הערים שבהן התשואות על השקעות נדל"ן הכי גבוהות, ואיפה כדאי להיזהר

תל אביב היא העיר המבוקשת ביותר על ידי משקיעים גם בשנה הנוכחית, כך עולה מנתוני הכלכלנית הראשית באוצר. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רכשו המשקיעים 1,284 דירות, בכמעט 35% יותר מאשר ירושלים, שהיא העיר השנייה בפופולריות בין הרוכשים.

● ענף הנדל"ן בבורסה: איפה מתחבאות ההזדמנויות להשקעה?
● מגורים, תעשייה או משרדים: איפה יש עוד פוטנציאל לעליית מחירי הנדל"ן
● כל מה שלא ידעתם על מיסוי דירה להשקעה    

מנתוני הכלכלנית הראשית עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 רכשו המשקיעים 14,600 דירות, ירידה של כשליש בהשוואה לכמות הדירות שרכשו בתקופה המקבילה ב־2021. הסיבה העיקרית לנפילה ברכישות היא העלאת מס הרכישה על משקיעים, בנובמבר שנה שעברה, אך נראה שגם העלאות הריבית של בנק ישראל עשו את שלהן וגרמו להפחתות נוספות בקרב המשקיעים.

בנוסף, הגבירו המשקיעים את מכירת הדירות שבידיהם, ובתשעת החודשים הראשונים של השנה מכרו יותר מ־20 אלף דירות. הכלכלנית הראשית ניסתה מספר פעמים לחקור את סיבות התופעה, אך לא הצליחה לקבל ממצאים מובהקים. כך למשל נראה, כי בחלק מהמקומות משקיעים נקלעו לבעיות פיננסיות ואחרות, מה שדרבן אותם למכור את הדירות.

וכך, ברבעון השני של השנה כ־9% מכלל המכירות של המשקיעים -הניבו הפסדי הון ריאליים, כלומר מחיר המכירה שלהם היה נמוך ריאלית ממחיר הרכישה.

על פי הממצאים, כחמישית מאותם משקיעים שהפסידו - מכרו דירות באזור הדרום, ולייתר דיוק בדימונה, בערד ובבאר שבע. בדימונה שיעור ההפסד הריאלי של אותם משקיעים הגיע ל־38% בבאר שבע ל־29% ובערד ל־28%.

  

אחריהן מדורגות ב"דירוג ההפסדים" רמלה ומגדל העמק עם הפסד ריאלי של 20%, וקריית ביאליק שבה נרשם הפסד ריאלי של 12%. ההערכה שלנו בגלובס היא שיש גורמים נוספים שמתמרצים משקיעים למכור דירות בימים אלה: אלה שמעדיפים למכור בהפסד נמצאים בעיקר בערים דרומיות שבהן הוקמו בשנים האחרונות אלפי יחידות דיור, והשוק הפך לרווי, וכמעט בלתי אפשרי למשקיע שמחזיק בדירה ישנה וזולה להתמודד עם רוכש דירה להשקעה במחיר למשתכן, שמשכיר דירה חדשה ומשוכללת בהרבה. במקביל, בחלק מהמקומות הללו נרשמו ירידות מחיר שנבעו מהצפות השוק המקומיות.

בבאר שבע למשל קצב הבנייה השנתי הממוצע של ארבע השנים האחרונות, עומד על כ־1,500 יחידות דיור בשנה, כ־60% יותר מהממוצע הרב שנתי; בקריית ביאליק הקצב מגיע לכ־320 דירות בשנה - ב־80% מעל לממוצע הרב שנתי; בדימונה לא זוכרים שנים רבות עם התחלות בנייה של כ־1,200 דירות.

משקיעים נהרו למקומות הללו בעבר, כי יכלו לרכוש דירות שיכון מוזנחות וזולות, כשהם מתבססים על בנייה מועטה יחסית, שמיועדת בעיקר למעמד בינוני־גבוה באותן ערים. עתה הם הופתעו עם בנייה חדשה עממית, בסטנדרטים הרבה יותר גבוהים מאשר הדירות שלהם.

עוד גורם שמתמרץ את המשקיעים למכור את הדירות שלהם, אך לא בהפסד, הוא העליות הגבוהות מאז פרוץ הקורונה. מדד מחירי הדירות עלה בשיעור של 33%, וייתכן שהיו משקיעים שסברו, כי שיעור רווח כזה, שמשקף לבדו תשואה של כ־10 שנים, הוא גורם חזק דיו כדי למכור את הדירות שרכשו בתשואה כוללת של כ־40% (מאז פרוץ הקורונה).

הפנסיונרים של הצבא קונים בקרית גת

בסקירת הנדל"ן לחודש ספטמבר שהוציאה הכלכלנית הראשית בשבוע שעבר, היא ניתחה את מאפייני המשקיעים באזור הדרום, והתברר כי 47% מהם מתגוררים באזור המרכז ותל אביב. בחלוקה לפי מגזר תעסוקתי נמצא כי 21% מהמשקיעים באזור זה בחודש ספטמבר הם משרתי/גמלאי צבא הקבע. השכיחות היחסית השנייה בגובהה היא של מי שמועסקים בשרותי החינוך (9%) כאשר אחריהם מדורגים מי שמועסקים בשרותי הבריאות (6%), בענף ההייטק (5.3%) ובשלטון המוניציפלי (גם כן 5.3%).

בניתוח רמות השכר לפי מגזרי תעסוקה בולט זה של משרתי/גמלאי צבא הקבע עם שכר ממוצע של 61 אלף שקל למשק בית, כאשר יש להדגיש כי גם השכר החציוני גבוה (עומד על 59 אלף שקל). "על רקע ממצאים אלו נציין כי ההסבר בין היתר לרמות שכר גבוהות אלו נעוץ בעובדה לפיה חלק לא מבוטל ממי שהינם גמלאי צבא הקבע, מועסקים במקביל בשוק העבודה האזרחי", נאמר בסקירה. המשקיעים מקרב הפנסיונרים הצה"ליים רכשו דירות במחיר ממוצע של כ־1.6 מיליון שקל.

מה מצאו לפתע פנסיונרים של כוחות הביטחון בדרום? התשובה העיקרית לשאלה הזו מצויה במבצע מכירות שערכה חברת אפיק הירדן שבונה את פרויקט כרמי הפארק בקריית גת לחברי מועדון "חבר". מדובר באחד מהפרויקטים הגדולים בעיר, שאמור לכלול עם סיומו 2,728 יחידות דיור, ו"חבר" שולב בשיווק השלב הראשון של הפרויקט, שיכלול 527 דירות במבנים של 9 עד 16 קומות.

מבדיקת גלובס עולה כי ברשות המסים נרשמו 310 עסקאות שבוצעו בפרויקט הזה בחודש ספטמבר, בכמה מבנים עתידיים שנמצאים בחלקו המזרחי של הפרויקט. ככל הנראה חלק גדול מהם בוצע על ידי אנשי "חבר". מבדיקת הכלכלנית הראשית עלה, כי 95 דירות מכלל הדירות הללו נרכשו על ידי משקיעים. רק לצורך השוואה, בספטמבר 2021, נרכשו רק 12 דירות להשקעה בקריית גת.

מה משך את המשקיעים מ"חבר"? מן הסתם ההנחה, כי על תשואה לא יוכלו לדבר עד שיושלמו המבנים, ככל הנראה בשנתיים הקרובות. מחיר דירות 4 חדרים שנרכשו בפרויקט הגיע ל־1.47 מיליון שקל בקירוב; מחיר דירות חדשות ארבעה חדרים בשטח דומה שנרכשו בתקופה האחרונה בקריית גת, בפרויקטים אחרים מגיע לכ־1.62 מיליון שקל. גם אם נתחשב בעובדה שהפרויקט המדובר כלול במסגרת של התחדשות עירונית, ההנחה המוערכת של כ־150 אלף שקל היא יפה. ומה עם השכרת הדירות בעתיד? אלוהים גדול. ההנחה היא זו שעשתה את הדירות כה מפתות - לא התשואות.

מבחינה זו, השיקולים שלהם מגיעים ממקום דומה לזה שנמצאים משקיעים בתל אביב. העיר היא היקרה ביותר, אבל גם זו שמחירי הדירות עולים בה בקצב המהיר ביותר. מי שרוכש דירה בתל אביב - כמעט שלא מחפש תשואה, כי הוא יודע שהיא לא תהיה גבוהה. על פי החישוב התיאורטי שערכנו על סמך נתוני הלמ"ס, דירת 4 חדרים שמחירה הממוצע ברבעון השלישי של השנה הגיע ל־4.302 מיליון שקל, נושאת שכר דירה ממוצע של כ־7,600 שקל בחודש, שמספק תשואה לא מרשימה של 2.1%.

"לא מחפשים שם תשואות", אומר צחי קווטינסקי, משקיע, מלווה משקיעים ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן. "מדובר בעיר עם הכי הרבה עליות מחירים, וגם אם אתה קונה היום דירה לפי 50־60 אלף שקל למ"ר, אתה יודע שהמחירים יעלו עוד, כי אין שם היצע, עם ביקוש בלתי נפסק ועם מלאי לא מספיק. סוג אחר של משקיעים הם אלה שרוצים לגור בעיר בעתיד, או שומרים את הדירות לילדים ליום שיבוא, ובינתיים משכירים אותן. עניין אחר הוא שזו עיר עם הכי הרבה פיצולים".

הדרום: כבר לא נשארו דירות ב־600־700 אלף ש'

תל אביב אמנם שיאנית, אבל גם בה נרשמות ירידות חדות בכמות הרכישות. אין עדיין נתונים מדויקים לשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, אך בשני הרבעונים הראשונים של השנה הורידו המשקיעים את כמות הרכישות שלהם בלמעלה מ־40% בהשוואה ל־2021 - כי המחיר עושה את שלו, גם כשמדובר באנשים אמידים.

 צחי קווטינסקי / צילום: כדיה לוי

ירושלים נמצאת במקום השני ברשימת ההשקעות. 957 דירות רכשו בה משקיעים בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. מחיר דירת 4 חדרים ממוצע בעיר מגיע לכ־2.77 מיליון שקל, ושכר הדירה ל־5,328 שקל בחודש. "עיר עם מלאי מאוד מוגבל, שנמצא בעיקר בקריית מנחם, קריית יובל, הר חומה, פסגת זאב וארמון הנציב", אומר קווטינסקי. "אלה השכונות הזולות שאנשים יודעים שתמיד יהיו בהן ביקושים, כי העיר גדלה וגדלה".

שתי הערים שמגיעות לאחר מכן הן חיפה ובאר שבע, שהן שני יעדים ותיקים להשקעה. השאלה לגבי השתיים היא - עד כמה הן יעד נכון בתקופה הנוכחית מבחינת משקיעים. קווטינסקי אומר שצריך להיות מאוד בררן בשני המקומות. לגבי חיפה הוא מסביר, כי "לא נשארו שם כבר דירות ב־600־700 אלף שקל, ואנשים מחפשים בכל מיני מקומות, שלפחות בעבר לא היו יעד הכי טוב".

לגבי באר שבע הוא סבור שמדובר במותג להשקעה, שאנשים חדלו מלבדוק אותו לעומק. "אני לא יודע למה עדיין קונים שם, כי ההיצעים עלו יותר מידי והביקושים לא, וזה בא לידי ביטוי במחירי השכירות שכמעט שלא עלו. קשה להשכיר שם דירה, והתחרות גדולה מאוד", הוא אומר.

כאמור, באר שבע נמצאת גם ברשימה הלא סימפטית של משקיעים שמוכרים בהפסד.

נכון למצב הנוכחי נראה ששוק הנדל"ן למשקיעים בדרום מיצה את עצמו במידה רבה, אלא במקרים יוצאי דופן, כמו הנחה גדולה נוסח מבצעי "חבר". עיון במחירי השכירות בבאר שבע מראה, שבחמש השנים האחרונות הם עלו באחד מהשיעורים הנמוכים ביותר מבין הערים הגדולות בארץ; הבנייה האינטנסיבית לאורך ציר 25 מדימונה במזרח ועד לנתיבות במערב, הגדילה ותמשיך להגדיל בשנים הקרובות את היצע הדירות, בכמות שגדולה בהרבה מהביקושים הטבעיים לדיור באותם מקומות, מה שמביא למסקנה שחלק ניכר מהדירות הללו ייועד להשכרה. עצם זה שהכלכלנית הראשית באוצר מציינת שוב ושוב את האזור הזה כאחד מאלה שבהם משקיעים מעדיפים למכור דירות, מהווה סוג של חיזוק להערכה שלנו.

"לא כל התושבים בבת ים יכולים לשכור ליד הים"

מקום מפתיע שנמצא בצמרת הערים הפופולריות על משקיעים היא בת ים. עם פרויקטים רבים, במיוחד ליד הים, ובמסגרת של התחדשות עירונית, עם לא מעט מבצעי הוזלות שנעשו בעיר, היא זינקה מאוד במדרג המשקיעים.

 בת ים. המשקיעים מגיעים בגלל המחירים / צילום: Shutterstock

קווטינסקי סבור, כי בדומה לקריית גת, גם בבת ים המשקיעים הגיעו בגלל מחירים, ולא בגלל ביקושים אמיתיים שזיהו. "זו עיר טרנד שיושבת על הים ועל תוואי הרכבת הקלה, אבל לא כל העיר צמודה לים ולא כל התושבים שם יכולים להרשות לעצמם לשכור במגדלים שנבנו לאורך רצועת החוף. אני לא בטוח שזה יחזיק ושהעיר תמשוך אליה שוכרים חדשים".

גם בבת ים מחירי הדירות החדשות עלו מאוד, ויש להניח, ששוכר עממי יעדיף לפנות באיילון דווקא לחולון, ששם המחירים סבירים יותר, אך העיר אינה מצמרת ההשקעות.