רק לפני שנה הצבענו על תופעה שבה על רקע זינוק דו ספרתי במחירי הדיור בישראל, לצד היעדר קרקעות זמינות לבנייה חדשה באיזורי הביקוש, זיהו יותר ויותר גורמים עתירי הון במשק את הפוטנציאל הטמון בתחום ההתחדשות העירונית.
● השוק הדובי סוגר 10 חודשים, האם זה הזמן להשקיע במניות? | ניתוח
● דירה בב"ש או קרן השתלמות ל-20 שנה: איזו השקעה יותר משתלמת? | כסף בקיר
● "כל האקשן נמצא במניות": כלכלני הטוויטר מגלים את כל הסודות, כמעט
באותה תקופה פרסמו חברות הנדל"ן הבורסאיות שלל דיווחים בנוגע להתקדמות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בהיקף מצרפי של אלפי דירות מתוכננות לבנייה, שאמורות להניב הכנסות פוטנציאליות של מיליארדי שקלים. זאת, אף שמרבית המיזמים נמצאים בשלב בוסרי, ומכשולים רבים עומדים בפני הקמתם, אם בכלל ייצאו לפועל. הסיכון הטמון באותם פרויקטים לא מנע מהגופים המוסדיים, מנהלי הפנסיות של הציבור בישראל, להזרים סכומי עתק לתחום, מתוך תקווה להגדלת התשואה - הן עבור העמיתים המנוהלים והן עבור עצמם. מבדיקת גלובס אשתקד עלה כי בתוך שנה השקיעו הגופים המוסדיים בחברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית יותר ממיליארד שקל, בשילוב של הון והלוואות.
אלא שמאז השתנתה המציאות. עליית הריבית החדה והמתמשכת הזניקה בחודשים האחרונים את עלויות המימון של יזמי הבנייה מחד גיסא ושל נוטלי המשכנתאות מאידך גיסא, והביאה להאטה משמעותית בענף הנדל"ן המקומי. כעת נראה שהיא מובילה לעוד גל של עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית, שתכליתן הפעם שונה ונובעת בראש ובראשונה מרצונם של היזמים להקטין חשיפה וסיכון לפרויקטים הללו.
לפני כחודש, בראיון לגלובס, אמר חגי שרייבר, מנהל ההשקעות של קבוצת הביטוח הפניקס , כי "ככל שיעבור הזמן והריבית לא תרד, חברות שנכנסו ממונפות מדי לסביבה הזו יהיו חייבות להכניס שותפים או למכור, וכאן ייווצרו הזדמנויות". הוא הזכיר בהקשר זה בין היתר "חברות נדל"ן שחלק מהן לקחו על עצמן הרבה פרויקטים שדורשים הון עצמי רב".
השקעה של עד 600 מיליון שקל בפרויקטים של אאורה
כעת מתברר כי הפניקס זיהו הזדמנות שכזו אצל חברת ייזום הנדל"ן אאורה , שדיווחה על הסכם שלפיו תזרים לה קבוצת הביטוח לפחות 350 מיליון שקל לטובת השתתפות בהעמדת ההון העצמי הנדרש לארבעה פרויקטים של התחדשות עירונית של החברה, הנחשבת לבעלת בעלת התמחות בייזום, תכנון והקמה של פרויקטים מסוג זה במרכזי הערים.
כספי המסגרת של הפניקס ישמשו לממן 65% מהשקעות ההון העצמי הנחוצות בכל אחד מהפרויקטים בהתאם להסכמי הליווי שלהם כאשר בגין העמדת המסגרת תהיה הפניקס זכאית ל-30% מרווחי כל אחד מארבעת הפרויקטים לאחר החזר השקעות ההון שלה.
השותף החדש והמפתיע של סמי מצלאוי
עוד עסקה בעלת זיקה לתחום ההתחדשות העירונית דווחה לבורסה: סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הבנייה הנושאת את שמו, מצא גורם שיממן עבורו את רכישת מניות שותפו אליהו קנפלר – גורם שאף עשוי להפוך למשקיע בחברה. מדובר בחברת ההשקעות הוותיקה אינטר גאמא שבשליטת תנחום אורן, הפועלת כיום בתחום הנדל"ן המניב.
לפי הסכם בין הצדדים תעמיד אינטר גאמא הלוואה של 60 מיליון שקל לחברה פרטית של סמי מצלאוי, בריבית של 6% בשנה. ההלוואה צפויה לשמש את מצלאווי לשלם סכום של 62 מיליון שקל לשותפו לשעבר אליהו קנופלר. זאת לפי תנאי עסקה שסוכמה בין שני השותפים מתחילת השנה, לפיה ימכור קנפלר עד 32% ממניות מצלאוי חברה לבנייה תמורת יותר מ-100 מיליון שקל - בפרמיה של עשרות אחוזים על מחיר השוק של המניות, המשקף לה כיום שווי חברה של כרבע מיליארד שקל.
האשראי שתעמיד אינטר גאמא לסמי מצלאוי אמור להיפרע עד ל-30 בנובמבר השנה בתשלום אחד, כאשר מצלאווי ישעבד מניות של החברה שלו בשעבוד קבוע במדרגה ראשונה. מצלאוי ואינטר גאמא של אורן, בוחנים כניסה להסכם לשליטה משותפת. לשם כך העניק מצלאוי הבטחה שלא לקיים מגעים עם צד שלישי עד לסוף מאי השנה.
בתרחיש שלפיו הצדדים יצליחו להיכנס להסכם השקעה משותפת, הרי שסכום ההלוואה שהעמידה אינטר גאמא יהווה כתמורה בגין רכישת המניות, ויתרת ההלוואה (אם תישאר) תיפרע על ידי מצלאוי.
אינטר גאמא מממנת את השלב הראשון בעסקה שנחתמה בין השותפים, שבו אמור סמי מצלאוי לרכוש מידי קנפלר כ־18.5% מהון החברה בתמורה ל-62 מיליון שקל. למצלאוי גם הוענקו אופציות לרכישת יתרת המניות של קנפלר (כ־13%) באופן שבו התמורה הכוללת לקנפלר צפויה להגיע לכ־105 מיליון שקל.
סכום זה הוא יותר מכפול מהסכום שהשקיע קנפלר בחברה באמצע העשור הקודם, על רקע מצוקה פיננסית שבה הייתה נתונה וסימני שאלה באשר ליכולתה של מצלאוי לפרוע את חובותיה. הזרמת ההון של קנפלר אוששה את מצבה של מצלאוי, איפשר לה להשביח נכסים ולפרוע חובות, כאשר מאז כניסתו שילשה המניה את שוויה.
לשתי החברות, מצלאוי ואינטר גאמא, פעילויות בתחום של התחדשות עירונית. מצלאוי שהוקמה ב-1977 מתמחה בהקמת פרוייקטי בנייה למגורים והיא אחת מחלוצות תחום פינוי-בינוי. אינטר גאמא, הנסחרת בשווי של 144 מיליון שקל, מחזיקה בשני נכסים מניבים בתחום המשרדים והתעשייה הקלה, ובמקביל פועלת גם להקים שני פרוייקטי התחדשות עירונית בתל אביב יחד עם חברות מקבוצת אקרו ותדהר.
חזי שטרנליכט
להערכת אאורה, בחודש הקרוב יוזרמו לקופת החברה כ-130 מיליון שקל לצורך העמדת חלקה של הפניקס בהון העצמי של שניים מהפרויקטים הנמצאים כבר בשלבי ביצוע, בעוד שני הפרויקטים הנוספים צפויים להבשיל באמצע שנת 2024 עם עמידה בתנאי הסכמי הליווי של פרויקטים אלה, בהם אמורה הפניקס להשקיע כ-220 מיליון שקל נוספים.
בנוסף תקבל הפניקס זכות קדימה להעמיד מסגרת התחייבות הונית של 250 מיליון שקל לפרויקט חמישי הנמצא עדיין בתכנון, כך שמימוש מלא של ההסכם יביא להשקעה של 600 מיליון שקל בחמשת הפרויקטים. גורמים המקורבים לעסקה מציינים שמדובר בפרויקטים במרכז הארץ, שניים מהם בביצוע, שניים מתוכננים לצאת לדרך בחודשים הקרובים וחמישי בתכנון - וכי בחמישתם יחד יותר מ־3,000 יחידות דיור חדשות.
בדיווח לבורסה ציינה אאורה, שמנייתה זינקה בתגובה בכ-11% ומשקפת לה שווי חברה של 1.4 מיליארד שקל, כי "ההסכם האמור ומימושו יסייעו לה בקידום והרחבת פעילותה תוך שיפור היחסים הפיננסיים וחיזוק איתנותה הפיננסית של החברה וכן יקטינו את היקף גיוס החוב הנדרש לצרכי פעילותה". אאורה מנוהלת בידי בעל השליטה בחברה, יעקב אטרקצ'י (52%), שהוסיף כי ההסכם "מספק יתרונות בולטים לחברה נוכח סביבת הריבית ותנאי המאקרו".
בסביבת הפניקס מציינים כי מדובר בהסכם המתייחס לפרויקטים בסיכון נמוך, שיתממשו בתוך שלוש עד ארבע שנים ויניבו, בוודאות גבוהה לדברי אותם גורמים, תשואות ברמה דו־ספרתית.
את אאורה ייצגו עורכי הדין אסף אנגלרד וגלעד גוני ממשרד אנגלרד ושות', ואת הפניקס ייצגה עו"ד לימור חודיר ממשרד הרצוג פוקס נאמן.
גם צחי אבו מנצל הזדמנות
עסקה נוספת שעלולה להוות איתות למצוקת יזמים בתחום ההתחדשות העירונית דווחה ע"י חברת גפן מגורים והתחדשות שבשליטת היזם צחי אבו (המחזיק גם בחברת ארי נדל"ן ).
גפן דיווחה כי תרכוש מחצית מזכויותיה והתחייבויותיה של חברה אחרת בשישה פרויקטים להתחדשות עירונית בהם מתוכננת בניית 2,500 יח"ד בעיר אשקלון, תמורת 10 מיליון שקל בסה"כ.
גפן לא מסרה את שמה של החברה אך ציינה כי היא "מתמחה זה כעשור ביזמות נדל"ן, עם התמחות בהתחדשות עירונית". ניתן להניח בזהירות כי גם כאן אחת הסיבות לעסקה היא רצונה של החברה המוכרת להוריד מהיקף ההתחייבויות הנדרשות עבור בניית הפרויקטים המדוברים, ודאי במצב שבו היקף יחידות הדיור האמור נמצא כרגע בעיקר "על הנייר". מניית גפן (לשעבר חברת הקנאביס קאנומד) זינקה לשווי חברה של כ-100 מיליון שקל לאחר זינוק יומי של 11%.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
