"סימנים של התאוששות": המדינות באירופה שבהן מחירי הנדל"ן חזרו לעלות, למרות הריבית

לא רק בישראל מסתכלים משקיעים בשבע עיניים על הנעשה בשוק הדיור. ברחבי מערב־אירופה נרשמו בשנה האחרונה ירידות מחירים בתחום הנדל"ן, ששינו מגמה של עליית מחירים שנמשכה יותר מעשור והתעצמה אחרי מגפת הקורונה.

הסיבה העיקרית לירידות המחירים היא העלאות הריבית של כל הבנקים המרכזיים - משטוקהולם ועד ללונדון, מפרנקפורט ועד לקופנהגן - שייקרו משמעותית את החזרי המשכנתאות בעבור הרוכשים. הבנק המרכזי האירופי (ECB) נקט בסבב העלאות הריבית המהיר ביותר בתולדות הגוש, מרמה שלילית ל־3.25% בתשעה חודשים בלבד.

● הנדל"ניסט שחושף את המשבר בשוק השכירות: "המחירים מזנקים ב-20%-40%" | ראיון
● משבר חומרי הגלם: שלוש מחצבות חדשות ישווקו, אך חמש צפויות להיסגר | בדיקת גלובס
● שוק השכירות רותח: מי מובילה את עליות המחירים, והדירות בת"א שצנחו ב-10% 

ההשפעות של העלאות הריבית היו מהירות וציננו בזריזות את השוק. במיוחד כאשר התלווה אליהן משבר יוקר־מחייה שפגע בכיס של תושבי אירופה, החלה להירשם מהקיץ האחרון ירידה במחירי הנדל"ן ברוב מדינות היבשת.

לעומת הקיפאון שנרשם בשוק בישראל, באירופה המגמה הייתה ברורה. בגרמניה, אחרי עשור של עליות, מחירי הנדל"ן רשמו שלושה רבעונים רצופים של התכווצות. בבריטניה, העליות החדות במחירים אחרי מגפת הקורונה כמעט וקוזזו כליל מאז הקיץ האחרון.

בשבדיה, שאנליסטים לעיתים מתייחסים לשוק הנדל"ן שלה כ"קנרית במכרה פחם" - המציגה מגמות מוקדם ממדינות אחרות - אף דיברו על משבר בנקים אפשרי כתוצאה מהירידה החדה, וכמה חברות נדל"ן גדולות פשטו את הרגל.

ריבית הבסיס הגבוהה עדיין כאן, והציפיות הן שה־ECB והבנקים המרכזיים של מדינות האיחוד שאינן חברות בגוש האירו אפילו יעלו עוד את הריבית. אך בשבועות האחרונים נרשמים סימנים ראשונים של חזרה למגמת עליית מחירים. לא מדובר בכל השווקים, ולא בכל הערים, אך גם בחלק ממקומות בהם נמשכת הירידה, היא התמתנה, לפי נתונים ראשוניים שפורסמו בשבועות האחרונים.

ריבית שיא לא עוצרת את המשכנתאות בבריטניה

בבריטניה, מחירי הבתים עלו באפריל ב־0.5%, אחרי שבעה חודשים רצופים של ירידות, לפי נתוני בנק המשכנתאות Nationwide. לפי דוח של הבנק, מחירו הממוצע של בית בממלכה המאוחדת עמד באפריל על 260,441 ליש"ט (1.18 מיליון שקל). הכלכלן הראשי של הבנק אמר לתקשורת הבריטית כי הנתונים הם עדות ל"סימנים טנטטיביים להתאוששות" בשוק הבריטי, אחרי שבמשך חודשים תהו כלי התקשורת אם המחירים כבר הגיעו לתחתית.

הבנק ציין כי לא רק מחירי הדירות מתאוששים, בהשוואה חודשית לפחות, אלא שכך גם היקף ומספר המשכנתאות שנלקחות בבריטניה. "למרות שהאמון נותר נמוך בסטנדרטים היסטוריים, התפיסה של משקי בית לגבי המצב הפיננסי שלהם לשנה הקרובה, ולגבי התנאים הכלכליים בשנה הקרובה, השתפרו באופן משמעותי בחודשים האחרונים", נכתב בסקירה של הבנק.

כלכלנים מתקשים להסביר כיצד בסביבה של ריבית־שיא, רמה שכמוה לא נרשמה בבריטניה מזה ארבעה עשורים (ריבית הבסיס במשק הבריטי היא 4.5%, אחרי 12 העלאות רצופות מצד בנק אנגליה), משקי בית מרהיבים עוז ולוקחים משכנתאות.

התנאים הנוכחיים של משכנתה בריבית קבועה לחמש שנים בבריטניה כוללים ריבית של 5% לשנה. חלק מהעסקאות מוסברות בהון עצמי שנשמר מתקופת הקורונה, וייתכן כי חלק אחר נובע מהעלאות שכר שקיבלו עובדים בשוק הבריטי. השכר הממוצע בבריטניה עלה ב־6% בשנה החולפת, אולם עובדים במגזרים מסוימים, בהם יש מצוקת כוח אדם משמעותית זכו לעליות שכר גבוהות יותר, גם בשיעור דו־ספרתי.

"הירידה במחירים הגיעה לתחתית, וקונים רבים מקבלים את המצב בשוק המשכנתאות כ'נורמלי החדש'", נכתב בסקירת של חברת הנדל"ן Knight Frank. לפי נתוני אתר הנדל"ן הבריטי Rightmove, המחירים המבוקשים למודעות באתר עלו באפריל ב־0.2%, ביחס לחודש הקודם.

שבדיה בהתאוששות, אך לא בטוח שראתה תחתית

גם בשבדיה, שריכזה תשומת לב גלובלית בחודשים האחרונים אחרי שעליות דו־ספרתיות ו"בום מהיר" במחירי נדל"ן התחלפו בירידות מחירים חדות (כ־15% מהשיא עד כה), נתונים מהחודשיים האחרונים מראים על מגמת התאוששות.

המחיר הממוצע של דירה במדינה הסקנדינבית עלה ב־1% באפריל, ביחס לחודש הקודם, לפי נתונים של איגוד המתווכים במדינה. מחירם של בתים פרטיים, בין אם מדובר במגורי קבע או בבתי קיץ, לא השתנה. ריבית הבסיס בשבדיה הועלתה ל־3.5% בפגישה האחרונה של ה"ריקסבנק".

הריבית הממוצעת על משכנתה לחמש שנים עומדת על 4.3%. "החיסכון של משקי בית הצטמצם וגם הצריכה פחתה, אבל הנתונים מוכיחים כי השבדים שמים את הדיור בעדיפות הראשונה", נכתב.

לפני אפריל, מחירי הנדל"ן במדינה ירדו ב־4% ברבעון הראשון של 2023, לפי נתונים של הלשכה המקומית לסטטיסטיקה. אנליסטים במדינה הזהירו כי ייתכן שיש למחירי הנדל"ן "עוד מרווח לרדת".

סקר שערך בנק SEB המקומי מצא כי 38% מהציבור סבורים כי המחירים יירדו. הסקירה האחרונה של הבנק המרכזי השבדי העריכה כי התחתית של מחירי הנדל"ן תירשם רק מתישהו במחצית השנייה של השנה, וכי בסך הכל ישלימו המחירים ירידה של 20%, בהשוואה לשיא שנרשם בשנה שעברה. הבנק חוזה כי ייאלץ להעלות שוב את הריבית במשק בקרוב.

עליות נקודתיות, המגמה הכללית עדיין שלילית

בנוסף, התמונה האירופית היא מורכבת וערים רבות - גם בשווקים יורדים - מפגינות מגמה הפוכה. כך למשל בברלין נרשמה באפריל עליית מחירים של 0.8% בדירות חדשות, בעוד ביתר גרמניה נרשמה ירידה. לפי נתוני מדד CityTracker החדש של סוכנות הידיעות "בלומברג", גם מילאנו באיטליה, מדריד בספרד וציריך בשווייץ הפגינו עליות מחירים באפריל, לעומת החודשים הקודמים. וינה ניצבת בראש הערים שבהן ירדו המחירים, ביותר מ־11% בשנה החולפת, בין היתר בשל היצע שכירות מפוקחת גדול בבירה האוסטרית שמאפשר לתושבים לשכור במקום לקנות.

למרות הסימנים הראשוניים, התמונה המצטיירת לגבי מה שהתרחש עד כה באירופה משרטטת מגמה של צניחת מחירים. אחרי שבדיה, גרמניה ודנמרק מובילות את ירידות המחירים בצפון אירופה, לפי נתונים מדויקים של הלשכה האירופית לסטטיסטיקה (Eurostat) המתייחסים לשנת 2022 בלבד.

במחצית השנייה של השנה הקודמת, המחירים ירדו ב־6.5% בדנמרק וב־5% בגרמניה, וככל הנראה המגמה נמשכה לתוך השנה הנוכחית. הסוכנות ציינה כי המחצית השנייה של 2022 הייתה הפעם הראשונה מאז 2015 שבה נרשמה ירידת מחירים ממוצעת בחישוב כלל אירופי.

אנליסטים העריכו בעבר כי ירידות המחירים האירופיות בשוק הנדל"ן יימשכו, בין היתר כתוצאה מהמדיניות המוניטרית שצפויה לכלול עוד העלאת ריבית (או שתיים), ושמירה על ריבית גבוהה לאורך זמן ממושך כדי לצנן את האינפלציה בגוש. "אנו צופים הידרדרות נוספת במומנטום של מחירי הדיור ברבעונים הקרובים", אמרה בחודש שעבר אנליסטית מ־S&P לעיתון הבריטי "פייננשל טיימס". לפי הערכותיה, העובדה כי בעקבות התנאים הפיננסיים נעצרה ברובה ההשקעה בבניית נדל"ן עשויה בהמשך להביא לייצוב המחירים, על ידי הקטנת ההיצע.