ההחלטות הסותרות בעניין היטלי ההשבחה: ההתחדשות העירונית בפני דרמה גדולה

הכותב הוא בעל משרד עו"ד בתחום התכנון והבנייה והיטלי השבחה

לאור פסיקת ביהמ"ש העליון, אין לשלם היטל השבחה במכירת דירה בבניין משותף עליו חלה תמ"א 38, כי זכויות הבנייה ע"פ התמ"א הוגדרו כ"צפות" ולא ודאיות, כאשר גיבושן מתברר רק בעת הוצאת היתר בנייה.

• בין ירושלים לתל אביב: כיצד נוצר הפער בין דרישות היטלי ההשבחה בערים 
• החלטת ועדת הערר בירושלים על היטל ההשבחה היא מהפכנית ורלוונטית לתוכניות רבות 

על רקע פסיקה זו, ברשויות מקומיות שונות אושרו מספר תוכניות התחדשות עירונית באזורים ספציפיים, שמיישמות את עקרונות תמ"א 38 - ביניהן תוכניות רובע 3 בתל אביב ובשכונת רחביה בירושלים. תוכניות אלו הציפו שאלה עקרונית: האם במכירת דירות שעליהן חלות תוכניות עירוניות כאלו ניתן לגבות היטל השבחה. במידה וכן, האם יש להתחשב בזכויות תמ"א 38 כמצב קודם באופן אשר מבטל את ההשבחה.

הפסיקות הסותרות

בנוגע לרובע 3 בתל אביב פסקה דעת הרוב בוועדת הערר בראשות סילביה רביד, כי ניתן ברמה העקרונית להטיל היטל השבחה מכוח התוכנית, בהתעלם מהזכויות של תמ"א 38, והורתה על מינוי שמאי מייעץ אשר יאמוד את היטל ההשבחה.

לעומת זאת, בנוגע לשכונת רחביה בירושלים כל חברי ועדת הערר בראשות בנימין זלמנוביץ' היו תמימי דעים כי התוכנית לא העלתה את שווי הדירות, וממילא לא השביחה את המקרקעין בתחומה, ולכן אין לגבות היטל השבחה מכוחה.

בנוסף לסוגיות המשפטיות בחנה הוועדה בירושלים שאלה נוספת - האם תוכניות התחדשות עירונית החלות על מרחבים עירוניים משפיעות על שווי השוק של המקרקעין. אם התשובה שלילית, אזי תהא השיטה המשפטית אשר תהא, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגינן, כי בהיעדר התעשרות בעלי דירות כתוצאה מפעילות תכנונית של הרשות, אין כל בסיס חוקי לגביית היטל. הוועדה בחנה לעומק סוגיה זו, הן ע"י השוואת מחירי דירות ברחביה לפני התוכנית ואחריה, והן ע"י השוואת מחירי דירות ברחביה למחירי דירות בשכונות הסמוכות בעלות מאפיינים דומים. מסקנתה הייתה ברורה - התוכנית לא השפיעה על שווי המקרקעין.

גם עתה, אחרי אישור התוכניות ברובע 3 וברחביה, רק מספר מועט של פרויקטים להתחדשות עירונית יצאו לפועל בשל מגוון סיבות, בהן: היעדר תמריץ מספק ליזם ולבעלי דירות, עיכובים תכנוניים ובעיקר מחלוקות בין שכנים בבניין משותף. לאור זאת, קבעה ועדת הערר בירושלים בצדק רב כי השוק מביא בחשבון הסתברות נמוכה של מימוש פרויקטים, משמע - למרות הזכויות שמוענקות כביכול בתוכניות, הן נשארות תלויות באוויר.

קביעה זו נכונה באותה מידה גם בתל אביב, שגם בה עליית ערך הדירות נבעה לא מהזכויות שהוענקו מכוח תוכנית רובע 3, אלא מסיבות חיצוניות של מצוקת דיור ועליית מחירי הנדל"ן באופן כללי. חבל שוועדת הערר התעלמה מסוגיה זו.

אפקט הפרפר

נותר רק לבחון איך שוק הדירות יגיב עכשיו להחלטות הסותרות. מדובר במאות אלפי שקלים המונחים כחרב חדה על צווארם של בעלי הנכסים. הנתונים מלמדים שאי ודאות תתבטא בעליית מחירים, שתשקף את הסיכון והסיכוי עד להכרעה בסוגיות שבמחלוקות בבית המשפט העליון. לעליית מחירים זו יהיה כמובן אפקט פרפר, שישפיע על כל שוק הנדל"ן. כך למשל, מי שיקנה דירה בתחום התוכניות במחיר שמגלם את הסיכון והסיכוי של היטל ההשבחה, יבקש לגלגל את הסכום ששילם עבור היטל ההשבחה על היזם, במקרה שבו תיושם בפועל התוכנית, מה שצפוי להשפיע גם על היתכנות הפרויקט, בשל פגיעה בכדאיותו הכלכלית, וגם על סיכויי מימושו, בשל ריבוי מחלוקות בין השכנים, שחלקם שילמו היטלי השבחה וחלקם לא.