הלקוח רכש רק חלק מהמקרקעין. האם עליו לשלם את מלוא דמי התיווך?

הכותב הוא מחבר הספר "דיני תיווך במקרקעין"

מתווכת העובדת עם זכיין רימקס התקשרה עם בעל נכס בהרצליה בהסכם בלעדיות. לאחר שפרסמה את הנכס, פנתה אליה אחת מרוכשות הנכס (הנכס נמכר לכמה אנשים) לאחר שחתמה על הזמנת שירותי תיווך, וטענה בין השאר כי המתווכת לא פעלה כלפיה בנאמנות. 

● עסקת הנדל"ן של השנה: וילה בשכונה היקרה ביותר בהרצליה במעל 170 מיליון שקל | בלעדי
● המשקיע שבגיל 6 מכר סוכריות בכיתה והיום סוחר בנדל"ן מסביב לעולם

כמו כן טענה הרוכשת כי מכיוון שרכשה לבסוף רק חלק מהנכס, היא צריכה לשלם אך ורק עבור החלק שרכשה. המתווכת לא קיבלה את טענות הרוכשת ופנתה לבית המשפט.

בית המשפט נדרש לפיכך להתייחס לשני עניינים: 

1. האם ציון סכומים שונים בשתי ההזמנות מעיד על חוסר נאמנות/חוסר הגינות מצד המתווך?

בהסכם בין המתווכת למוכרים צוין המחיר עבור הנכס: 7 מיליון שקל, ואילו בהזמנה שעליה חתמה הנתבעת, רוכשת הנכס, נרשם כי המחיר הוא 7.35 מיליון שקל. האם עובדה זו מלמדת כי המתווכת פעלה בניגוד עניינים והפרה את חובת הנאמנות?

כמה התכוונה לשלם הרוכשת על הנכס

התברר כי הנתבעת הציעה לשלם למוכרים 7 מיליון שקל עוד טרם חתמה על הזמנת שירותי התיווך, מבלי שידעה באותו שלב על הסכום שדרשו המוכרים. מכאן שלסכום שנרשם בהזמנת שירותי תיווך עליו חתמה הנתבעת: 7.35 מיליון שקל, לא הייתה השפעה על ההצעה שהועברה למוכרים.

בא-כוח המוכרים שלח טיוטת הסכם ראשונה ובה הסכום 7.35 מיליון שקל. כלומר, לא היה מקובל על המוכרים סכום ההצעה על סך 7 מיליון שקל.

מנקודה זו עבר המשא-ומתן באשר לתמורה לצדדים ולבאי-כוחם. התברר כי המוכרים קיבלו הצעות נוספות ולכן העלו את דרישתם ל-7.15 מיליון שקל. עוד התברר כי התובעת, המתווכת, עשתה מאמץ להביא את הצדדים להסכמה על סכום של 7.3 מיליון שקל, בעוד שהמוכרים העלו את הדרישה במהלך המשא-ומתן ל-7.5 מיליון שקל.

בעניין זה נקבע כי המתווכת פעלה במסירות ובהגינות כלפי רוכשת הנכס, על אף שככל שהמחיר היה גבוה יותר, היא יכלה לקבל דמי תיווך גבוהים יותר.

בית המשפט הוסיף כי מטבע הדברים, במקרים רבים מתווך מייצג את שני הצדדים, ולכן הוא אינו חייב להודיע ללקוחו כי הוא פועל גם מטעם הצד השני. כיוון שעמלת התיווך משני הצדדים הייתה בגדר הסביר והמקובל, נדחתה הטענה לניגוד עניינים מצד המתווכת.

כמה תשלם הרוכשת על חלקה בעסקה

2. דמי תיווך רק עבור החלק שנרכש בפועל או על מלוא התמורה?

בית המשפט הגיע למסקנה כי ברגע שרוכשת הנכס חתמה על הזמנת שירותי תיווך שבה צוין כי היא מתחייבת לשלם את דמי התיווך, אין רוכשת הנכס יכולה להשתחרר מחובתה לשלם את מלוא דמי התיווך.

העובדה שהיא רכשה בפועל רק חמישית מהזכויות בנכס, ואילו הרוכשת הנוספת רכשה שלוש חמישיות מהנכס, ואחר רכש חמישית, אינה מביאה למסקנה כי יש לחייבה רק לפי חלקה הסופי בהסכם הרכישה. הרוכשת לא הביאה כל ראיה לכך שסוכם כי היא תשלם רק חמישית מהתמורה.

ת"א (הרצ') 4065-03-21 סטאר לנד השקעות ויזמות בע"מ נ' לילך מויאל-אלחרר