משבר השכירות למגורים בדוחות: מחיקות שווי של עשרות מיליונים

המשבר בשוק המגורים לשכירות ארוכת טווח, אשר נובע בעיקרו מעלייתה המתמשכת של הריבית במשק, מתחיל לתת את אותותיו בדוחות של חברות הנדל"ן הציבוריות לרבעון הראשון של 2023. אם במשך תקופה ארוכה התרגלנו רק לעליות שווי של פרויקטים ושל נכסי נדל"ן, ובדוחות המסכמים של 2022 התחלנו לראות איתותים ראשונים - בדוחות החדשים, שפורסמו ממש בימים האחרונים, אפשר לראות כבר מגמה מסוימת.

● קרן הנדל"ן שהבטיחה תשואה גבוהה אך הותירה משקיעיה בידיים ריקות | ניתוח 
● 11 נגד אחת: ויכוח על גודל התוספת לדירה בתמ"א 38 הגיע עד לבג"ץ

נזכיר כי בחודשים האחרונים הופכים פרויקטי השכירות ארוכת הטווח - המציעים דירות להשכרה בלבד למשך חמש שנים, עשר שנים וגם יותר מ־20 שנה - פחות ופחות רווחיים בשל עליית הריבית, שהגיעה החודש לשיא של 4.75%, ו"נוגסת", בהתבוננות לטווח הארוך, ברווחי היזמים המקדמים את הפרויקטים הללו. כעת זה נראה היטב, שחור על גבי לבן.

כך לדוגמה מציגה חברת אשטרום, שלה חמישה פרויקטים לשכירות ארוכת טווח בתל אביב (שני פרויקטים), בירושלים, בבני ברק ובלוד, ירידת ערך נדל"ן להשקעה של כארבעה מיליון שקל, זאת לעומת עליית ערך של כ־90 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2022. "עיקר ירידת הערך נובעת מעלויות רכישת קרקעות בפרויקטים של מגורים להשכרה בסך של כ־19 מיליון שקל", מצוין בדוח המסכם של החברה לרבעון הראשון. מנגד, נרשמה עלייה של 39% בשווי נדל"ן להשקעה בהקמה, אשר נובעת בעיקר מרכישת קרקעות חדשות בפרויקטי מגורים להשכרה, בתל השומר דרום ובבאר יעקב.

עוד יש לציין כי החברה הציגה הכנסות של כ־45.7 מיליון שקל ממגורים להשכרה ברבעון הראשון של 2023, לעומת הכנסות של 17.3 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2022. בשנת 2022 כולה ההכנסות הגיעו לכ־145.4 מיליון שקל, וגובה ההכנסות ברבעון הראשון של 2023 משקף קצב הכנסות שנתי גבוה יותר - כ־182.8 מיליון שקל. 

(יש לציין כי אצל אשטרום ירידת הערך מגיעה בעקבות דיווח ראשון על העסקאות, ונובעת בעיקר מהוצאות עסקה שהפחיתו מהשווי בספרים).

שיכון ובינוי, ישראל קנדה ואקרו גם נפגעו

דוח הרבעון הראשון של 2023 מטעם חברת שיכון ובינוי מגלה כי מתחילת השנה "נרשמה הפרשה לירידת ערך של נדל"ן להשקעה בסך של כ־16 מיליון שקל בגין פרויקטי דיור להשכרה, על מנת להתאים את ערך ההשקעה של הנכסים לשוויים ההוגן". המדובר הוא בשלושת הפרויקטים של החברה בשדה דב שבצפון תל אביב, באור יהודה ובבן שמן.

עוד מגלה הדוח כי בסעיף עלויות מימון בגין הלוואות ואג"ח נרשמה עלייה עלייה של 83 מיליון שקל בהשוואה לרבעון המקביל ב־2023. הסיבה העיקרית לכך, כמובן, היא עליית הריבית במשק, אך בשיכון ובינוי מסכמים גם עלייה של כ־40 מיליון שקל בנפח האשראי, "בעיקר בגין דיור להשכרה".

הדוח לרבעון הראשון של חברת ישראל-קנדה מראה על ירידת ערך של כ־12.3 מיליון שקל באחד מפרויקטי הדגל שלה, פרויקט "ורטיקל סיטי" במשולש הבורסה ברמת גן, אשר שוויו נכון להיום הוא כ־940.6 מיליון שקל. גם כאן עיקר הירידה נובה משוויים של השטחים המיועדים למגורים בשכירות: בסוף שנת 2021 היה שוויים 17,000 שקל למ"ר בשוק החופשי, ו־15,300 שקל למ"ר בשכר דירה מפוקח; בסוף 2022 - 15,200 שקל למ"ר בשוק החופשי, ו־12,400 שקל למ"ר בשכר דירה מפוקח. בסוף הרבעון הראשון של 2023 השווי של שטחי הדיור להשכרה בשוק החופשי היה 12,700 שקל למ"ר, ובשכר דירה מפוקח - 10,160 שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ־25% ויותר מאז סוף 2021.

גם הדוח של קבוצת אקרו, המחזיקה בשני פרויקטי דיור להשכרה, ברמת גן ובפתח תקווה, משקף ירידה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, אם כי כאן הכוונה היא לירידה בשווי ההוגן של כלל נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה, ולא בשווי של פרויקט ספציפי, המסתכמת בחמישה מיליון שקל. בדוח מצוין כי הירידה "נובעת בעיקרה מהפחתת מס רכישה ועלויות עסקה בפרויקט הדיור להשכרה בתל השומר".

נציין בהקשר זה גם את הדוח של חברת צ.מ.ח המרמן, אשר לפיו שווי הנדל"ן להשקעה ברבעון הראשון של שנת 2023 היה כ־79.5 מיליון שקל, זאת לעומת כ־166 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, וכ־212 מיליון שקל בסוף 2022. הסיבה לכך נעוצה גם היא בנכס מגורים להשכרה: בחברה מסבירים בדוח כי הקיטון נובע מהגדרת פרויקט הדיור להשכרה בכרמיאל, אשר נחשב לפרויקט נדל"ן מניב, כ"נכס מוחזק למכירה" - בעקבות ההסכם על מכירת הפרויקט בפברואר האחרון, תמורת כ־135 מיליון שקל. המכירה טרם הושלמה, ולכן מוגדר הפרויקט כך, ובחברה צופים שהמכירה תושלם בקרוב, "שכן התנאים המתלים שנותרו הם טכניים בעיקרם".

ירידת השווי - לא אצל כל החברות

מנגד, ישנן חברות שלא מציגות בדוחות שלהן ירידת שווי באשר לנכסי השכירות ארוכת הטווח. כך לדוגמה קבוצת עזריאלי, שמחזיקה היום בשני פרויקטים מאוכלסים, בכמה כזו או אחרת - האחד במודיעין והשני בתל אביב. כמו כן, זכתה החברה לאחרונה במכרז "דירה להשכיר" בגליל ים שבהרצליה. עזריאלי מציינת כי "לא חל שינוי בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה בהקמה במגזר המגורים להשכרה בתקופת הדוח ובתקופה המקבילה אשתקד".

גם אפריקה ישראל מגורים, שלה ארבעה פרויקטי מגורים להשכרה - בהרצליה, בשוהם, בירושלים ובקריית ביאליק, מציינת כי לא חל שינוי בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה (הכולל בתוכו גם את פרויקטי המגורים להשכרה) ברבעון הראשון של 2023.

חברת הריט מגוריט, הפועלת בתחום השכירות למגורים בלבד, הציגה ברבעון הראשון נתונים חיוביים: רווח של כ־91 מיליון שקל בגין התאמת שווי הוגן מנדל"ן להשקעה ומנדל"ן להשקעה בהקמה - נתונים הנמוכים רק במעט מנתוני הרבעון המקביל ב־2022.