השנה החולפת הייתה דרמטית במיוחד בזירה המשפטית בתחום מיסוי מקרקעין. פעם אחר פעם קבעו בתי המשפט - העליון והמחוזיים - הלכות בעלות משמעות על הציבור שמחזיק בנדל"ן בישראל בקשר להיקף המס שהם נדרשים לשלם למדינה. גלובס מסכם את השנה עם עשרת פסקי הדין הגדולים.
● אילו הוצאות כדאי לדחות: 8 טיפים לקראת סוף שנת המס
● ביטול נבחרת הדירקטורים, ויתור על החזר מענקי קורונה: 3 סעיפים בהסכמים הקואליציוניים שישפיעו על הכלכלה
המחסן שהפך לדירה
העובדות: שינל ומריה שטיין היו בעלים של נכס בשטח של כ־55 מ"ר, בקומת הקרקע בבניין בתל אביב. על־פי היתר הבנייה ייעודו של הנכס היה "מחסן", אך הוא כלל שני חדרים, מטבח וחדר אמבטיה ושימש בפועל למגורים במשך עשרות שנים. בני הזוג מכרו את הנכס ודיווחו למנהל מיסוי מקרקעין על פטור ממס שבח כ"דירת מגורים מזכה" (דירה יחידה), אך מנהל מיסוי מקרקעין סירב להכיר בנכס כ"דירה" בשל השימוש החורג מייעוד הנכס.
מה נקבע? בערר שהגישו בני הזוג נקבע כי הם יהיו פטורים ממס שבח כדירת מגורים, חרף ייעודו של הנכס, אך בערעור שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין לבית המשפט העליון נקבע כי נכס שבעת מכירתו משמש בפועל למגורים, אולם על־פי ייעודו השימוש בו למגורים אינו כדין - אינו נחשב "דירת מגורים" המזכה בפטור ממס, למעט במקרים חריגים. נקבע כי הפרת החוק (השימוש החורג מייעוד הנכס) שוללת את הפטור ממס, אך המקרה של בני הזוג שטיין הוכר כאחד החריגים.
מעטפת או דירה?
העובדות: בפברואר 2014 מכר שלמה נחמה, שכיהן בעבר כיו"ר בנק הפועלים, פנטהאוז יוקרתי במגדל רוטשילד 1 בתל אביב, תמורת 45 מיליון שקל. רגע לפני המכירה ערך נחמה שיפוץ בנכס על־מנת להפוך את הנכס מדירת "מעטפת" ריקה לדירת מגורים. זאת, כאשר היה ידוע לנחמה כי רוכש הדירה אינו מעוניין בהשלמה זו. רשות המסים טענה כי השיפוץ נעשה למראית עין בלבד ותכליתו הייתה לשמש תפאורה לסרטון וידאו שנעשה בדירה לצורך קבלת הפטור ממס. הרשות הדגישה את הפער בין דירת היוקרה לשיפוץ הזול. בנסיבות עלתה השאלה האם זכאי המוכר לקבל את הפטור ממס שבח המגיע למי שמכר "דירת מגורים מזכה" שבנייתה הושלמה.
מה נקבע? בית המשפט העליון קבע כי אין מלאכותיות בפעולותיו של שלמה נחמה בעת שיפוץ הדירה וכי במקור הדירה נועדה למגורים. נקבע כי במידה שהשיפוץ מאפשר להתגורר בדירה בתנאים נאותים, אין משמעות לרמת גימורו ול"יוקרתו" של השיפוץ, או לפער בינו לבין רמת "יוקרתה" של הדירה.
העברת נכס לנאמנות
העובדות: בני זוג קנדיים, בני הזוג גליס, יצרו נאמנות בישראל עבור נכדתם, שהיא תושבת ישראל, והעבירו לנאמנות ארבעה נכסי מקרקעין - שתי דירות בתל אביב; נכס באשדוד ונכס בבית שמש - אשר הוחזקו באמצעות חברה להחזקת נכסי נאמנות. המחלוקת בין רשות המסים לנאמנות פרצה בעקבות דיווח שהוגש לפקיד השומה בנוגע להעברת הזכויות בשתי הדירות בתל אביב. בעוד בני הזוג גליס טענו כי מדובר בנאמנות ויש לפטור את העברת הזכויות בנכסים ממס שבח, פקיד השומה קבע כי יש לחייב במס שבח ובמס רכישה את העברת המקרקעין לנאמן, מהנימוק שחוק מיסוי מקרקעין לא חל על פרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה.
מה נקבע? בית המשפט המחוזי בשבתו כוועדת ערר קבע בפסיקה תקדימית כי לא מדובר באירוע מס, אך הפסיקה התהפכה בעליון, שקבע כי הקניית זכות במקרקעין לנאמן חייבת במס שבח ובמס רכישה. נקבע כי כבר בעת הקנייה תמוסה ההעברה לנאמנות במס רכישה ובמס שבח.
מיסוי הוצאות פיתוח
העובדות: רשויות המס החלו להטיל מס רכישה בגין היטלי פיתוח המוטלים על קרקע במקרים בהם דובר ברכישת קרקע בלתי מפותחת מרוכש אשר התחייב קודם לשאת בעלויות פיתוח, ומעביר התחייבות זו לרוכש אחר. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ומינהל מיסוי מקרקעין חדרה הגישו לבית המשפט העליון ערעורים על החלטות ועדת הערר למיסוי מקרקעין במחוזי בתיקים של חברות הנדל"ן אמרלד בניין ופיתוח בע"מ, שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, אלקטרה השקעות (1989) בע"מ ויורו ישראל (י.ש) בע"מ - בגין פרויקטים שונים של החברות שעוררו את אותה מחלוקת סביב השאלה האם יש לכלול את הוצאות הפיתוח כחלק מערך הקרקע לצורכי מס.
מה נקבע? ועדות הערר קבעו בכל התיקים כי התשובה לכך שלילית, וכי החברות אינן חייבות במס רכישה על התשלומים ששילמו לכיסוי הוצאות פיתוח שטרם בוצעו במועד חתימת הסכם המכר. העליון דחה את ערעורי הרשות על קביעות אלה וקבע כי אין להטיל חבות במס רכישה על הוצאות פיתוח שלא בוצעו בפועל. נקבע כי כל עוד עבודות הפיתוח לא בוצעו בפועל בעת המכירה, הרי שהוצאות הפיתוח לא ייחשבו כחלק מ"שווי המכירה".
זמן תיקון שומה
העובדות: פסק הדין עסק בנכה, אשר חוגי, אשר רכש דירת מגורים, ובמסגרת השומה העצמית לא ביקש את הטבת המס שהוא זכאי לה. בחלוף כשבע שנים פנה לרשות המסים בבקשה לתיקון שומה מכוח סעיף 85 לפקודת מס הכנסה, באופן שהמנהל ישתמש בסמכותו לפי סעיף 107, יאריך את התקופה לתיקון השומה מעבר לארבע שנים ויאפשר את ניצול ההקלה במס רכישה. המנהל דחה בקשה זו על הסף מהנימוק שמועד ההתיישנות, ארבע שנים, הוא מהותי ולא ניתן להאריכו במסגרת סעיף 107.
מה נקבע? בעוד שוועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי קבעה ברוב דעות כי טעות בתום־לב היא סיבה מספקת להארכת המועד לתיקון השומה, אימץ העליון את דעת המיעוט בהכרעת המחוזי, וקבע כי לא ניתן להסתפק בנימוק זה להאריך את המועד לתיקון שומה. עם זאת, העליון הקל על חוגי לאור נסיבותיו האישיות.
מיסוי דירות יוקרה
העובדות: כפיר גבע וערן גולן היו הבעלים במשותף של דירת מגורים ברחוב ריינס 15 בתל אביב. השניים מכרו את מלוא זכויותיהם בדירה (50% כל אחד) בתמורה לסך של 10 מיליון שקל (5 מיליון שקל כל אחד). גבע וגולן ביקשו כי בגין מכירת זכויותיהם בדירה יחול עליהם פטור ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 49ב(2) לחוק, כאשר בגין חלק התמורה המיוחס לכל מוכר (מחצית מהתמורה) התבקש פטור על מלוא גובה "סכום התקרה". כלומר, עד לסך של 4,522,000 שקל (סכום מתואם לפי שיעור עליית המדד). מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשתם לפטור המלא והעניק לכל אחד מהם פטור ממס שבח רק עד לסכום המהווה 50% מסכום התקרה, כלומר, עד לסך של 2,261,000 שקל.
מה נקבע? ועדת הערר קבעה כי "סכום התקרה" שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין נקבע ביחס למוכר ולא ביחס לדירה, כך שכל אחד מבעלי הדירה זכאי למלוא גובה תקרת הפטור, גם כאשר מדובר במכירת דירת יוקרה.
שווי של הקרקע
העובדות: אל ועדת הערר למיסוי מקרקעין מגיעות מעת לעת מחלוקות סביב הפער בין מחיר מכירת הקרקע כפי שדיווחו המוכרים לבין מחיר השוק. במקרה אחד שנדון השנה, רשות המסים לא האמינה למוכר מקרקעין, מוחמד מנסור, כי מכר כ־1,000 מ"ר מחוץ לטירה במחיר של 120 אלף שקל בלבד, והעמידה את שווי המכירה על 1.2 מיליון שקל, בהתאם למחיר השוק. במקרה אחר רשות המסים לא האמינה כי משה קריימן מכר נכס מקרקעין בשטח של 7,131 מטר במושב בלפוריה בתמורה ל־700 אלף שקל בלבד, רבע מחיר משווי השוק, במיוחד לאחר שקריימן עצמו שילם מעל 800 אלף שקל כאשר רכש את אותו נכס ב־1996. הרשות העמידה את שווי הנכס על 3 מיליון שקל.
מה נקבע? במקרה של מוחמד מנסור קבעו חברי ועדת הערר כי ההצהרה בנוגע לתמורה הנמוכה אינה אמיתית, בין היתר על רקע חישוב דמי השכירות בהיקף מעל 120 אלף שקל לחודש שקיבל מהשכרת נכסים בלתי חוקיים שנבנו על הקרקע. חברי הוועדה העמידו את שווי המכירה על כמיליון שקל.
במקרה של קריימן נקבע כי מתקיימת החזקה לפיה התמורה ההסכמית לא נקבעה בתום־לב, ועל כתפי קריימן מוטל הנטל לסתור את החזקה הזאת - אך הוא לא עמד בנטל.
מיסוי עסקת "תמורות"
העובדות: אזורים בניין (1965) בע"מ הייתה הבעלים של מקרקעין בשכונת כפר שלם בתל אביב, שעליהם מצויים משך עשרות שנים כ־138 פולשים. אזורים מכרה את זכויותיה במקרקעין בעסקת תמורות - הרוכשות התחייבו להקים על השטח פרויקט מעורב של מגורים ומסחר ולהעביר לה 30% מתקבולי מכירות יחידות המגורים ו־38% מתקבולי מכירות יחידות המסחר. עוד נקבע בהסכם כי מחצית מעלוּת הפינויים של הפולשים תופחת מן התמורות וכן חלק מתשלום היטל ההשבחה. המחלוקת עם רשות המסים סבבה סביב שווי העִסקה לצורכי מס שבח ומס רכישה - האם יש להעריך את שווי העִסקה בהתאם לשווי השוק של הקרקע במועד העִסקה או לפי שווי התמורות.
מה נקבע: ועדת הערר קבעה כי לפי הגדרת שווי בחוק מיסוי מקרקעין, הכלל הוא קביעת השווי בהתאם לשווי השוק, אך אם התמורה נקבעה בתום־לב בין צדדים שאינם קשורים, יש לקבוע את השווי לפי התמורה. עם זאת, נקבע כי במקרה של אזורים יש לסטות מן הכלל שכן הצדדים כשלו להוכיח מהן התמורות הצפויות, ולכן יש לקבוע את השווי לפי שווי השוק ביום העסקה.
עוד נקבע כי יש להפחית מהשווי את עלויות הפיתוח הצפויות, עלות פינוי הדיירים המוגנים כולל עלות בניית הדירות עבורם, וכן הפחתה בגין הדחייה להכנת ולאישור תוכנית מפורטת. מנגד, אין להפחית את היטל ההשבחה העתידי, שכן הוא לא נכלל בשווי שנקבע.
עסקאות ביו"ש
העובדות: חברת שתבן השקעות ובנייה (שערי תקווה) רכשה מקרקעין באדמות שבאזור יהודה ושומרון. רשות המסים הוציאה לחברה שומות מס שבח בעקבות 36 עסקאות שבהן התקשרה עם צדדים שלישיים למכירת מגרשים, וכן הוצא קנס בשל אי־הדיווח לרשות על העסקאות. החברה טענה כי עסקאות רכישת ומכירת המקרקעין שביצעה חסרות תוקף כל עוד לא התקבל אישור הוועדה לרישום ראשון, ומשכך אין חובת דיווח בגינן.
נקבע: ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין דחתה את טענת החברה וקבעה כי אירוע המס מתגבש עם כריתתו של ההסכם למכירת זכות במקרקעין והיעדר אישור מהוועדה לרישום ראשון אינו שולל את תוקפה האובליגטורי של עסקת הרכישה. לפיכך, נקבע, הייתה מוטלת על החברה החובה לדווח על עסקאותיה במועד כריתתן.
תיקון טעות בשומה
העובדות: דן מזרחי רכש ב־2007 שתי חנויות זהות, ושילם תמורת כל אחת סכום זהה. ב־2010 הוא מכר חנות אחת בתמורה לסכום כפול מהשווי שבו רכש אותה. בדיווח למיסוי מקרקעין הצהיר מזרחי על שווי הרכישה בסכום ששילם על שתי החנויות יחד, ולכן ממילא לא היה רווח חייב במס. ב־2018 מכר מזרחי את החנות השנייה, אולם הפעם, במסגרת הדיווח הצהיר רק על מחצית שווי הרכישה, דהיינו - שווי הרכישה של אותה חנות בלבד ולא של שתי החנויות. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי מזרחי כבר ניצל את שווי הרכישה של חנות זו במסגרת מכירת החנות הראשונה ולא ניתן לנצלו פעמיים. מזרחי טען כי מנהל מיסוי מקרקעין אינו יכול לתקן את הטעות בשומה המקורית לאחר תקופת ההתיישנות.
מה נקבע? ועדת הערר קיבלה את עמדת רשות המסים וקבעה כי עקרונות מס אמת ורציפות המס גוברים על עקרונות סופיות השומה וההסתמכות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
