כך הפכו רוכשי הדירות היקרות לחלק הגדול של נוטלי המשכנתה

עד כמה העלאות הריבית משפיעות על שוק הדירות? בחודשים האחרונים אנו רואים ירידה משמעותית במספר העסקאות, וגם בהיקפי המשכנתאות שנלקחות. אבל האם כל השוק פועל בצורה אחידה? ניתוח נתוני בנק ישראל, מעלה כי הסובלים העיקריים מהעלאות הריבית הם רוכשי הדירות ממעמד הביניים, שצמצמו מאוד את המשכנתאות שהם לוקחים על דירות במחירים של 1־3 מיליון שקל. 

● מה צפוי השבוע בשוק הנדל"ן: הנתונים שיצביעו על הכיוון של מחירי הדיור
● אפקט הריבית: היקפי המשכנתאות באוקטובר הגיעו לשפל של יותר משנתיים 
● שיעור המשכנתאות המסוכנות זינק בתוך שנה ל־45% מסך ההלוואות לדיור | ניתוח
● איך עוקפים את מגבלת ה־40% במשכנתה וממה כדאי להיזהר 
● מתקשים בהחזרי המשכנתה בגלל עליית הריבית? זה מה שאתם צריכים לדעת

על פי הנתונים החלקיים שמתפרסמים מדי חודש על ידי הכלכלנית הראשית באוצר ועל ידי בנק ישראל, מספר העסקאות פוחת והולך בקצב מהיר, החל מתחילת העלאות הריבית. זה החל בירידות של 20%־30% בין החודשים אפריל ליולי השנה, כל חודש לעומת החודש המקביל אשתקד, ואילו באוגוסט הירידה הגיעה כבר ל־41% לעומת העסקאות שבוצעו באוגוסט 2021. יולי ואוגוסט היו החודשים שאינם חודשי חגים, שבהם בוצע מספר העסקאות הנמוך ביותר מאז פרוץ הקורונה.

 נגיד בנק ישראל, אמיר ירון / צילום: שלומי יוסף

הכלכלנית הראשית אינה מפרטת התפלגות של מחירי הדירות שנרכשו, והאם הציבור בחודשים הללו רוכש פחות דירות יקרות ויותר דירות זולות, למשל. מבדיקה שערכנו לפני מספר שבועות במוסף הנדל"ן של גלובס עלה, כי מספר העסקאות על דירות יוקרה במחירים של 10 מיליון שקל ומעלה ירד בשיעורים הרבה יותר גבוהים מאשר כלל השוק. כך למשל, באוגוסט השנה נרשמו באתר רשות המסים שמונה עסקאות כאלה, לעומת 60 שבוצעו באוגוסט 2021, ירידה של 83%; ביולי השנה נרשמו 14 עסקאות כאלה, ירידה של 78% לעומת יולי 2021. זו כבר לא ירידה - זו נפילה, אבל עסקאות כאלה הן עסקאות קיצון, שמהוות פחות מאחוז מכלל העסקאות שמתבצעות בשוק. מה קורה ברוב חלקי השוק?

מי לוקח מה: מיעוט משקיעים

מתוך דוח בנק ישראל ניתן לראות את המשכנתאות שנלקחו לפי מחירי הדירות שנרכשו. ראשית, מספר המשכנתאות שנלקחו בספטמבר האחרון הגיע ל7.7 מיליארד שקל, ההיקף הנמוך ביותר מאז פברואר 2020 בחודשים שלא כוללים חגים.

אחד הנתונים הבולטים ביותר בנתוני ספטמבר היה מיעוט הלווים, שמספרם הגיע ל־7,886 - אחד הנמוכים ביותר שנרשמו בשנים האחרונות.

  

מבחינת המגזרים שאליהם הם משתייכים, בלט מאוד מיעוט המשקיעים שלקחו משכנתאות. מספר הלווים בספטמבר (863) היה הנמוך ביותר מאז יוני 2020. ואולם גם יתר המגזרים בלטו במיעוט העסקאות שביצעו: מספר הלווים בשוק החופשי שאינם משקיעים הגיע לכ־5,900, המספר הנמוך ביותר מאז חגי תשרי של 2021. ואולם חגי תשרי של 2022 חלו רק בסוף ספטמבר, כך שראש השנה יכול לספק רק חלק קטן מהתשובה לשאלה מדוע ירד מספר הלווים באופן כה תלול.

רוכשים אלה, שכללו זוגות צעירים ומשפרי דיור, לא כולל משקיעים, שרכשו דירות בשוק החופשי. המשכנתה הממוצעת שלקחו בספטמבר הגיעה למיליון שקל, כ־76 אלף שקל פחות ממה שלקחו בחודש יולי; המשקיעים הפחיתו את המשכנתאות שלהם ל־898 אלף שקל בממוצע, כ־45 אלף שקל פחות מהשיא של יולי.

מחיר למשתכן: עלול להיגמר בבכי

ואולם סיפור שונה לגמרי, שעלול להיגמר בבכי, היה נחלת חלק מזוכי הדירות המוזלות של "מחיר למשתכן". מי שחרגו בצורה בוטה מהדפוס הזה היו דווקא רוכשי הדירות המוזלות במסגרת הגרלות "מחיר למשתכן". אלה לקחו משכנתה ממוצעת של 977 אלף שקל ושברו שיא של גובה משכנתה שלקחו אי פעם.

הדילמה הגדולה שבפניה עומדים זוכי ההגרלות היא במה לבחור: בהנחות שמציעה התוכנית או בריבית של בנק ישראל. מדובר בהחלטה לא פשוטה. הנה בראשון לציון נמכרו לפני כחצי שנה דירות מחיר למשתכן בהגרלות חוזרות, בהנחה של כ־60% ממחיר השוק; בחיפה ההנחות הגיעו לכ־50%, ואילו בכרמיאל ל־45%. הסיבה לכך היא שההנחות המקוריות חושבו לפי מחירים מלפני שבע שנים. עליות המחירים האחרונות הקפיצו עוד יותר את הפערים בין מחירי השוק למחירי הזכייה, והפכו אותה לנחשקת במיוחד

מצד שני ניצבים המצב הכלכלי במשק והעלאות הריבית, שיקשו על הרוכשים מאוד להחזיר את המשכנתאות הגבוהות שלהן יזדקקו כדי לממש את הזכיות. השאלה לא פשוטה, ולא פלא שמספר ההלוואות שנלקחו בספטמבר האחרון הגיע ל־777, הכמות הנמוכה ביותר מאז אמצע 2019. נראה כי רבים החליטו לוותר על ההנחות הקוסמות ועל הדירות. סיבה אחרת לשפל היא כמות העסקאות שפוחתת באופן עקבי בשנה האחרונה, עקב הירידה הגדולה במלאי הדירות של מחיר למשתכן שטרם נמכרו.

רוכשי הדירות היקרות: לוקחים יותר

עניין אחר שנבדק בבנק ישראל הוא משכנתאות שלקחו רוכשי דירות לפי מדרגות מחירי הדירות שרכשו. איחדנו את הלווים לשלוש רמות מחיר: אלה שרכשו דירות של 1.2־2 מיליון שקל, אלה שרכשו דירות במחירים שנעו בין 2 ל־3 מיליון שקל ואלה שרכשו דירות שיקרות מ־3 מיליון שקל. לוקחי המשכנתאות הזולות של עד 1.2 מיליון שקל מהווים חלק קטן מאוד מלוקחי המשכנתאות ולכן לא כללנו אותם.

הנתח הגדול ביותר של לוקחי המשכנתאות הוא זה של הדירות בטווח שבין 1.2 ל־2 מיליון שקל. בעבר הם לקחו משכנתאות בסדר גודל של כמעט פי 3 מרוכשי הדירות במחירים של יותר מ־3 מיליון שקל ובערך פי 2 מרוכשי הדירות של 2־3 מיליון שקל.

ואולם בשנים האחרונות ההפרשים הצטמצמו מאוד, משום שעקב עליות המחירים רוכשי הדירות היקרות נאלצו לקחת גם הם משכנתאות גדולות. מיולי 2021, המועד שבו פחות או יותר עליות מחירי הדירות תפסו תאוצה גדולה, הפער קטן והלך, שכן מאותו זמן בערך המגמה של רוכשי הדירות הללו הייתה להקטין את המשכנתאות שהם לוקחים, וזאת בעוד ששתי הקבוצות האחרות של הלווים המשיכו דווקא להגדיל אותן.

שיא המשכנתאות של כל הזמנים הגיע במרץ האחרון, רגע לפני שבנק ישראל החל בהעלאות הריבית. באותו חודש נלקחו משכנתאות בהיקף 13.4 מיליארד שקל. מאז - ההיקפים יורדים, עקב העלאות הריבית.

אולם כאן נפער פער בין הרוכשים של הדירות ה"זולות", לבין אלה של הדירות "היקרות": קבוצות הרוכשים של דירות הביניים של 2־3 מיליון שקל, והדירות הזולות יותר של 1.2־2 מיליון שקל הקטינו מאז חודש מרץ את המשכנתאות שהם לקחו ב־45% לחודש, בעוד שרוכשי הדירות היקרות של 3 מיליון שקל ומעלה הסתפקו בהורדה של 36%.
כתוצאה מזה, ניתן לראות בחודשים האחרונים לראשונה ב־11 השנים האחרונות לפחות, שרוכשי הדירות היקרות לוקחים יותר משכנתה מרוכשי דירות הביניים.

ניתן להעריך כי אותם רוכשים הם קהל אמיד יותר בכסף, מה שהופך אותו גם לעמיד יותר מבחינת הרגישות לעליית החזרי המשכנתאות, עקב העלאות הריבית.

שיעור המימון: יותר דירות ב־60% ומעלה

הרגישות הזו באה לידי ביטוי במדד ה־LTV (ראשי תבות של LOAN TO VALUE) שמשקף את גובה ההלוואה מסך מחיר הנכס שנרכש. הנתונים מעלים כי ככל שמחירי הדירות הנרכשות גבוהים יותר - גובה המשכנתאות ביחס למחירי הדירות יורדים.

בספטמבר האחרון 25% מהמשכנתאות שניתנו על דירות שעלו יותר מ־5 מיליון שקל היו בשיעור גבוה מ־60% ממחיר הדירות; אצל רוכשי הדירות של 3־5 מיליון שקל דובר על 31% מהמשכנתאות שעלו על 60% ממחיר הדירות, אצל אלה שרכשו דירות של 2־3 מיליון - 42% ושימו לב לגבי רוכשי הדירות הזולות יותר: לא פחות מ־58% מהדירות במחירים של 1.2־2 מיליון שקל, היו עם משכנתה גבוהה מ־60% משווי הדירות. לצורך המחשה - הממוצע הכלל ארצי של משכנתאות ב־LTV גבוה מ־60% עומד על 46%, כך שציבור זה תורם במידה רבה למשכנתאות מסוג זה.

התמונה מאוד חלקית ולא מספקת (איננו יודעים, למשל, כמה מהרוכשים כאן הם משקיעים, וכמה הם רוכשי דירות במחיר למשתכן, למשל), ואולם כשבטווח מחירים זה רוב המשכנתאות שניתנות לצורך רכישת הנכסים עולות על 60% משוויים, יש מקום להעריך, כי מדובר באוכלוסייה הרגישה ביותר.

מעקב היסטורי אחרי רוכשי הדירות הללו מעלה כי גם בשנים שעברו הם נסמכו על משכנתאות גבוהות, ואולם עד לחודשים הראשונים של 2021 שיעורן לא עלה על 50%. בחודשים האחרונים, על אף הירידה במשכנתאות שנלקחו ע"י מגזר זה, שיעור המשכנתאות ביחס LTV גבוה - המשיך לעלות, וזאת בניגוד לקבוצות האחרות שהראו על ירידות קלות ביחס הזה. זו עוד ראיה לכאורה לכך, שרוכשי הדירות בטווח המחירים הזה לחוצים יותר מאשר רוכשים אחרים.

הבנקים יחמירו את הבדיקות

עד כמה המגמה הזו תימשך? סביר להניח שבחודשים הקרובים הדברים יתפסו תאוצה. ראשית, טרם פורסמו נתונים על חודש אוקטובר האחרון, שבו רוכזו עיקר חגי תשרי האחרונים. סביר להניח שנרשם בו שפל גדול של משכנתאות ועסקאות; שנית נראה, כי הבנקים יחמירו את הבדיקות שלהם על הרוכשים בהתאם להעלאות הריבית, שכנראה עוד לא הגיעו לסופן.

ואם כך, נראה כי דווקא בקרב רוכשי הדירות הזולות יחסית, שלוקחים משכנתאות גדולות ביחס לשווי הנכסים, נראה מגמה של ירידה תלולה יותר מאשר אצל קבוצות רוכשים אחרות.