משבר בשוק נדל"ן מגיע ב-3 שלבים: הראשון הוא ירידה משמעותית בביקושים ובכמות העסקאות; השלב השני מגיע לאחר מספר חודשים, והוא בא לידי ביטוי בריבוי מבצעים מצד היזמים ולאחר מכן גם בירידה אמיתית במחירי הדירות; ואילו השלב השלישי הוא ירידת מחירים כוללת, שבאה לידי ביטוי גם בשוק הדירות יד שנייה, שזה השוק הקשוח ביותר מבחינה זו. כרגע שוק הנדל"ן בישראל נמצא בשני השלבים הראשונים שלו, וזה עניין של זמן, ולא ארוך, עד שגם בעלי הדירות יפנימו את המצב החדש אליו נקלעו.
● היכונו לעלייה בריבית: המחירים בשיא של 14 שנה. כל הסיבות וההשלכות
● שופינג מוצלח: המשקיעים שהרוויחו יותר מ-200 מיליון שקל מרכישת קניון מקרטע | בדיקת גלובס
● היעד: הגדלת הפרויקטים של שכירות ארוכת-טווח. הבעיה: הריביות הגבוהות
כפי שכבר כתבנו בעבר, כל ניתוח של 2022 (שהמדד החותם שלה יפורסם רק בחודש הבא) אולי יימצא נכון מבחינה אקדמית, אבל עלול להטעות, שכן השוק עבר שבר גדול במהלך השנה, שחל פחות או יותר במחצית השנה, אז החל הפיחות הגדול במספר העסקאות; החל מחודש אוגוסט חלה התמתנות משמעותית בקצב עליות המחירים, ומאז נרשמה עלייה במדד הכולל בסך של 2.7% ובמדד מחירי הדירות החדשות של 0.4% בלבד.
ואולם הממצא המרשים ביותר לחודשים הללו הוא מדד מחירי הדירות החדשות, בניכוי דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". מדד זה ירד ב-4.3% בתוך חודשיים בלבד. מדובר בירידה של יותר מ-80 אלף שקל במחירי הדירות החדשות. כפי שפרסמנו שלשום, הלמ"ס מדווחת על כך, שיזמים מחזיקים כיום ביותר מ-53 אלף דירות לא מכורות. בהערכה מאוד שמרנית מדובר במלאי ששוויו 80 מיליארד שקל, שממומן בעיקר באמצעות ליווי בנקאי שהולך ומתייקר. מצד שני, המימון מתייקר גם לרוכשי הדירות, שמדירים רגליים מהשוק.
היזמים ניסו בתחילה את מבצעי המפרט הטכני, כלומר להוסיף עוד אביזרים לדירה, כגון מטבח משופר, מיזוג אוויר ושוברים לרכישת אביזרים לאמבטיות. ואולם מבצעים כאלה מתאימים לחלק מסוים בלבד מהאוכלוסייה. חלק משמעותי מהרוכשים בפוטנציה נדחו על-ידי הבנקים למשכנתאות, או שנרתעו מגובה ההלוואות ומההחזרים החודשיים, כך שארונות מטבח לא יכלו לתת להם מענה.
לכן, בשלב השני יזמים הבינו שאין ברירה, אלא להוריד מחירים - ובחדות. הנתונים הנוספים שפרסמו הכלכלנית הראשית באוצר והלמ"ס, לפיהם גם לאחר הורדות המחירים הללו הרוכשים טרם שבו לשוק, מסמנים שהירידות רחוקות מסיום. ואם הריבית תמשיך לעלות, כפי שצפוי - גם הירידות יהיו גדולות יותר.
והנה, על אף אווירת המשבר החד משמעית, מחירי העסקאות הממוצעים הוסיפו לעלות ברבעון האחרון של השנה, ומחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הזה הגיע ל-1.96 מיליון שקל, עלייה של 1.5% לעומת דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השלישי של השנה.
עלייה זו נרשמה משתי סיבות: ראשית, בעוד מחירי הדירות החדשות מקרטעים, מחירי הדירות יד שנייה הוסיפו לעלות. ומכיוון ששוק הדירות יד שנייה מהווה את רוב שוק הדירות בישראל - המדד הכולל של מחירי הדירות עדיין נמצא בפלוס.
שנית, פילוח המשכנתאות על-ידי בנק ישראל מעלה כי הציבור הראשון שנוטש את שוק הדירות בעקבות העלאות הריבית, הוא ציבור רוכשי הדירות הזולות יחסית. עניין זה תורם לעליית מחירי הדירות הממוצעות שנרכשו. וכשהמשבר יושלם - גם מחירי הדירות הממוצעים ירשמו ירידות.
בחינת המחוזות השונים של הלמ"ס מעלה כי מאז אוגוסט מחירי הדירות עלו ברמות של 2% במרכז ובצפון, 2.6% בתל אביב, 3% בדרום וכ-4% בירושלים ובחיפה. ההתמתנות בעליות במרכז ובתל אביב תרמה לא מעט למדדים הנמוכים בחודשים האחרונים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
