כמה שווה מתחם קצין העיר בירושלים: תלוי מי הקונה

חברת ל.לוי נדל"ן בע"מ של המיליארדר לורן לוי זכתה בשבוע שעבר במכרז לרכישת מתחם קצין העיר בירושלים, כשהציעה עליו 180.2 מיליון שקל, כ־30 מיליון שקל פחות מהערכת שמאי רמ"י.

לוי, איש עסקים צרפתי־ישראלי, הוא בעלי רשת האופטיקה "אופטיקל סנטר" שנחשבת לשלישית בגודלה בצרפת, ופועלת בשש מדינות, כולל בישראל. לרשת כ־600 סניפים בסך הכל. מאז עלה ארצה לפני כ־17 שנים השקיע לוי הרבה בנדל"ן בישראל, ובמיוחד בירושלים. המקום המזוהה עמו במיוחד הוא כיכר המוזיקה בשכונת נחלת השבעה, שבעבר הרחוק נקראה "כיכר בית הדפוס" ו"כיכר נחמן אסיא". יש לו נכסים נוספים, בהם כ־50 דירות בירושלים, ומגרשים בחוף מגדל שעל שפת הכנרת, המיועדים למלונאות.

• בשטח 32 מ"ר בלבד: בכמה נמכרה דירה באחד האזורים המבוקשים בירושלים?
• החלטת ועדת הערר בירושלים על היטל ההשבחה היא מהפכנית ורלוונטית לתוכניות רבות  

המחיר מתחת להערכת השמאי

המכרז שבו מדובר כלל חלקה בת 2,390 מ"ר ברחוב הלל, בסמוך למפגש עם רחוב ביאנקיני. במתחם זה יש כמה מבנים, שהעיקרי שבהם הוא מבנה קצין העיר לשעבר, שחלקו מיועד להריסה וחלקו הוכרז לשימור. עוד כוללת החלקה את מבנה מרכז התרבויות הישן שמיועד להריסה, ומבנים נוספים שאף אותם אמורים להרוס. החלקה כוללת גם חניון פעיל שנמצא ליד מבנה קצין העיר, שמשמש את כיכר המוזיקה הסמוכה, שאמור היה להתפנות.

המחיר: שמאי רמ"י העמיד את שווי המתחם על 209 מיליון שקל, ואולם אף הצעה לא התקרבה לסכום הזה. לוי זכה במחיר מוצע של 180.2 מיליון שקל, וארבעה משתתפים שהשתתפו במכרז בנוסף לו הציעו מחירים של 101־155 מיליון שקל. עד כמה ההצעה ריאלית? זה כבר תלוי במצב התכנון והבנייה של המתחם, והוא לוט בערפל מסוים.

על המקום חלה תוכנית בת כ־35 שנים, לפיה המקום יהפוך לייעוד מסחרי מיוחד, שכולל מרכז עסקים, בית מלון ואף מגורים. על פי התוכנית ניתן יהיה להקים במקום כ־7,000 מ"ר בייעודים אלה, ואולם נוכח גיל התוכנית, יהיה צורך לערוך על המתחם תוכנית חדשה שתגדיל את זכויות הבנייה במקום, בשל קו הרכבת הקלה שעובר בסמוך ובהתחשב בתחייה שעובר מרכז העיר ירושלים. בוועדה המקומית ירושלים לא מקודמת כרגע תוכנית חדשה במתחם, כך שההערכות שהנחו את לוי ואת המתמודדים הנוספים במכרז היו בגדר של ספקולציה לגבי העתיד התכנוני של המקום.

"התוכנית במקום היא ארכאית"

"התוכנית שחלה במקום היא אכן ארכאית. הכוח שלה הוא יותר שימורי מאשר התאמה למדיניות תכנון", אומר השמאי חזקיה העצני. לדבריו, מדיניות התכנון בעיריית ירושלים נדיבה בהרבה כיום. "במגרש קולנוע אוריון שנמצא בסמיכות, אישרו כבר לפני כמה שנים תב"ע למגדל מגורים ולמגדל מלונאות. לכן הפוטנציאל של הנכס הזה גבוה מהזכויות התכנוניות המאושרות, בטח כאשר בבעלות לורן לוי יש שטחים סמוכים".

העובדה שברשותו חלקות סמוכות, תפתח לו אפשרויות נוספות לתכנן מחדש את החלקה שרכש, ועניין זה לבדו מצדיק פערי המחירים בינו לבין המתמודדים האחרים במכרז.

ואם נחזור לכלכלה, המחיר למ"ר ששילם לוי עבור המגרש מגלם שווי של 25 אלף שקל למ"ר בנוי לפי התוכנית הישנה. שווי מ"ר למגורים באזור זה יכול להגיע גם ל־50 אלף שקל ויותר; לפיכך יש להניח שעבודות השיפוצים שיבוצעו בבית קצין העיר והריסת מבנים אחרים בחלקה והקמת מבנים חדשים, וזאת לאחר הרצת תוכנית חדשה שתעבה מאוד את הבנייה במקום, יתבררו כעסקה כלכלית טובה.