העקומה שמפחידה את היזמים: משך הזמן למכירת דירה הוכפל בתוך שנה וחצי

נא להכיר את העקומה שמפחידה את יזמי הנדל"ן בימים אלו - היחס בין מספר הדירות שנותרו למכירה בחודש מסוים לבין מספר הדירות שנמכרו באותו החודש. העקומה ממחישה מאוד את עוצמת המשבר שאליו נקלע שוק הנדל"ן בתקופה הנוכחית, שכן היא מתחילה להזכיר תקופות מיתון בשוק.

● בנק ישראל: הפער בין מחירי הדירות למחירי השכירות המשיך לגדול גם במחצית השנייה של 2022
● המדינות שסוגרות את שוק הנדל"ן לזרים: "בתים לאנשים, לא למשקיעים"

U היא צורתה של העקומה בימים הללו. מדובר בגרף של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שמתאר את חודשי ההיצע של הדירות החדשות, כלומר כמה חודשים הן עומדות למכירה, עד שהן נמכרות.

המספר הזה הוא תוצר של היחס שבין סך כל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש לבין סך כל הדירות שנמכרו במהלך אותו החודש. ככל שסך הדירות שנותרו למכירה גדול ומספר הדירות שנמכרו קטן - הדבר מעיד על כך שיזמים מתקשים למכור את הדירות שיש להם במלאי, ולהיפך - ככל שהמלאי קטן ומספר הדירות שנמכרו בחודש מסוים גדל - סימן שהיזמים מצליחים "להעיף" את הדירות שברשותם במהירות.

ב־2021 הגענו לקצב שיא

ב־2020 נמכרו כ־41 אלף דירות חדשות, מספר דומה לזה של 2019, על אף סגרי הקורונה שחלו ב־2020. לאור זאת מובן כי על אף המספר הגבוה, קצב המכירות ב־2020 היה מהיר משמעותית מזה של 2019, במיוחד בסוף 2020, כשהחל גל העליות, הן מבחינת מספר עסקאות והן מבחינת מחירים.

בעקבות זאת, זמן המדף של דירה חדשה ירד מ־19.6 חודשים בממוצע בתחילת 2019, ל־10.9 חודשים בסוף 2020. ב־2021 קצב המכירות של דירות חדשות נסק אל על והגיע ל־58 אלף דירות, שיא כל הזמנים. כתוצאה מזה זמן המדף של דירה חדשה בשוק ירד לתשעה חודשים בלבד. ואולם החל מסוף 2021, חודשים אחדים לפני שהחלה סדרת העלאות הריבית - כמות המכירות החודשית של דירות חדשות החלה לצנוח במהירות, ו־2022 אמורה להסתכם עם מכירת דירות חדשות בהיקף של כ־39.5 אלף, ירידה של למעלה מ־30% לעומת שנת השיא 2021.

התוצאה - בתוך כשנה וחצי זינק זמן המדף של הדירות בצורה תלולה לכמות חודשים כפולה מזו שהייתה כשהשוק היה בשיא הלהט שלו. כיום מספר חודשי המדף של דירה מגיע ל־19, מספר שחוזר ל־2019.

מה שיוצר את צורת ה־U של הגרף, היא העלייה התלולה במספר חודשי ההיצע, שבתוך זמן כל כך קצר שינו את השוק הזה באופן דרמטי, והכניסו את יזמי הנדל"ן לדילמה: מה לעשות כדי להמשיך למכור דירות עם מינימום הורדות מחיר. במדד מחירי הדירות האחרון של הלמ"ס, כבר ניכרה ירידת בדירות החדשות בשיעור של 2.4% - שזו ירידה חודשית משמעותית.

נכנסו לעמדת המתנה

מה המשמעות של 19 חודשי מדף לדירה חדשה? אם נשווה היסטורית, נוכל לראות שמדובר במספר משמעותי. בשנות השפל 2005־2007 ובעת המחאה החברתית של 2011 מספר חודשי ההיצע לדירה הגיע לכ־14.5; ב־2014 כששר האוצר דאז יאיר לפיד קידם את חוק מע"מ 0 השוק נעצר, ונכנס להמתנה בת כחצי שנה, ואז חודשי ההיצע של דירות חדשות עלו ל־16; מיד לאחר מכן, כשהציבור הבין שהתוכנית הזו לא תוגשם, הוא התנפל על השוק ובתקופת השיא של אמצע 2015 ירדו חודשי ההיצע ל־9.2 בדומה למה שחווינו ב־2021.

לעומת זאת, ב־2009 ו־2010, שבהן מחירי הדירות עלו מאוד - כ־20% ב־2009 ו־14% ב־2010 - מספר חודשי המדף היה נמוך אף מזה שהיה ב־2021 והגיע לשבעה־שמונה חודשים. זאת, משום שהיצע הדירות היה נמוך בהרבה מזה של היום.

עקומת ה־U מבטאת את הצירוף המסוכן של עלייה במספר חודשי המדף בזמן קצר. היזמים לא נערכו לתרחיש כזה, וקשה להאמין שיכלו להיערך לשוק שחווה על עצמו עצירה בחריקת בלמים. מה שעומד לזכותם כרגע זה כל השומנים שצברו בשנים האחרונות, בצורה של רווחיות יפה שנבעה מכל השנים של עליות המחירים, ואולם לחלק מהם, הממונפים יתר על המידה, העובדה הזו עלולה שלא לעזור.