מדיניות דיור בהישג יד של עיריית תל אביב: פתרון ריאלי או הכבדה נוספת על הליכי התכנון?

הכותבת היא שותפה במחלקת התכנון והבניה במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'

עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב מקדמות מסמך מדיניות חדש שנקרא "מדיניות דיור". המסמך מתמקד, בשלב זה, בסוגיית הדיור בהישג יד (דב"י) להשכרה ארוכת טווח.

טיוטת המסמך אשר נערכה עבור הוועדה המקומית קובעת דרישה גורפת בכל תוכנית חדשה שתוגש, לפיה שיעור יחידות הדב"י יעמוד על 15% בצפון ובמרכז העיר ועל 10% בדרום ובמזרח העיר. לפי המסמך, לזכאים לדב"י תוענק הנחה משמעותית בדמי השכירות, ו־25% מיחידות אלה יוקצו לבני המקום (תושבי העיר). המסמך ממשיך וקובע כי בקרקעות סחירות שבבעלות עיריית תל אביב (קרקעות שאינן ביעוד ציבורי), שיעור יחידות הדב"י יעמוד על 50%.

על פניו, מדובר ברעיון יצירתי. אלא, שעיון ב"אותיות הקטנות" במסמך מעלה בעיה מרכזית: ככל שתוכנית שתוגש לא תוכל לספק את שיעור הדב"י הנדרש, היזם יחויב בתשלום כספי לקרן ייעודית לדב"י, חלף יחידות הדב"י (המסמך מכנה זאת "המרה").

המסמך כולל גם הצהרות לעניין המאמץ של עיריית תל אביב ליצירת יעוד קרקע חדש לבנייה ייעודית להשכרה וכן לעניין הרחבת מנגנון הסיוע בשכ"ד המשולם לזכאים ע"י משרד הבינוי והשיכון, כך שעיריית תל אביב תוסיף מקופתה סכומים זהים ("מצ'ינג").

בעיות משפטיות

אכן, עצם עיסוקה של עיריית תל אביב בנושא הוא ראוי ומבורך. אולם ספק רב קיים בשאלה מה יקרה כאשר ייתקף והאם יעמוד בביקורת שיפוטית.

כך למשל, העירייה מתכוונת לכפות על יזמים להקצות יח"ד לדב"י במקרקעין פרטיים, אך אינה בוחנת כלל את האפשרות לעשות שימוש למטרה זו גם במקרקעין הציבוריים שבבעלותה, בהתאם לסמכות שהמחוקק נתן לה.

כך למשל, במסמך יוצאת העירייה בהבטחות כי תעניק סבסוד נוסף בשכ"ד לזכאים, הצהרות אשר עלולות לפתח ציפיות, ובו בזמן היא כותבת (בהערת שוליים!) שהרחבת מנגנון הסיוע המוצהר כפופה לקבלת אישור מועצת העיר. לדעתי, הכוונה להטיל חיובים כספיים, בדמות תשלום לקרן הדב"י, נעדרת בסיס חוקי, ולכן תדרוש, קודם לכל, תיקון חקיקה, על כל המשתמע מכך.

קושי נוסף העולה מן המסמך הוא העובדה שהמסמך קובע דרישות גורפות, ובכך מתעלם מנתונים חשובים לפרט, כגון אופי התכנון, מגבלות קנייניות וחוזיות, מידת ההתאמה של דירות דב"י לפרויקט ספציפי. ברור כי לא בכל פרויקט ניתן לקיים בהצלחה יחידות דב"י. כך, למשל קשה לראות כיצד זכאי דיור יוכלו לממש זכותם במגדלים, שהמגורים בהם כרוכים בתשלומים רבים נוספים.

צעד בכיוון הנכון

אכן, הצטרפותן של רשויות מקומיות למאמץ להגדלת היצע הדירות היא צעד בכיוון הנכון. אולם, השאלה עד כמה פתרון דיור באמצעות דב"י הוא מתאים לחברה בישראל, מורכבת מאוד, ולפחות לעת הזו נדרשים נתונים נוספים כדי שנוכל לענות ולחשוב מה ההסדר המשפטי המתאים.

ספק אם מסמך המדיניות, במתכונתו הנוכחית, ישיג את מטרתו המוצהרת. מסמך זה, עלול, דווקא, להשיג תוצאה הפוכה בשוק הדיור. הגברת עלויות ומגבלות על יזמים תגרור עיכובים נוספים בהליכי התכנון המסורבלים ממילא ותגרור גלגול עלויות על רוכשי דירות.

לדעתי, חוסר הניסיון וחוסר הוודאות בתחום הדב"י מחייב התנהלות זהירה. אם מסמך המדיניות יאומץ כמות שהוא, יהיה הדבר בבחינת ניסוי וטעייה על גבם של היזמים ושל הציבור. לפיכך, מהלך זה ראוי כי יחל דווקא במקרקעין שבבעלות העירייה עצמה (הציבוריים או הסחירים) ולא במקרקעין פרטיים. רק על יסוד הניסיון שייצבר ניתן יהיה להסיק מסקנות ולפעול בדרך יותר מושכלת.

במסמך המדיניות צוין באופן עמום כי שיעור יח"ד להשכרה בקרקעות הסחירות שבבעלות העירייה (לא הציבוריות) יעמוד על 50%, ובלשון המסמך "נאה דורש, נאה מקיים". אכן, במקרה זה - ראוי כי הדורש מבעלי מקרקעין פרטיים לשאת בצורך ציבורי גם יקיים תחילה פיילוט במקרקעיו הוא, בטרם יכניס את העיר לסחרור.