המכרז המרתק שייסגר, ומדד מחירי הדירות של הלמ"ס: מה צפוי השבוע בנדל"ן?

השבוע האחרון היווה איתות לא נעים למה שצפוי לנו באם יפקדו את ארצנו רעידות אדמה חזקות. פינוי מגדלי משרדים, שרובם נבנו על פי כל התקנים החדשים, אנשים שחשו את הרעידות מתורכיה בבתיהם בישראל, והכורח להרתיח מים בבית שאן בגלל הרעידות ההן, העלו שוב על הפרק את השאלה שהרשויות הכי שונאות: מה מידת המוכנות של מדינת ישראל לרעידות אדמה ועד כמה המבנים והתשתיות כאן עמידים?

התשובה ידועה לכולם. תמ"א 38 היוותה במשך שנים את תשובת המדינה לשאלה הזו, אבל מזמן ידוע שמדובר בתשובה לא מוצלחת מסיבות תכנוניות ואחרות. בין היתר, משום שהתוכנית הזו לוחצת בדיוק במקומות הבעייתיים ביותר של הרשויות המקומיות, שזקוקות להכנסות על תוספת דירות בשטחן, שכן הארנונה אינה מספיקה. יש גם ליקויי תכנון מובנים בתוכנית הזו, שמסתמכת על מנגנון השוק החופשי, שהוביל את היזמויות בתחום לאזור תל אביב בעיקר. קו השבר הסורי-אפריקאי נותר מיותם מבחינת חיזוק מבנים.

בממשלה מדברים על תהליכי התחדשות עירונית ופינוי-בינוי כפתרון לעניין, ומתגאים במספר המעולה והולך של מספר היתרי בנייה לפרויקטים כאלה. זו מגמה טובה, אבל השאלה, האם כל זה מספיק. שר הבינוי והשיכון -יצחק גולדקנופף ובכירי משרדו, הגיעו בשבוע שעבר לביקור באילת ונפגשו עם ראש העיר אלי לנקרי לדיון על חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושדרוג שכונות ותיקות. מתי זה יקרה? לא ברור. ואילת כידוע אינה העיר היחידה שאינה ממוגנת כהלכה.

"בכל העולם יש רעידות אדמה בעוצמה 6, ומאות הרוגים. יש מקומות שערוכים לזה, וכשמתרחשת בהם רעידת אדמה כזו - לא קורה שום דבר לאף אחד. בישראל, אם תתרחש רעידת אדמה כזו, הצפי הוא ל־7,000 הרוגים. זאת ההוכחה לכך, שבכל הקשור לטיפול בנושא הזה, אנחנו מדינת עולם שלישי", אמר לנו ד"ר אהוד סגל ממכון ירושלים למחקרי מדיניות ומבית הספר לבריאות הציבור באוניברסיטת חיפה. סגל פרסם מחקר עם שישה מעמיתיו בנושא מיגון מבנים מפני רעידות אדמה בישראל, בכתב עת מדעי, והוא מתריע על מחדלים ממשלתיים בטיפול בנושא.

● מחקר: 40 אלף דירות בישראל בסכנה גבוהה לקריסה בעת רעידת אדמה
● מה אפשר ללמוד מהשריפה שפרצה במגדל בראשית בתל אביב

השבוע הקרוב יעמוד בסימן של סיכומים ראשונים ל-2022, הן מבחינת השינויים בנפח העסקאות והן מבחינת מחירי הדירות.

משרד האוצר צפוי לפרסם בשבוע זה את סקירת חודש דצמבר שלו על ענף הנדל"ן למגורים, שיסכם למעשה את כל 2022. ההערכה שלנו היא, ש-2022 עומדת להסתיים בהיקף של 110 עסקאות, שגבוה בכ-10% ממוצע העסקאות הממוצע הרב שנתי. ואולם בחינה של המחצית השנייה של השנה (לא כולל חודש דצמבר שממצאיו יפורסמו בסקירה) מעלה, כי המספרים מזכירים את 2017-2018, שהיו שנים חלשות בתחום.

ההערכה שלנו: הסקירה תורה שבדצמבר המשיכה הירידה בכמות העסקאות.

יום שני (13.2)

1. מכרז מרתק במתחם האלף במערב ראשון לציון

מכרז לא גדול - אבל מרתק, עומד להתקיים במתחם האלף במערב ראשון לציון. מתחם זה מוכר בעיקר כמתחם גדול מאוד של שטחי תעסוקה, אבל הוא עתיד לכלול גם מגורים, ובהם גם דירות שיימכרו בשיטת "מחיר מטרה".

ביום שני ייסגרו 4 מכרזים ל-262 יחידות דיור בסך הכל, מהן 210 "מחיר מטרה" ו-52 דירות שיימכרו במחירי שוק. במסגרת התוכנית יוקמו במקום מגדלים של 12-19 קומות.

מחירי הדירות המוזלות יגיעו לכ-22 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ) ומחיר דירת 100 מ"ר, שתכלול גם מחסן ומרפסת יגיע לכ-2.35 מיליון שקל בממוצע. אולי מדובר בדירה מוזלת, אבל בשום פנים לא דירה בת השגה.

● ועדת הערר ביטלה היתר לפרויקט תמ"א 38 בבת ים: היה צורך להתחשב בהמלצות הדרג המקצועי
● לעבוד, לקנות ולבלות מתחת לבית: תור הזהב של המסחר השכונתי | ניתוח

יום שלישי (14.2)

2. כמה דירות חדשות רכש הציבור בדצמבר 2022, ובעצם בכל השנה שעברה?

כמה דירות חדשות רכש הציבור בדצמבר 2022, ובעצם בכל השנה שעברה? מה המגמה שנרשמה ב-2022 לעומת 2021? ביום זה תפרסם הלמ"ס את סקר הכמות המבוקשת של דירות לדצמבר 2022, ובין היתר גם תראה כמה דירות חדשות רכש הציבור בתקופה הזו.

מפעם לפעם אנו מדווחים על נפילה בכמות העסקאות, ועל ירידה משמעותית גם ברכישת דירות חדשות. על פי הלמ"ס, ב-11 החודשים הראשונים של 2022 נרשמה ירידה של כ-30% ברכישת דירות חדשות, לעומת התקופה המקבילה של 2021, ואולם לדעתנו ההשוואה הזו אינה נכונה ואינה משקפת את עוצמת השינויים שעוברים בימים אלה על השוק.

זאת, משום ששינוי המגמה של 2022 לא החל בינואר, אלא לאחר העלאות הריבית, שהחלו באפריל. לשוק לקח כמה חודשים להפנים את השינויים, ועיקרם באו לידי ביטוי במחצית השנייה של 2022. וכך, בחודשים יוני-נובמבר של אותה שנה חלה ירידה של כ-45% ברכישת דירות חדשות, לעומת החודשים יוני-נובמבר 2021.

ההערכה שלנו: הירידה תמשיך לגדול. העלאות הריבית נמשכו גם בסוף השנה שעברה, ונתונים המשכנתה הראו, שאנשים רכשו פחות דירות. לפיכך גם דצמבר 2022 צפוי להסתכם במספר נמוך של עסקאות.

● היו"רית החדשה של שמאי המקרקעין: "אולי עליות המחירים ייעצרו, אבל מהר מאוד השוק יתקן את עצמו"
● העקומה שמפחידה את היזמים: משך הזמן למכירת דירה הוכפל בתוך שנה וחצי

יום רביעי (15.2)

3. מדד מחירי הדירות

ולשאלת השאלות: האם מחירי הדירות משנים מגמה ומתחילים לרדת? הלמ"ס תפרסם ביום רביעי בערב את מדד מחירי הדירות שיענה על השאלה הזו. הפעם האחרונה שהמדד הזה רשם ירידה היה בחודשים מרץ-מאי 2020, שהיו חודשי הסגר הראשון של הקורונה, ושבמהלכם המשק היה בשיתוק חלקי, כך שזה לא אומר הרבה; במהלך 2019 נרשמו 2 ירידות קלות, ואילו 2018 היתה שנה של ירידות ממשיות, אם כי הן הסתכמו באחוזים ספורים.

ההערכה שלנו: הירידות מתקרבות והולכות. יתכן שכבר בפרסום הנוכחי של המדד נראה מינוס קל במחירי הדירות, ויתכן שזה יקרה באחד מהפרסומים הבאים. מה שבטוח זה שהשוק הולך למטה, והשאלה היא רק כמה למטה.

● בנק ישראל: הפער בין מחירי הדירות למחירי השכירות המשיך לגדול גם במחצית השנייה של 2022
● דירת חדר וחצי בקריית מוצקין הייתה חודש על המדף. כמה הצעות קיבלה ובכמה נמכרה?