ההתייקרות הסמויה לרוכשי הדירות: גם "ההון העצמי" הממונף מתייקר

בשבוע שעבר פרסמה רשות שוק ההון את דו"ח הממונה לשנת 2021, ממנו עלה שתוך שנה אחת, ממש ערב תחילת עליות הריבית בשוק, נלקחו עוד 9.77 מיליארד שקלים כהלוואות כנגד המכשירים הפנסיוניים של הציבור. סך תיק ההלוואות של הציבור כנגד כל מכשירי החיסכון הפנסיוני הסתכם ב-29.7 מיליארד שקלים, עלייה של כ-50% לעומת השנה הקודמת.

סך ההלוואות כנגד קופות הגמל ובהן גם קרנות ההשתלמות וקופות גמל להשקעה, עמדו בסוף 2021 על סך של 20.3 מיליארד שקלים, עלייה של 40% מהשנה שקדמה לה. ההלוואות כנגד ביטוחי המנהלים הסתכמו בסך של 8.06 מיליארד שקלים, עלייה של 83%. ההלוואות נגד קרנות הפנסיה הסתכמו ב-1.4 מיליארד שקלים בסוף 2021, עלייה של 32% לעומת השנה הקודמת.

המטרה: השלמת הון עצמי לדירה

ההלוואות מגופים המוסדיים משמשות כהלוואות לצריכה שוטפת, להלוואות למינוף ההשקעה (כך שגם כספי החיסכון מושקעים בשוק ההון וגם כספי ההלוואה מושקעים), וגם - על מנת לעזור לילדים לגייס הון עצמי לדירה. בשנים האחרונות עם עליית מחירי הדיור, גיוס הון עצמי לדירה הפך לאתגר. אם בתחילת העשור הקודם ציבור לקח הלוואות מהבנקים השונים על מנת להצליח לגייס הון עצמי, בנק ישראל הגביל את האפשרות הזאת והפיתרון נמצא בדמות הלוואות על נכסים של ההורים: הלוואות כנגד קופות הגמל, ומשכנתאות הפוכות.

ההלוואות מהגופים המנהלים את החסכונות הפנסיוניים הן הלוואות אטרקטיביות: החיסכון משמש כבטוחה ולכן הריבית נמוכה לחלופות בשוק, ונעה בין פריים מינוס חצי, לפריים פלוס אחד וחצי, תלוי במכשיר החיסכון, בנזילות של החיסכון, וברמת הסיכון של הלווה. עם זאת, מכיוון שההלוואות הללו צמודות לפריים, העלות שלהם ללווה התייקרה מתחילת השנה והיא תמשיך להתייקר ככל שריבית בנק ישראל תוסיף ותעלה.

משכנתא הפוכה שינתה את יעודה

ב-2021 זיהו גם חברות הביטוח הזדמנות ונכנסו בזו אחר זו לתחום המשכנתא ההפוכה. הראל, איילון, הפניקס וכלל הצטרפו למזרחי טפחות בתחום, ודיווחו על התעניינות רבה של הציבור במשכנתאות ההפוכות. הן גם דיווחו שהדפוס של הציבור השתנה: אם בעבר היעוד המקורי של המשכנתאות הללו היה פיתרון תזרימי עבור אנשים שיש להם נכס אבל אין להם פנסיה, והם מקבלים מידי חודש מעיין "קצבה" מהמשכנתא ההפוכה, שמשמשת למחייה שוטפת, כיום הדור המבוגר שנוטל את המשכנתאות ההפוכות, מבקש לקבל סכום חד פעמי, על מנת לסייע לילדים לרכוש דירה.

חברות הביטוח מעניקות את המשכנתאות ההפוכות בריבית קבועה צמודה למדד, כאשר ב-2021, הריבית הממוצעת הקבועה עמדה על כ-4.8%-6% צמוד. ריבית זו התייקרה כעת בשני אופנים: עבור לווים קיימים, שכבר לקחו את ההלוואה, היא התייקרה בשל עליית המדד. נציין שההצמדה למדד בתקופות של מדדים גבוהים, מייקרת את ההלוואה לטווח ארוך באופן משמעותי.

עבור לווים חדשים, שמעוניינים כעת לקחת משכנתא הפוכה על מנת לסייע לילדים בהשגת ההון העצמי, ריבית הבסיס עצמה התייקרה, שכן עליית הריבית במשק העלתה את תמחור הסיכונים בכל סוגי הריביות, ובכלל זה בריבית הקבועה (תהליך דומה קרה גם בפלח הריבית הקבועה במשכנתאות הרגילות שמעניקים הבנקים).