התוכנית השאפתנית בנתיבות: מיליון מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ותעשייה

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il 

מדינת ישראל נדרשת לנגב מערבי משגשג, עם שלוש ערים - נתיבות, שדרות ואופקים - ומועצות עצמאיות וצומחות. מבין אלה, נתיבות מבקשת לתפקד כבירת המסחר של המרחב הזה, ולייצר לעצמה יתרונות תחרותיים. לשם כך מפותח נדל"ן מניב בהיקף גדול (ממומש בפועל רק בשלוש השנים האחרונות) אל מול בנייה ואכלוס של 13-14 אלף משקי בית והכפלת גודל העיר.

● ליאורה עופר מול רמי לוי: מי ישלוט מסחרית במבשרת ציון? | ניתוח
● כשל שוק או הזדמנות: כך הפכו הקמעונאיות למשקיעות בסטארט־אפים
● מגמה ירוקה: כך לוקחים המותגים בעלות על שוק היד השנייה

נתיבות היא מהערים מהצפופות בישראל בהיצע שטחי המסחר, עם יחס של 6.3 מ"ר למשק בית - במקום הראשון באר שבע עם 6.5 מ"ר למשק בית, במקום השלישי והרביעי, חיפה וכפר סבא עם 5.9 מ"ר, והממוצע הארצי עומד על 3.5 מ"ר בלבד. כלומר, נתיבות מתפקדת כמוקד אזורי המשרת את כל הנגב המערבי, מושכת כוח קנייה חודשי על חשבון שכנותיה - ומבקשת להמשיך בכך.

כאן נציג את תמונת שוק המסחר ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר בעיר, על רקע האפשרי בה.

תנופת הפיתוח

אוכלוסיית נתיבות מונה כיום כ־48 אלף תושבים, המאוגדים ב־14 אלף משקי בית. שיעור הגידול השנתי הממוצע גבוה, ונאמד ב־7%-6%. האוכלוסייה משתייכת לאשכול חברתי־כלכלי 3, המאופיין בשיעור עצמאים של 6% מסך המועסקים - נמוך מהממוצע הארצי שעומד על כ־8.6%, אך הגבוה ביותר במרחב.

ממוצע ההכנסה החודשית לשכירים עומד על 7,394 שקל, הנמוך ביותר בחברה היהודית במרחב. השקעת הרשות בתושב נטו הינה כ־2,500 שקל, נמוך מהממוצע הארצי שעומד על כ־4,200 שקל. העיר נדרשת לממש נדל"ן מניב בהיקפים גדולים יותר ממה שקורה כיום בפועל, ולא, היא תתקשה לספק מענה ברמת השירותים והתשתיות לתושבים הרבים המתווספים אליה.

תוכנית המתאר הכוללנית לעיר מוכוונת ליעד אוכלוסייה של כ־150 אלף תושבים ולשנת היעד 2050, אשר תתאים את עצמה לתנופת הפיתוח בעיר כבר כיום. בין התוכניות שאושרו בנתיבות לאחרונה: 11 אלף יחידות דיור רגילות, וכמיליון מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ותעשייה.

במקביל חתמה העיר על הסכם הגג לפיתוח של כ־13 אלף יחידות. בפועל, נתיבות מצויה בתנופת בנייה כמשתקף מהיקף התחלות הבנייה ושיווקי רמ"י בה - בממוצע, יותר מאלף יחידות דיור שהחלה בנייתן בשנה בממוצע. בשלוש השנים האחרונות בלבד שווקו יותר מ־7,000 יחידות דיור.

הנדל"ן המניב פרוס כיום בעיקר באזורי התעשייה (שם מרוכז היצע גדול של שטחי ומרכזי מסחר), אשר לאורך החלק הדרום־מזרחי של העיר. יש גם מעט בכניסה המרכזית לעיר, ובמקביל ישנה תוכנית להקים מרכז עסקים ראשי בכניסה המערבית לעיר. המגורים מרוכזים במרכז העיר, ועתה אף נבנים בחלק צפוני וחדש תוך הכפלת העיר.

עודף שטחי מסחר

מועצה אזורית שדות נגב "עוטפת" את נתיבות, ומהווה יחד איתה מרחבי תפקודי אחוד. המועצה מכילה 12 מושבים, שני קיבוצים ושני יישובים קהילתיים, כולם בעלי צביון דתי־מסורתי. אוכלוסייתה מונה כ־11.2 אלף נפש, המאוחדים בכ־3,200 משקי בית.

בשנת 2022 אושרה הקמת היישוב "חנון" (שם זמני) באזור שבין סעד לבין תקומה, אשר ימנה כ־500 משקי בית. בנוסף אושרה בהחלטת ממשלה הקמת אזור תעשייה מיוחד בשם "שובה". המועצה בעלת פוטנציאל לפתח נדל"ן מניב גם באזור תעשייה זה, וגם באזורי התעשייה האחרים שלה - ובפרט במתחם המועצה.

כוח הקנייה החודשי שנמצא בידי משקי הבית של נתיבות ושדות נגב נאמד כיום בכ־70 מיליון שקל. כוח קנייה זה יכול ויוכל לתמוך (בהנחת משק סגור, ללא דליפות או כניסות של כוח קנייה אל וממנו) ב־45-50 אלף מ"ר של שטחי מסחר נטו. ואולם, על בסיס ספירות שביצעה צ'מנסקי בן שחר ושות', קיימים כ־75 אלף מ"ר נטו של שטחי מסחר - כלומר יש כ־25 אלף מ"ר של שטחי מסחר "עודפים", אשר נתמכים על ידי כוח קנייה חודשי שאינו מנתיבות ומהמועצה.

הצפי הוא שבשנת 2028 יגדל כוח הקנייה החודשי ה"מקומי" בכ־17 מיליון שקל, וב־2033 יגדל בכ־21 מיליון שקל נוספים, ויגיע לכ־107 מיליון שקל.

היצע שטחי המסחר בנתיבות כיום מחולק בפועל לשני מרחבים: מסחר אזורי־עירוני הפרוס באזור התעשייה ובכניסה לעיר; והמרחב השכונתי, שמוגדר לפי פרמטר של 5 דקות נסיעה כולל זמן חיפוש חנייה או 10-15 דקות הליכה.

המרכזים המסחריים הקיימים מתפרסים על פני כ־39 אלף מ"ר, וכוללים את ארבעת הגדולים גלובוס סנטר, צים אורבן, פריז סנטר (של היזם עודד שריקי) ומגה אור, לצד היצע רחב של מרכזי מסחר שכונתיים הפרוסים בצורה מיטבית. שטחי המסחר ברחובות מתפרסים על פני כ־37 אלף מ"ר.

כאשר בוחנים את התפלגות שטחי המסחר לפי תתי־שווקים, עולה כי נתח חנויות המזון והסופרמרקט בנתיבות הוא כ־28%, גבוה מהממוצע הארצי שהוא 25%. ברם, מדובר בשיעור נמוך ביחס לערי האזור, כנגזרת מהשונות והיותה של נתיבות מוקד אזורי עם היצע מודרני של מרכזי מסחר - זאת לעומת אופקים, למשל, שההיצע בה מאפיין "כלכלה ישנה".

מעניין לשים לב כי תחום הציוד לבית מהווה כ־21% מכלל שטחי המסחר, גבוה מהממוצע הארצי שעומד על 16%. כלל הקטגוריה שאינה מזון עומדת על 50%, גבוה מהממוצע הארצי של 41%. כמות השטחים הריקים היא בדומה לממוצע הארצי - 6%.

כאמור, נתיבות מכפילה את אוכלוסייתה ובונה מעין "עיר חדשה". בכיוון צפון־מערב תוכננו במרחב השכונתי בלבד כ־90 אלף מ"ר של שטחי מסחר נוספים. בכללם, המרכז של חברת מ.ב.צ. יזמות והשקעות בע"מ, שמימושו יחל בקרוב בשטח של כ־10,000 מ"ר.

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

הצורך: מרכז עיר אחד

בשנים האחרונות, הנהגת נתיבות פועלת להפוך אותה למוקד אזורי מצליח. בשוק המסחר, העיר יצרה היצע מגוון שמושך כוח קנייה מכלל ערי ויישובי הסביבה. העצמת בניית שטחי מסחר בשנים הקרובות מול הגידול המהותי בכוח הקנייה המקומי, ייצרו את האיזון הנדרש והעיר תממש את הנדרש ליצירת מרכז עיר פועל ומתפקד אחד בלבד.

עם זאת, נדרשת תוכנית אסטרטגית כלכלית ישימה גם לשוק המסחר בעיר.