הצעיר שהחליט להשקיע בבאר שבע גם בתקופה שהמשקיעים יוצאים מהעיר

לפני כחצי שנה רכש שופט הכדורסל צור תובל את הדירה הראשונה בחייו: דירת שלושה חדרים בשכונה ד' בבאר שבע. בישראל לא קיימת סטטיסטיקה שיכולה לשפוך אור על חתכי הגיל של משקיעי הנדל"ן, אולם כבר לא נדיר למצוא צעירים כתובל - שהשנה חגג 23 - שמחליטים להשקיע בנדל"ן בשלב מוקדם מאוד של חייהם.

● ענף הנדל"ן בבורסה: איפה מתחבאות ההזדמנויות להשקעה?
● ירידה בעסקאות הדיור בספטמבר; איפה קנו הכי הרבה דירות להשקעה?
● איך כדאי להשקיע מיליון שקל - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים  

"בישראל יש קטע מאוד אובססיבי לדירה, לקורת גג. בעיני החשיבה הבסיסית הזו היא מעט מוטעית, לפחות בפן הזה שהדירה תמיד צריכה להיות דירה למגורים", אומר תובל. הוא מסביר כי חשוב לו כבר כיום לקנות נכס קבוע אבל למטרה אחרת והיא לייצר מציאות כלכלית בטוחה למשפחתו העתידית: "אני מאמין בצבירת נכסים ובלקיחת סיכונים בגיל צעיר. אני לוקח על עצמי התחייבויות פיננסיות כדי שבשלב מתקדם של החיים יהיה לי בטחון כלכלי מסוים".

תובל החליט לבצע כמה שיותר מהרכישה בכוחות עצמו, ללא מלווה משקיעים וללא יועץ משכנתאות. גם את השיפוץ שביצע בדירה הוא עשה בעזרת חברים ובני משפחה. "היה לי חשוב לעשות את זה לבד. הלמידה היא קריטית בתהליך", הוא מבהיר.

30% מהמשקיעים בעיר מכרו בהפסד

אחרי שלמד די הרבה ("אף אחד לא הופך למשקיע נדל"ן מלשמוע פודקאסטים ומלקרוא ספרים, בסוף צריך לצאת לשטח ולעשות") ובדק כמה ערים ("ביקרתי בקריית שמונה אבל באינטואיציה זה הרגיש לי לא נכון"), החליט תובל, כמו משקיעים רבים אחרים, להתמקד בעיר שכמעט כל משקיעי הנדל"ן הישראלים קנו בה דירה ב־20 השנים האחרונות, או לפחות שמו אותה על הכוונת בשלב כלשהו - באר שבע. השילוב של מחירים נוחים, דירות קטנות בשפע, קרבה מסוימת למרכז הארץ, וכמובן - ביקושים מצד הסטודנטים באוניברסיטת בן גוריון, הם רק חלק מהסיבות לכך.

דוח לסיכום הרבעון השני בתחום הנדל"ן, שפרסם אגף הכלכלנית הראשית באוצר בנובמבר, מצביע על כך שעבור המשקיעים בבאר שבע מדובר בתקופה מסובכת. מחד, בבאר שבע ובסביבתה נרכשו 818 דירות - יותר מבכל אזור אחר בארץ. עם זאת, לעומת התקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה של כ־14%.

לפי הסקירה, מדובר בשלושה רבעונים רצופים של עלייה במכירות מצד המשקיעים בבאר שבע. אבל הנתון שבאמת צריך להדאיג משקיעים מופיע בהמשך הסקירה ולפיו כ־30% מהמשקיעים שמכרו את דירותיהם בעיר בתקופה הזו, עשו זאת בהפסד ריאלי. למעשה שלוש הערים שבהם יש הכי הרבה משקיעים שמכרו דירות בהפסד מגיעות מהדרום - דימונה, ערד ובאר שבע.

הון עצמי מהלוואות וחסכונות

תובל רכש דירת שלושה חדרים ממוכרת שהייתה משקיעת נדל"ן בעצמה. לדבריו, לאחר חקר שוק וביקור בכמה דירות, הוא "התביית" על דירה זו שנמצאת במיקום טוב עבור קהל היעד - הסטודנטים - ומחירה התאים לו. המוכרת דרשה תחילה 730 אלף שקל, אך לאחר משא ומתן הוסכם על 710 אלף שקל, סכום שנמוך לטענתו בכמה עשרות אלפי שקלים ממחיר השוק. עם זאת, הוא מודה שבבואו להשכיר את הנכס, הוא התקשה לקבל את המחיר שרצה - 2,600־2,700 שקל לחודש, וסגר על 2,500 שקל, מה שאולי מלמד על הכוח הלא מבוטל שיש באזור לסטודנטים, שנגזר ככל הנראה מהיצע גדול.

את ההון העצמי שהיה צריך להביא מהבית - 25% ממחיר הנכס - בגובה 178 אלף שקל לא היה לו, ולכן נטל הלוואה לכל מטרה בגובה 130 אלף שקל, ואת היתר השלים מחסכונות ומהפיקדון הצבאי. את שאר הסכום לקח כמשכנתה מהבנק. ההלוואות נלקחו באפריל, רגע אחרי העלאת הריבית הראשונה של 2022 ועם צפי להעלאות נוספות.

תובל: "הייתי מוכן לקחת את הסיכון. כשאתה בונה תוכנית, חלק מהעניין הוא לשקול מה לעשות אם מחר מעלים את הריבית ב־4% - האם אתה הולך על זה או לא. אם התשובה היא 'כן' אתה ממשיך בהשקעה, ואם התשובה היא 'לא', כנראה שאתה צריך לחשוב על זה מחדש, כי תמיד צריך להתכונן לאפשרות הגרועה ביותר".

עליות הריבית התממשו, מה שמעלה את ההחזר החודשי של תובל עבור ההלוואות, אולם הוא מסביר כי הביא בחשבון החזר חודשי שלילי. הוא מכניס כיום כ־2,500 שקל מהשכרת הדירה ומוציא כ־4,000 שקל עבור החזר ההלוואות. "אני עובד, ולמרות שנושא הריביות וההחזרים משנה קצת את התמונה אני לא מתחרט. אני אפילו שמח שזה קרה כי אם הייתי מתחיל את התהליך חודש־חודשיים אחרי, יכול להיות שהייתי אומר שזו לא תקופה טובה להשקיע, והייתי מחכה עוד שנה־שנתיים עד שאולי השוק טיפה יצטנן ואז לא בטוח שהייתי נכנס לזה", הוא אומר.