נתוני המדד מגלים: זה הסקטור שמושך את מחירי הדירות כלפי מעלה

מדד מחירי הדירות אולי מרכז אליו עניין ציבורי רב, אבל בחמשת החודשים האחרונים מדובר באחד מהמוצרים הסטטיסטיים המשעממים ביותר - אלא אם מדד ששואף לאפס נראה מעניין. באותם חמשת חודשים הוא עלה בשלושה מדדים בשיעורים של עד 0.3%, במדד אחד הוא רשם מינוס זעיר של 0.1%, ואילו במדד הנוכחי של פברואר-מרץ סוף-סוף הוא התנחל באפס המוחלט. אבל יש כאן הטעיה: האפס הזה הוא תוצר של כוחות שוק אדירים שפועלים, ולכן הדבר הנכון הוא לא להסתפק במה שקורה במדד עצמו, אלא להבין מה קורה בגורמים המניעים אותו.

● יוקר המחיה משתולל: קצב האינפלציה הפתיע לרעה - 5% באפריל; מחירי הדירות ללא שינוי 
● האינפלציה בישראל לא מתמתנת ואף עוקפת את ארה"ב. מה יחליט בנק ישראל בשבוע הבא? 

נתחיל מהאלמנט הגיאוגרפי: נגמרו הימים שבהם תל אביב ושכנותיה משכו את מחירי הדירות למעלה. מאז המחצית השנייה של 21' מחירי הדירות במחוז תל אביב מקרטעים אחרי מדד מחירי הדירות הכולל, ובארבעת החודשים שבין נובמבר 22' לפברואר 23' הם רשמו ירידה מצטברת של 1.4%. כלומר בימים אלה מחוז תל אביב גורר את קטר הנדל"ן דווקא למטה, הגם שמי שיצפה למחירים ברי-השגה - יטעה טעות מרה: מחירי דירות 4 ממוצעים שנרכשו בתל אביב ברבעון הראשון של השנה הגיעו לכ-4.9 מיליון שקל, ו-5 חדרים ל-6.3 מיליון, מחירי דירות 5 חדרים בהרצליה הגיעו ל-4.4 מיליון שקל בממוצע וברמת גן ל-4.1 מיליון שקל.

מה קרה? כפי שנחשף בגלובס, מחוז תל אביב כולל כיום את היצע הדירות החדשות הלא מכורות הגדול בארץ - כ-30% מכלל הדירות. מצד שני, העסקאות במחוז הזה ובמיוחד בתל אביב העיר הצטמצמו במידה רבה מאוד. התוצאה - יצירת עודפי היצע שגוררים ירידות מחירים. אז צריך אומנם לשים את הדברים בפרופורציות, וירידה של כמעט 1.5% במחירים אינה אומרת הרבה, אך העובדה שהמחוז היקר הזה עם הפנים למטה, מבחינת מחירים - אומרת הרבה.

מחוזות המרכז והצפון גררו את השוק למעלה

מחוז הדרום הוא המחוז השני שגורר את השוק למטה, עם ירידה של 1.8% במחירי הדירות בו, מאז ספטמבר 22'. מחוז זה, שהוא אחד מהמובילים של שוק הדירות המסובסדות, הוא גם אחד מהמובילים בבנייה במדינה בשנים האחרונות, וסוף-סוף ניתן כנראה לומר שהתגשמה חלקית כוונתו של משה כחלון, להציף את המדינה בדירות, ובכך לגרום לירידת מחירים. בגדול הנסיון הזה נכשל, אך ניתן לראות במחוז הדרום, שהבנייה הרבה יצרה היצע דירות מהגדולים בארץ, מה שתרם לירידה.

בעוד שמחוזות חיפה וירושלים כמעט שלא שינוי במחירי הדירות שבהם בחודשים האחרונים, המחוזות שגררו את השוק למעלה גם בתקופה הזו היו מחוז המרכז, שמחירי הדירות בו עלו ב-1.6% ובמיוחד מחוז הצפון שבו המחירים עלו ב-3.9%. מחוז המרכז הוא המחוז הסולידי בארץ, על אף שבמדד הנוכחי רשם ירידה מזערית של 0.1%. ואולם הירידה הזו היא הראשונה מאז 2019; מחוז הצפון כנראה צופן את הסיפור ההפוך למחוז הדרום: הוקמו בו לא מעט דירות, ואולם רובן ככולן יועדו ל"מחיר למשתכן". נוצר מצב של מחסור בדירות חדשות בשוק החופשי, והדבר ככל הנראה יצר לחצים לעליות מחירים.

כוח אחר שפועל בשוק הם היזמים, וכאן אין שום בעיה לזהות מגמה: בחמשת החודשים האחרונים ירדו מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי ב-6.3%; אם בכל זאת מדדי מחירי הדירות הממוצעים בתקופה האחרונה לא זזים כמעט, סימן שכוח אחר הוא שבולם אותם. והכוח הזה הוא בעלי הדירות, שכפי הנראה לא רק שמסרבים להוריד את המחירים, אלא אף מעלים אותם מעט, ואולי מבטלים לחלוטין את מכירת הדירה שלהם, עקב המצב הכלכלי המורכב. ההיסטוריה מראה, כי לוקח זמן רב עד שגם מחירי הדירות יד שנייה מתחילים לרדת באופן משמעותי, וכנראה שעוד לא הגענו לנקודת הזמן הזו.

בני המעמד הגבוה משתלטים על שוק הדירות

הכוח האחרון הוא רוכשי הדירות. אם מישהו ציפה שברבעון השעבר הם יורידו את מחירי הדירות שהם רוכשים - הוא התבדה. מחיר דירה ממוצמעת שנרכשה ברבעון זה הגיע ל-1.97 מיליון שקל, עלייה של כמעט 20 אלף שקל לעומת הרבעון האחרון של 22'. מה קרה?

מסקירות שפורסמו באחרונה על ידי בנק ישראל עלה, כי עוד בני מעמד הביניים נוטשים את שוק הדירות, עקב אי יכולתם להתמודד עם משכנתאות בריביות החדשות, מי שנותר בשוק הזה הם בני המעמד הגבוה (עשירון 8 ומעלה), שרוכשים דירות במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה. לפיכך חל שינוי מסויים בתמהיל הרוכשים ובתמהיל הדירות הנרכשות - מה שגרם לעליית מחירן הממוצע.

ואכן, מחירי הדירות של 1-4 חדרים שנרכשו ברבעון הראשון של 23' היו נמוכים מאלה שנרכשו ברבעון האחרון של 22', ואילו מחירי הדירות 5 ו-6 חדרים דווקא עלו, מה שמעיד שרוכשים אמידים יותר רכשו דירות גדולות במחירים גבוהים יותר.