החלטת ועדת הערר בירושלים על היטל ההשבחה היא מהפכנית ורלוונטית לתוכניות רבות

הכותבת שימשה עד לאחרונה כיו"ר ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז מרכז

בתוך פחות משבועיים התקבלו, בזו אחר זו, שתי החלטות מנוגדות בעלות השלכות רוחב על המדינה כולה. מדובר בהחלטות שדנו בשאלה האם ניתן, בשלב המכר, לחייב בתשלום היטל השבחה בגין תוכנית שמקנה זכויות חופפות לאלו שמקנה תמ"א 38.

• בין ירושלים לתל אביב: כיצד נוצר הפער בין דרישות היטלי ההשבחה בערים
• ההחלטות הסותרות בעניין היטלי ההשבחה: ההתחדשות העירונית בפני דרמה גדולה 

כפועל יוצא מכך עלתה שאלה האם להביא בחשבון, בעת עריכת שומת ההשבחה, את השפעתה הכללית של תמ"א 38 במצב התכנוני הקודם, או שראוי לנטרל אותה.

1. לחייב או לא לחייב

בכל הקשור לשאלה הראשונה, ניתן להסביר את ההתנגשות החזיתית בין שתי ההחלטות בכך שתוכנית רובע 3 בתל אביב, שונה מהותית מתוכנית רחביה בירושלים, משום שתוכנית רובע 3 מקנה זכויות ברורות ואינה מותירה כל שיקול דעת לוועדה המקומית. עם זאת, קריאה מעמיקה של החלטת ועדת הערר במחוז ירושלים מלמדת כי קביעותיה היו יכולות לחול גם על תוכנית רובע 3.

ועדת הערר בירושלים קובעת כי לגופו של עניין לא הוכח בפניה שהתוכנית העלתה את שווי הקרקעות הכלולות בה, בעיקר בגלל ההסתברות הנמוכה למימושה של התוכנית בשל הקושי הקנייני הכרוך בשיתוף פעולה מלא של דיירי הבניין, ובשל הצורך להתחשב, בין היתר, בכושר נשיאה של תשתיות עירוניות.

במילים אחרות, בשונה מוועדת הערר במחוז תל אביב שהכפיפה את הבחינה השמאית להכרעה משפטית נורמטיבית, ועדת הערר במחוז ירושלים נתנה מעמד בכורה לשוק החופשי ולעסקאות המתרחשות בו.

נדמה שגם ועדת הערר בת"א הייתה ערה לקושי בהתבססות על הנחות ספקולטיביות לצורך קביעת שומת ההשבחה, ולכן קבעה שיש להימנע, עד כמה שניתן, מהישענות על נתונים בלתי ודאיים בהערכת שומות השבחה.

אלא שבעניין זה הלכה ועדת הערר בעקבות הפסיקה שקבעה, כי על השומה להיגזר מהדין ולא הדין מהשומה. כלומר, לשיטתה, גם אם בעקבות החלטתה יתברר כי ההשבחה הנובעת מתוכנית רובע 3 היא קטנה ואף מזערית, אין בכך כדי לאיין את עצם קיומה של ההשבחה ואת החובה לדרוש את תשלום היטל ההשבחה בגינה.

מדובר אפוא באסכולות שונות בתכלית שהשפעתן אף חורגת מעניינן הפרטי של התוכניות שעמדו במוקד שתי ההחלטות.

את התפיסה שבה אחזה ועדת הערר בירושלים ניתן להחיל לכאורה על כל תוכנית שקיים קושי לממשה מטעמים קניינים ו/או תכנוניים ובפרט אם מדובר בתוכנית שמותירה גם שיקול דעת רחב לוועדה המקומית. מדובר בעמדה מהפכנית. לא פחות, שללא ספק תצבור תאוצה עד אשר תתקבל הכרעה סופית בעניין על ידי בית המשפט העליון.

2. לנטרל או לא לנטרל

בהתייחס לשאלה השנייה קבעה ועדת הערר במחוז תל אביב שיש לנטרל את הפוטנציאל התכנוני של תמ"א 38 משווי המצב התכנוני הקודם. ועדת הערר בירושלים לעומתה סברה כי אין לנטרל אותו אלא יש לראות בו חלק אינטגרלי משווי השוק של המקרקעין.

הגיונה של כל אחת מההחלטות בצידה ואולם במבחן התוצאה ניתן לטעון כי עמדת ועדת הערר בירושלים צועדת בתלם שבו הלך בית המשפט העליון ועושה צדק עם בעלי הקרקע. שכן אם בתביעות ירידת ערך נקבע להלכה שהרשות לא תהיה מחויבת לשלם לבעל הקרקע פיצוי בגין פוטנציאל כללי שלא התגבש לכדי רמת ודאות מספקת, אך צודק הוא כי בעל הקרקע לא יידרש לשאת בתשלום היטל השבחה בגין פוטנציאל כללי מסוג זה.