מחירי הבתים בארה"ב צונחים בגלל הריבית, ולא רק שם. ישראל היא כבר סיפור אחר

הריבית הזולה והנדיבה הייתה ללא ספק גורם מרכזי שדחף למעלה את מחירי הדירות בישראל ובעולם בשנים האחרונות. בסיוע מגפת הקורונה, שתמרצה את המדינות להשאיר את הריבית אפסית ועודדה את ההמונים לקנות דירות, מחירי הדירות ברחבי העולם המריאו בקצב דו־ספרתי - עד שהגיעה חרב הריבית.

• מחירי הסחורות וההובלות בירידה. למה מדד תשומות הבנייה הישראלי עדיין לא מושפע? | ניתוח
• היקף המשכנתאות כבר בירידה, האם זה יקרה גם למחירי הדירות? | דרור מרמור, פרשנות
• האינפלציה רותחת והכלכלנים בטוחים: העלאות ריבית חדות לפנינו. ואיך יפעל בנק ישראל?

תראו מה קרה אצלנו: כשמחירי הדירות המריאו בשנה האחרונה בקצב דו־ספרתי (17.8% לפי נתוני הלמ"ס), גם המשכנתה זינקה בהתאם ואיפשרה לישראלים לקנות דירות כמעט בכל מחיר. בין אפריל 2021 ועד למרץ 2022 (רגע לפני העלאת הריבית הראשונה), לקחנו משכנתאות בהיקף כולל של 128 מיליארד שקל - לעומת 79 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד, שגם היא הייתה בשעתה שנת שיא. לפני 5 שנים למשל, בשנת 2017, סך המשכנתאות השנתי עמד על 53 מיליארד שקל.

אבל מאז מרץ 2022, הריבית בישראל זינקה מ־0.1% ל־2% ואיתה גדל ההחזר החודשי ובעיקר התכווץ ההון שניתן להביא מהבנק. קשה לפי שעה למצוא לכך השפעה על מחירי הדירות (ראה מסגרת), אבל הסנוניות הראשונות שמבשרות על החורף בהחלט פה.

גם בעולם, עלייה של ריביות הבנקים המרכזיים הופכות את עלות ההלוואות לגבוהה יותר. רק ששם, ההתקררות של שוקי הנדל"ן המובילים מהירה הרבה יותר. אחרי פריחה של שנים בענף ועליות מחירים עקביות בצל מדיניות הכסף הזול, האינפלציה הגואה דחקה את הבנקים המרכזיים להעלות ריביות. ועכשיו, כשעלויות המימון זינקו, רוכשים פוטנציאלים בורחים מהשוק ובעלי נכסים רבים מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתה ונאלצים למכור.

מידת הפגיעות של הלווים והחשש שיגיעו לחדלות פירעון שונה בין מדינות. בארה"ב, למשל, רוב הרוכשים מסתמכים על הלוואות בריבית קבועה למשך 30 שנה, המהוות יותר מ־90% מכלל הבקשות למשכנתה, כך ששם רוב הרוכשים פחות חשופים לאינפלציה והעלאות ריבית. לעומת זאת, במדינות אחרות יש בדרך־כלל הלוואות קבועות לשנה בלבד, או משכנתאות בריבית משתנה שנעה בצמוד לשיעורי הריבית הרשמיים. התייקרות הכסף גררה ירידות בולטות במחירי הדיור, בשיעורים דו־ספרתיים, באוסטרליה, ניו זילנד, קנדה וארצות־הברית, ולפי תחזיות המומחים - זאת רק ההתחלה.

למה בישראל המחירים לא נחתכים

למה פה זה לא קורה? איך זה שבישראל, למרות קפיצת ריבית של פי 20 בחצי השנה האחרונה (מ־0.1% ל־2%) מחירי הדירות לא שינו מומנטום, והציגו בדיווח האחרון עלייה שנתית של 17.8%? ראשית כל, סבלנות. כשמסובבים הגה, ודאי בספינה כבדה וענקית כמו שוק הנדל"ן למגורים בישראל, הספינה בהכרח תנוע קדימה עוד עשרות מטרים לפני שנרגיש שינוי כיוון. זוג צעיר או משפחה שכבר החליטו לקנות דירה לא כל כך מהר מקפלים את הזנב ונסוגים.

  

עוד מוקדם לקבוע לאן הולך שוק הדיור

מעבר לכך, העלאות הריבית כאן אצלנו החלו רק באפריל האחרון (0.25% בפעימה הראשונה) ודיווח הלמ"ס הכי מעודכן על השינוי במחירי הדירות הוא על חודש יוני - לפני שבנק ישראל לחץ על הדוושה והעלה את הריבית בעוד 1.25% ביולי ובאוגוסט. ייקח זמן עד שנדע מה ההשפעה של הצעדים האחרונים של בנק ישראל על קוני הדירות, אבל אפשר בהחלט לראות סימנים של לחץ בקרב המוכרים והיזמים, שחלקם כבר נאלץ לגייס כסף בריביות הרבה יותר גבוהות. עדות ראשונה להשפעת הריבית על הקונים אפשר לראות בנתוני המשכנתאות שיצאו השבוע. בחודש אוגוסט היקף המשכנתאות ירד ל־9.6 מיליארד שקל - עדיין גבוה, אבל הנתון הנמוך זה 12 חודשים ורחוק מהשיא של חודש מרץ - 13.4 מיליארד שקל.

אם אכן הכוח עובר לידי הקונים - גם כי מספרם ירד (כי הריבית ייקרה את ההחזר החודשי על המשכנתה בכ־400-500 שקל מתחילת השנה וגם כי למה לקנות דירה להשקעה כשהבנקים מציעים פיקדון חסר סיכון עם תשואה דומה) וגם כי המוכרים נמצאים בשיא של היצע בנייה והיתרים (כ־80 אלף קצב שנתי) - לא ממש קשה לראות לאן הדברים מובילים, אפילו בלי להסתכל על מה שקורה בארה"ב או בניו זילנד.

ויחד עם זאת, צריך לזכור שיש לא מעט סיבות לכך שישראל יכולה להתנהג הפוך ממדינות רבות אחרות שהעלו ריבית. למה אצלנו הביטוי "ביקוש קשיח" אינו מתרסק, כשהבנק המרכזי מתחיל להעלות את מחיר הכסף. בכל המדינות המערביות האחרות, הביקוש "האמיתי" לתוספת יחידות דיור מאוד שנוי במחלוקת, כשכל אם יולדת פחות מ־2 ילדים והאוכלוסייה כולה מתכווצת דור אחרי דור.

מנגד, בישראל האוכלוסייה מכפילה את עצמה כל 2-3 עשורים, ואמא יולדת בממוצע 3 ילדים. תוסיפו לזה משילות מקרטעת, כשהממשלה היא האחראית העיקרית לתוספת היצע של דירות (כבעלת הקרקעות ובעלת השליטה במוסדות התכנון) וכשהרשויות המקומיות לא ממש מעוניינות לראות תוספת של דירות ומשפחות (הארנונה אפילו לא מכסה שליש מההוצאה עליהן), לפתע מאוד ברור כמה ההשוואה למדינות אחרות אינה במקום.

אבל בשורה התחתונה, גם ביקושים קשיחים לכאורה צריכים כסף כדי לקנות דירה. השאלה המרכזית היא האם ריבית של 2% כבר מתחילה לחלחל, או שנצטרך לחכות למכה הבאה של בנק ישראל.

באוסטרליה וניו זילנד הבועה מתפוצצת

ניו זילנד, שם המחירים עלו בשיעור קרוב ל־30% בשנת 2021, ממחישה באופן מובהק את תנופת הדיור בזמן המגפה והתפוררותה לאחר מכן. הבנק המרכזי העלה את הריבית 7 פעמים ב־10 החודשים האחרונים. לפי מכון הנדל"ן של ניו זילנד, מחירי הדיור ירדו ביולי ב־11% בהשוואה לשיא בנובמבר אשתקד וכלכלנים צופים כי המחירים עשויים בסופו של דבר לצנוח עד 20%.

גם באוסטרליה וקנדה - שניים משוקי הנדל"ן הבועתיים בעולם - כלכלנים צופים משבר בולט.

באוסטרליה מחירי הדירות רשמו באוגוסט את הירידה החודשית החדה ביותר זה כמעט 40 שנה. שם, המשכנתאות בדרך ־כלל קצובות לפרק זמן קצר יחסית של שנתיים עד שלוש ומשקי הבית נדרשים לחדש את תנאי ההלוואה בסיום התקופה. בעוד שמשקי בית אמידים הפגינו עד כה יציבות מול העלאת הריבית, נקודת המבחן תגיע בשנה הבאה, כשלווים של מיליארדי דולרים בריביות נמוכות ידרשו לחידוש התנאים. תחזיות נוכחיות לירידה חציונית של 20% במחירים עשויות להעיד על בועת דיור באוסטרליה, כזו שעלולה להתפוצץ כאשר ההלוואות יהפכו ליקרות יותר על רקע עליית הריבית.

בקנדה המחירים צונחים אפילו באזורי הביקוש

גם בקנדה, הידוק החגורה של הבנק המרכזי מורגש בשוק הדיור, שם משכנתאות בריבית משתנה הן כמעט 60% מכלל ההלוואות החדשות לדירות ולפי התחזיות תשלומי הריבית העולים יכולים לגלח ביחד 0.65% מההכנסה הפנויה הקולקטיבית של הקנדים בשלוש השנים הבאות. לא זו אף זו, בהכרזה על העלאת הריבית האחרונה בשבוע שעבר - מ־2.5% ל־3.25% - נגיד הבנק המרכזי של קנדה אמר כי ריבית ההלוואות תצטרך לעלות עוד יותר, במטרה לבלום את האינפלציה.

מאז שהבנק המרכזי החל להעלות את הריבית מהשפל של 0.25% במרץ, מכירות הדירות צנחו וגם המחירים. מחירי הדירות בקנדה רשמו השנה את הירידה החדה ביותר מאז משבר הסאב־פריים ומדד מחירי הדירות הלאומי ירד ב־6% מאז השיא בפברואר. באזור טורונטו, שם המחירים הם הגבוהים ביותר במדינה, מדד מחירי הדירות ירד בכמעט 16% ממרץ עד אוגוסט, כאשר חלק מהפרברים של העיר נחתכו ביותר מ־20%. לשם השוואה, בשנתיים מאז פרוץ המגפה, מחיר הבתים בדורהאם, מזרחית לטורנטו, עלה בכמעט 90%, ובפרבר הלטון ב־70%. כעת, אותם פרברים מובילים את מגמת הצניחה עם ירידה של 21% ו־23%, בהתאמה, בחצי שנה האחרונה.

ארה"ב: הרוכשים והקונים יושבים על הגדר

אצל השכנה מדרום, ארה"ב, המצב קצת שונה. העלאות הריבית האגרסיביות של הפדרל ריזרב הכפילו את הריבית על המשכנתה הממוצעת מ-3% ל-6% (לפי ה-Mortgage News Daily). אבל בינתיים רואים רק האטה של הפעילות בשוק, ולא ירידות מחירים. ההתייקרויות החדות יחד עם ההיצע שהולך ויורד השאירו את הרוכשים והמוכרים על הגדר. אבל לפי תחזית פסימית סוכנות דירוג האשראי פיץ', השוק בדרך לנפילה של ממש גם בגזרת המחירים: מחירי הדירות עלולים לצנוח עד סוף 2024 בשיעור של בין 10% ל-15%.