהם כי האישה תמשיך לגור בדירת המגורים המשותפת עד הגיע הקטינים המשותפים לגיל 18, ואז הנכס יימכר ויחולק לפי האחוזים שנקבעו בין בני הזוג. ההסדר אושר בבית המשפט לענייני משפחה. לימים, ביקשה האישה לקנות את החלק היחסי של הגרוש, ובהתאמה ביקשו לתקן את פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה.

■ שאלת המיסוי: בני הזוג פנו לרשות המסים בבקשה לקבוע כי כל הזכויות בבית יועברו לידי האישה (שתקנה את חלקו של הגרוש) ושהדבר לא ייחשב לאירוע מס שבח לגרוש ואירוע מס רכישה לאישה.

■ החלטת המיסוי: הגם שחלפו שנים וההסדר לא הוסדר בפסק הדין המקורי של בית המשפט לענייני משפחה, מקום בו בית המשפט מתקן את ההסדר המקורי והוא מעוגן בהסכם ממון אגב גירושים הרי שהדבר אינו מהווה 'מכירה' בהתאם להוראות סעיף 4א' לחוק מיסוי מקרקעין - ובני הזוג אינם חייבים במס שבח ובמס רכישה בהתאמה.

עו"ד (ורו"ח) דניאל פסרמן, ראש תחום מסים במשרד גורניצקי ושות', מציין כי "אומנם מילולית יכול שהדברים אינם עולים בצורה מובהקת מסעיף 4א' לחוק מיסוי מקרקעין, אך מטרת החוק והרציונל שלו ברורים - להקל על הליכי גירושים, אשר מטבעם מורכבים גם כך, ולייתר את הצורך בתשלום מסים עודפים על בני זוג, אשר מתחילים דרך נפרדת כיחידות כלכליות כל אחד בנפרד. לכן, רשות המסים קיבלה את בקשת בני הזוג וראתה את רכישת הדירה בידי האישה כאירוע שאינו אירוע מס החב במס רכישה ובמס שבח. יצוין כי כך הוחלט גם בהחלטת מיסוי 34/07".

4. איך מחשבים שווי של נחלה במושב בגירושים

פס"ד תלה"מ 70960-12-20

■ עובדות: בני זוג שלהם נחלה במושב החליטו להתגרש. הבעל עתר כי בבואו לרכוש מהאישה את חלקה בנחלה אגב הגירושים יחושב ערך הנחלה בערכי "נטו", וזאת כי ייתכן ובעתיד ימכור את זכויותיו לצד ג' ויאלץ לשאת בכל תשלומי המסים - בין היתר מס שבח. "בית המשפט קבע כי נוכח הצהרתו של הבעל כי הוא מעוניין להמשיך ולקיים את המשק - רכישת חלקה של האישה בנחלה תבוצע על פי ערכי 'ברוטו', ללא קיזוז רעיוני של תשלומי מסים", מסבירה עו"ד ויסמן.

■ השאלה המשפטית: על מי יחולו תשלומי מס השבח לאחר חלוקת הרכוש בין הצדדים, כאשר אחד מבני הזוג מקבל את הנכס והשני את מחצית שוויו. האם שווי הנכס יחושב לאחר קיזוז רעיוני של תשלומי מיסי המקרקעין העתידי במקרה של מכירה עתידית של הנכס לצד ג'?

■ פסיקת בית המשפט: נקבע כי נוכח הצהרות הבעל, האישה לא תחויב בתשלום המס. "בהתייחס למקרקעין הפתרון דומה לפתרון שניתן בעניין דירות מגורים שנרכשות על ידי אחד מבני הזוג, ויש להסדירו בהסכם הגירושים ולקבוע כי באם יימכר הנכס בעתיד לצד ג', יחויבו שני הצדדים בחלקם היחסי בתשלום מס השבח או לכל הפחות לקחת בחשבון את קיומו של המס העתידי ולאזנו בדרך אחרת במועד ההסכם", מסבירה עו"ד ויסמן.

5. האם בני זוג יכולים להיחשב יחידה נפרדת

ע"א 4298/18 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' רועי בלנק

■ העובדות: בני זוג אשר חיו כיחידה כלכלית אחת בכל תחומי החיים, למעט בנכסי המקרקעין (במסגרת הסכם הממון שערכו ביניהם קבעו הפרדה ביחס לנכסי המקרקעין שבבעלותם), והתגוררו יחדיו בנכס של אחד מבני הזוג.

■ השאלה המשפטית: האם יש לראותם כנפרדים לחלוטין (חריג ל"כלל היחידה המשפחתית") לעניין הזכאות לפטור ממס שבח והקלה במס רכישה בנוגע לעסקה בדירת מגורים מזכה או יחידה.

■ פסיקת בית המשפט: בית המשפט העליון קבע כי גם הפרדה רכושית "לא מלאה" יכולה להוות חריג ל"כלל היחידה המשפחתית", לפיו רואים את בני הזוג כיחידה אחת לעניין הזכאות לפטור ממס שבח והקלה במס רכישה בנוגע לעסקה בדירת מגורים מזכה או יחידה. "נקבע כי כל עוד נשמרת ההפרדה הרכושית ביחס לנכסי המקרקעין, העובדה ששני בני הזוג התנהלו כיחידה כלכלית אחת בשאר תחומי החיים ואפילו חיו יחד בדירה ששייכת רק לאחד מהם - לא תמנע מהם להיחשב כיחידים לעניין נכסי הנדל"ן ולקבל פטור ממס שבח והקלה במס רכישה", מסבירה עו"ד ויסמן. לדבריה, "במקרים מסוג זה קיומו של הסכם ממון שקובע הפרדה רכושית ואשר נחתם מבעוד מועד (ולא רגע לפני מכירת דירה) - הוא קריטי".

עו"ד ויסמן מוסיפה כי פסיקת העליון מאפשרת לבני זוג לקבוע ביניהם מראש כי תתקיים הפרדה רכושית לא רק ביחס לנכסי נדל"ן קיימים, אלא גם ביחס לעתידיים: "כך לדוגמה, בני זוג קבעו בהסכם ממון כי תחול הפרדה בנוגע לנדל"ן ולכספים שנצברו טרם הנישואים, כך שדירת המגורים תירשם רק על שם אחד מבני הזוג ובן הזוג השני יקבל זכות מגורים בדירה כ'בר רשות'. כאשר בן הזוג שאינו בעל הנכס, יירש ו/או יקבל במתנה ו/או ירכוש דירה נוספת, זו תירשם בשמו. במקרה כזה, יעמדו לכל אחד מבני הזוג הפטורים המזכים במיסוי מקרקעין בראייה אישית".