מנתניה ועד מודיעין: הערים שמושכות את מחירי הדיור כלפי מעלה. ומה עובר על תל אביב?

הנתונים, לכאורה, לא מסתדרים: האם בתקופה שבה הריבית עלתה, כמות העסקאות ירדה ומספר המשכנתאות שנלקחו ירד אף הוא, מחירי הדירות הוסיפו לעלות? מדד מחירי הדירות יוני־יולי, שעלה ב־1.3%, המשיך את קצב העליות השנתי התלול שהחל עוד במחצית השנייה של 2020 - ונראה כלא תואם את המציאות שמסביב. אולם, בהתנהלות השוק ניתן לראות שינויים, שבראשם הפיכת המרכז למחוז שמוביל את עליות המחירים, הרבה מעבר לחלקי המדינה האחרים.

● דירה חדשה בצפון ת"א עם מרפסת וחניה ב-4,400 שקל לחודש: ההגרלה שממחישה את עומק משבר השכירות
● המוסדיים מאמינים בנדל"ן: שווי ההחזקות מוכפל בכל חמש שנים 
● הריביות עולות, העסקאות מצטמקות: מדוע הזינוק במחירי הדיור לא עוצר?

ככלל, המגמה ברורה: מזה כארבעה חודשים שוק הדירות נמצא במגמת ירידה בכמות העסקאות שמבוצעות בו. הירידה גוברת והולכת, ועל פי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר - בחודשי המדד יוני ויולי נרשמה ירידה של 25% במספר העסקאות, לעומת אלה שבוצעו בתקופה המקבילה אשתקד.

גובה המשכנתה בשיא של יותר ממיליון שקל

בד בבד, דיווח בנק ישראל כי בחודשיים הללו נרשמה ירידה של כ־11% במספר ההלוואות שנלקחו לרכישת דירה. מנגד, גובה המשכנתה הממוצעת מצד מי שרכשו דירות בשוק החופשי (לא במסגרת מחיר למשתכן) הגיע לשיא של יותר ממיליון שקל. כלומר, פחות אנשים נטלו משכנתאות גדולות בעשרות אלפי שקלים, והם אלה שתרמו לעליות המחירים. ומכיוון שמדד מחירי הדירות הוא מדד מחירים ולא מדד של כמות עסקאות - הוא עלה.

מדוע קורה דבר כזה? מכמה סיבות. בחודשים האחרונים ניתן לראות את סיומה של תוכנית מחיר למשתכן ה"קלאסית" של משה כחלון. היא החלה לבוא לידי ביטוי בתחילת 2016, ובימים אלה מסתיים מלאי הדירות שהוגרלו במקור ב־2018־2020, בין אם בצורה של עסקאות שמבוצעות בפרויקטים שהתעכבו ובין אם בעסקאות שמבוצעות כתוצאה מהגרלות חוזרות. בחודשים האחרונים, מספר העסקאות במסגרת מחיר למשתכן מסתכם במאות, כשליש לעומת מספרן בשנה שעברה. לכן, שוק הדירות המסובסדות צפוי לרשום הפסקה ארוכה בעסקאות, עד שהדירות בהגרלות שנערכות השנה יבשילו.

לאור זאת, יותר ויותר זוגות צעירים מחפשים את פתרונות הדיור שלהם בשוק החופשי, ובחודשים יוני־יולי הם היוו כ־54% מכלל השוק. ניתן להעריך שלפחות חלק מהם הגיעו למסקנה כי אם לא ירכשו דירות עכשיו, הם יחמיצו את ההזדמנות, משום שבעתיד המחירים יוסיפו לעלות אל מעבר ליכולותיהם.

זו אחת הסיבות שעליות המדד והריבית פחות השפיעו על השוק. היו אנשים שחששו שכשהמחירים, הריבית והמדד ימשיכו לעלות, הם יאבדו לגמרי את יכולתם לרכוש את הדירה הנכספת. מעבר לכך, אסור לשכוח כי המדד הנוכחי כלל רק את שתי העלאות הריבית הראשונות, שהיו נמוכות יותר - 0.25% ו־0.4%. שתי ההעלאות הגדולות של 0.5% ושל 0.75%, שנעשו ביולי ובאוגוסט, לא נכללות במדד הזה. כך, שנכון למדד הזה - הריבית הייתה נמוכה יחסית.

חלק אחר של רוכשי דירות היו אנשים שכבר היו כלואים בהחלטתם לרכוש דירות. למשל, משפרי דיור שמכרו את הדירות שלהם וחיפשו לעצמם דירה חדשה, או זוגות צעירים שחיפשו לעצמם דירה במשך זמן רב, ועד לאחרונה לא הצליחו למצוא דירה מתאימה. רכישת דירה היא תהליך ממושך שמרגע מסויים קשה כבר לחזור לאחור ולבטל את החלטת הרכישה, גם אם המחירים והריביות עולים.

עד כאן רקע המאקרו לעליות האחרונות. ואולם, השאלה מה קורה? האם רכישת דירות יוקרה בתל אביב, לדוגמה, היא זו שמעלה את המחירים? ואולי דווקא בפריפריה המחירים יורדים? החלוקה הגיאוגרפית של הלמ"ס למדדים מחוזיים, מאפשרת לדעת בדיוק אילו מחוזות במדינה אחראים להקפצת מדד מחירי הדירות, ואילו ממתנים אותו.

העליות בפריפריה היו הנמוכות ביותר

בדיקת גלובס את המדדים האזוריים מינואר שנה שעברה מעלה, כי מחוזות הפריפריה, צפון ודרום, הם אלו שבהם מחירי הדירות עלו בשיעורים הנמוכים ביותר שאף הם אינם נמוכים כלל - מחוז הדרום עלה ב־19.1%, ואילו מחוז הצפון עלה ב־21.7%. בה בעת, מחירי הדירות במחוזות חיפה, תל אביב וירושלים עלו בשיעורים של 22%־23%.

המחוז שמשך את המדד כלפי מעלה היה המרכז. מדובר במחוז "עוטף תל אביב", שהערים הבולטות בו הן ראשון לציון, פתח תקווה, נתניה, רחובות, כפר סבא, הוד השרון, ראש העין ומודיעין. מאז ינואר 2021, מחירי הדירות במחוז זה עלו ב־27.2%, ומשכו את כל מדד מחירי הדירות למעלה לרמה של 23.5%.

הממצא הזה אינו מובן מאליו, שכן המחוז שמיקד אליו את עיקר העניין בתחום עליות המחירים היה מחוז תל אביב, ובמרכזו כמובן העיר תל אביב. במחוז זה המחירים אכן עלו ברמה הגבוהה ביותר עד לפני שנה בערך, ומאז הם מוסיפים לעלות - אבל בשיעור מתון בהרבה מאלה של מחוז המרכז.

מחוז המרכז מגלה את היציבות הגדולה ביותר מבחינת עליות מחירים: מאז אפריל 2020 לא נרשמו בו ירידות מחירים כלל, וזאת בעוד שבמחוז תל אביב נרשמו מספר ירידות קלות, כולל ירידה של 0.1% במדד האחרון.

מחוז תל אביב נותר יקר בכ־20% מהמרכז

נראה, כי השינוי הזה של המחוז שמוביל את העליות (גם מחוז ירושלים נכלל במהלך התקופה הזו בתחרות "המחוז המוביל", אולם עיקר התחרות הייתה בין תל אביב למרכז), נובע מהבעיה הגוברת והולכת לרכוש דירות במחוז תל אביב. אך לא מדובר רק בתל אביב. גם בהרצליה, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון ואף בחולון, רכישת דירה בימים הללו היא משימה כבדה במיוחד.

ברבעון השני של השנה, מחיר ממוצע של דירה שנרכשה במחוז המרכז הגיע ל־2.18 מיליון שקל, כ־20% פחות ממחיר דירה ממוצעת שנרכשה במחוז תל אביב (כ־2.72 מיליון שקל). ברור כי בשוק שנשלט על ידי זוגות צעירים, רבים מחפשים לעצמם אופציות לדירות מעט זולות יותר מאשר בתל אביב ושכנותיה המיידיות - ובמרכז הם יכולים לעשות זאת.

בסיכומו של דבר, נראה כי מחוז המרכז הוא נייר הלקמוס של השוק. כפי שהוא מוביל את השוק כולו למעלה, המצב עשוי להתהפך, וכשיירשמו בו ירידות - זה יסמן טלטלה בכל שוק הדירות.