מה נכון לעשות וממה צריך להימנע כשמעבירים נדל"ן לקרובי משפחה

מס הרכישה הגבוה בישראל יצר שפע תכנוני מס, והסוג הנפוץ ביותר הוא העברת דירה במתנה לילד/לאח או רישום דירה על שם הילדים מלכתחילה. פעולה זו מזכה בהטבה של תשלום שליש ממס הרכישה הרגיל ופטורה ממס שבח. העברת הדירה גם מותירה את נותן המתנה ללא דירות, כך שהוא יכול לרכוש דירה אחרת בתשלום מס רכישה על דירה יחידה.

● ממגדלי היוקרה של מנהטן לקרקעות הכנסייה: הכירו את היזם שמאחורי עסקת הענק שמסעירה את ירושלים 
● לידיעת משכירי הדירות: תקרת הפטור עולה בכמעט 300 שקל 

אבל לא תמיד תכנון המס הזה מסתדר, כפי שגילו לאחרונה הוריה של הדר מוכתר, יו"ר צעירים בוערים, ששילמו לרשות המסים 66 אלף שקל מס עבור הדירה שנרשמה על שם בתם בחיפה. זאת, לאחר שמוכתר אמרה במהלך קמפיין הבחירות כי דירה בחיפה הרשומה על שמה אינה שייכת לה, אלא לאביה.

גם בני הזוג יעקבוביץ', בעלי דירה בבאר שבע, העבירו לאביה של בת הזוג את הזכויות בדירה כאשר רצו לקנות דירה בתל אביב וביקשו את מדרגת המס של דירה יחידה. בני הזוג דיווחו על העברה כזו כהעברה לקרוב ללא תמורה. רשות המסים לא קיבלה את הדיווח וועדת הערר קבעה כי הגדרת "קרוב" אינה כוללת הורים של בן זוג. לעומת זאת, מהכיוון ההפוך, נקבע כי "חתן" כן נחשב כ"קרוב" לחמיו. בעקבות ההכרעה, בני הזוג נאלצו לשלם תוספת מס של כ־10,000 שקל לרשות.

כך גם היה במקרה של בני הזוג שמרת שניסו לחמוק מנטל מס הרכישה הכבד. השניים היו בעלים של בית בכורזים כשקנו בית חדש בטבעון. במשך זמן מה הם ניסו למכור את הבית בכורזים - ללא הצלחה. ביום האחרון שבו עוד ניתן היה למכור את הדירה וליהנות ממס רכישה מופחת, חתמו בני הזוג על הסכם להעברת הבית בכורזים לאימה של האישה - במתנה. האם, שנפטרה חודש מאוחר יותר הורישה להם את הבית אותו קיבלה במתנה. ועדת הערר קבעה כי מדובר בעסקה מלאכותית ומטרתה לחמוק ממס הרכישה הגבוה. אם כן, עולה השאלה - מתי כן ניתן להעביר דירה במתנה ומתי לא?

מיהו "קרוב" שניתן להעביר אליו דירות וקרקעות וליהנות מהטבות מס שבח?

הבסיס להענקת מתנה בפטור ממס לקרוב משפחה עוברת דרך השאלה מיהו קרוב משפחה. החוק קבע כי לעניין מס שבח קרוב הוא בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן־זוג ובני־זוגם של כל אחד מאלה. אח או אחות נחשבים לקרובים רק לגבי נכסים שקיבלו במתנה או בירושה. לעניין מס רכישה נקבע כי קרוב הוא בן זוג, הורה, צאצא, בן־זוגו של צאצא, אח ואחות.

מעת לעת מעלה רשות המסים תוכניות לשינוי הגדרת "התא המשפחתי" אבל הבחירות התכופות חסמו עד כה כל ניסיון לקדם אותן. חשוב להדגיש שההגדרה הטכנית של התא המשפחתי לא מספיקה, כיוון שאחת הדרישות לקבלת הטבות המס הן שהענקת המתנה צריכה להיות אמיתית ולא תכנון מס מלאכותי בלבד.

מהי עמדת מנהל מיסוי מקרקעין בהעברות מהורים לילדיהם?

לרוב העברה בין הורים לילדים תיתפס כתכנון מס לגיטימי למעט במקרים שבהם הנסיבות בוטות ומלמדות על מלאכותיות מובנית. כך למשל העברת הדירה לילדים בסמוך למועד שבו פג מועד מכירת הדירה כדירה יחידה המזכה בפטור ממס.

לדברי עו"ד ורו"ח שי עינת העוסק במיסוי מקרקעין, כאשר מדובר בהעברות אמיתיות מנהל מיסוי מקרקעין אינו צפוי לבטל את הפטור. "ישנם מקרים רבים בהם ילדים מעבירים דירה ללא תמורה להורים וזאת לקראת נישואיהם, או כאשר קשר עם בן או בת זוג הופך רציני והילד חושש שבן הזוג יעלה בעתיד טענות לשיתוף בנכס".

עינת מוסיף כי לא פעם ילדים אשר רוצים להשתתף בהגרלות של מחיר למשתכן מעבירים להורים את דירות המגורים שלהם מבעוד מועד על מנת לא לשלול עבורם הטבות שהמדינה נותנת. "אלו הן העברות אמתיות שקיים הסבר כלכלי־משפטי סביבן ולכן אין חשש ממשי שמנהל מס שבח יצא נגדן".

איזה סכנות עשויות להיות בהעברת דירות במתנה מהורים לילדים?

עו"ד עינת מציין כי לא פעם הוא נתקל בילדים אשר מבקשים להעביר את דירת המגורים להוריהם משיקולי מס בלבד. "למשל, אם רכשו דירה נוספת והם מבקשים ליהנות מחישוב מס רכישה כדירה יחידה, או כאשר רוצים למכור דירה ורוצים ליהנות מפטור ממס שבח במכירת הדירה.

"החוק מחייב אותם כיום 'להיפטר', מהדירה קיימת תוך 24 חודשים. אלה לצערי הרב מסתכלים אך ורק על שיקולי המס ולא על הסכנות שעורבות להן במישור המשפחתי. מה יקרה אם לפתע יחל סכסוך עם ההורים? מה יקרה אם ההורים יהפכו להיות חסרי כשרות משפטית? מה יקרה אם ההורים ינסחו צוואה השוללת את 'דירת המתנה' מהמעביר? החיים דינמיים ומרגע שהדירה עברה קניינית על שם ההורים המעביר חשוף. לכן, אני ממליץ ללקוחות לא להעביר דירה במתנה רק משיקולי מס".

כשההורים קונים דירה על שם הילדים זה תמיד בסדר מבחינת המס?

לדברי רו"ח דורית גבאי, לשעבר סגנית מנהל אזור חיפה והצפון במיסוי מקרקעין, בעלת משרד ליעוץ במיסוי מקרקעין, "זה לגיטימי שהורים רוכשים דירה עבור הילדים במתנה וגם כספים שהתקבלו מהורים לרכישת דירת מגורים הופכים את הדירה ל'דירת מתנה'. מצב כזה מכניס את הדירה ל'תקופת צינון' וכדי למכור אותה בפטור ממס שבח יש להמתין שלוש שנים אם הילד.ה גרו בדירה, או ארבע שנים אם לא התגוררו בדירה".

גבאי מוסיפה כי "במקרה שהדירה מושכרת מאוד חשוב שכל דמי השכירות ייכנסו לחשבון של הילד, וכמובן שהחוזה והקשר עם השוכרים יהיה דרך הילד, חשבוניות לתיקון ושיפורים. צריך להתנהג ולהוכיח בעלות בפועל ולא למראית עין דרך רשום הזכויות על שם הילד".

אם נחזור למקרה הדר מוכתר ולדירה שהוריה רשמו על שמה, לכאורה היה מדובר בתכנון מס לגיטימי. אז מדוע הם נאלצו לשלם מס? כי לאחר שמוכתר אמרה שהדירה לא שלה, התברר כי רישום הדירה על שם מוכתר זיכה את הוריה - הבעלים האמיתיים אך לא הרשומים - בפטור ממס בגין רכישת דירה יחידה, כיוון שעל שמה של הדר מוכתר לא רשומה דירה נוספת.

מהי "תקופת צינון" לאחר קבלת דירה במתנה והאם אפשר לעקוף אותה ולמכור את הדירה קודם?

סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי מוכר דירה שהתקבלה במתנה אינו זכאי בפטור ממס שבח אם לא חלפו שלוש־ארבע שנים מיום היותו בעליה, אף אם היא דירתו היחידה (שלוש שנים אם מקבל המתנה התגורר בדירה וארבע אם לא התגורר). לדברי עו"ד אייל עזורי, לשעבר מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ונתניה וכיום בעליו של משרד עו"ד ויועץ לדלויט, ניתן "לעקוף" את תקופת הצינון. "בשנת 2009 הוציאה רשות המסים הוראת ביצוע המפרשת את הוראת החוק סעיף 49ו' המהווה הוראה אנטי תכנונית, בהתאם למהותה הכלכלית וקבעה כי כאשר נותן המתנה עשה שימוש בפטור ממס שבח אין מקום להחיל את תקופת הצינון הקבועה בסעיף ויש לאפשר מכירת הדירה בפטור ממס שבח".

האם מותרת העברת נכסי נדל"ן בין אחים במתנה?

רו"ח שי עינת מסביר כי מתנות בין אחים בכל הנוגע לנכסי נדל"ן אפשריות אבל רק אם מקור הנכס הוא מתנה או ירושה מההורים. "למשל, אחות שקיבלה מהוריה דירה במתנה יכולה להעניק אותה במתנה לאחיה".

"מדובר בתיקון חקיקה משנת 2013, שלפניו העברות ללא תמורה בין אחים היו מותרות ללא הגבלה. החשש של רשות המסים היה שאחים יעבירו נכסים ביניהם ללא תמורה לצרכי חסכון מס ואת התמורה יעבירו 'מתחת לשולחן'".